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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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楼市软着陆得先过全流通大关  

2014-08-09 17:23:45|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市尚未出现全国性的同比和环比下跌,一些代言人就开始声称:楼市已软着陆。最著名的是樊纲先生的判断——宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。

楼市软着陆了吗?个人认为,下如此重大判断,完全是枉顾中央的调控趋势和顶层设计的理念。

在当下的中国,判断楼市是否软着陆,核心依据不是房价一时的涨跌,而是看房价能否经受全流通的冲击。

这种判断才是最符合转型中国的判断。

实际上,中国资产价格在相当程度上是双轨制,这在股市和楼市中表现最为明显。

如果仅仅以一时的涨跌论成败,沪综指从股改低点的998点,涨到6124点,这无疑是诸多专家眼中股市经受全流通考验的最佳证据。当时,专家们叫的最响的就是所谓的“全流通红利”。即在全流通格局之下,企业的治理结构大为改善,上市公司质量大升。现在再看这一结论,几乎是全是错误。

当下中国股市涨难跌易,根本上是全流通后遗症仍在加重,而不是减轻。

同样,现在判断中国楼市见底,基本上是超级短线思维。要知道,一个完整的楼市周期常常是20年左右。中国楼市因为是从无到有,再加上有50年的存量消费能力,所有的运行趋势更加诡异。

从欧美经验来看,如果楼市仅仅是小型调整,则意味着仍在上行轨道。此时不会出现泡沫整体破灭的格局,也就是不会出现银行和地产行业整体性亏损的格局。

事实上,在2008年华尔街金融海啸之前,美国仅仅是在1929年至1932年大萧条危机中,才出现地产和银行行业整体性亏损。这就是格林斯潘将2008年危机定为百年一遇的理由。

同样,如果中国楼市本轮调整仅仅是上升途中的一个小型调整,则不存在泡沫破灭之说。但是,如果是大型调整,则银行地产难以逃脱整体性亏损的噩梦。

中国股市今日跌跌不休,一个关键的原因是全流通导致供应严重失衡。不仅是新股票上市欲望强烈,上市公司大小非更有强烈的减持意愿。毕竟,这种减持意愿在某种程度上是被压抑了26年。

试想,如果中国经济重新出现1997至1998年时的危机,则地方政府为摆脱三角债危机,完全可能大幅减持股份。当下的中国股市仍以民企减持为主,市场尚且不堪重负。如果中央层面的工行和中石油们开始减持,如果地方层面茅台们开始减持,股市后果如何?

同样,难道中国楼市中的小产权和农民房永远不流通吗?这是不可能的。谁能判断中国楼市在十年内不进行全流通试点?可怕的是,中国股市是在相对低位和相对低市值的背景下进行全流通。如果楼市在当前总市值的背景下全流通,基本上等于京沪穗深房价至少跌七成,甚至更多。

中国楼市仍在改革进行中。无论是住房登记制度,还是财产税和房产税的推出,这都将从生态链上完全改变楼市生存方式。想想,如果股票当下推出注册制,结果沪市一定是迅速走向998点,甚至更低。

为何?在法制并不完善的中国,维护股民利益难度之大超出想像。如果楼市全流通,套现的是广大央产房、集资房这些利益群体,更有广大的农民房。这些套现基本上疯狂的且无序的,可以在一夜之间摧毁整个市场。这也是中国股市无法实现注册制的根本原因。

可以说,在楼市经受全流通改革之前,说楼市软着陆是不负责任的。同样,在股市实行注册制发行之前,说大牛市到来,根本说是无稽之谈。

敢下如此判断的前提,是中国住房市场和土地制度全流通或者局部流通的改革,以及财产税永远不推出。这意味着中国永远不会成为一个正常的市场经济国家。这种可能性存在吗?

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