注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

“以房养老”是个重大忽悠   

2013-10-09 15:30:27|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

现在热议的“以房养老”就是把房产抵押给银行,银行每个月给你一定数额的钱,你可以养老。
倒按揭实际上是房产抵押贷款的另一种形式,就是抵押来的贷款是以每个月的方式付给你。
官方媒体说在国际上这个很普及……。
现实是:在国际上有这个产品,但是很少有人问津……因为很不合算,而且很有风险。


**********
住宅有两种:一种是公寓楼房,一种是独栋住宅,也就是别墅。
在国外公寓也罢别墅也罢,土地一般都是永久所有权。(偶尔也有租别人的土地盖的住宅,叫借地权。)


买房子的时候,房价是:土地价+房屋建筑价
公寓房因为每户所占的土地很少,基本上是房屋价,土地价占比很少。
别墅占的土地多,地价占比很大。


**************
国际上倒按揭的条件:土地所有权的独栋住宅。公寓房不行。
评估价是:土地评估价,不包括房屋建筑。
借地权是被排除的,不在此列。


倒按揭一般是:土地评估价的50%-70%,建筑物不算的。
比如你买的别墅,土地值100万,房子值100万。
倒按揭时,只算土地价,土地评估价一般比买入时低,因为卖给你时是加了利润的。
假定土地评估价80万,银行给你60%,那就是总额48万的倒按揭。
而且:土地价48万 - 倒按揭利息 = 你实际能拿到的钱
利息简单估算:如果存款利率是4%,贷款利率是6%,那你的倒按揭就是付利差2%
48万20年,利息大约10万。20年实际领取38万。平均每月不倒1600元。


到倒按揭结束时,连房子带土地都归银行……所以很不合算。
风险是:到时候你这个老人还活着的话,那这个房子和土地都已经不是你的了,倒按揭也结束了。
要么这个房子租给你,要么你搬走……至于你靠什么生活,那是你的事。

为什么银行不认建筑物?
房子作为住宅,只要它不倒,你可以住一百年两百年都可以。
但是作为资产,现在在国内跟国际上一样,建筑物最多只认35年左右。
现实是国外30年的二手房能办按揭,只是按揭期限只能5年。
中国实际二手房房龄超过20年就很难办按揭。(参看本文下面的链接)
也就咱银行自知咱质量不行,20年房龄就没资产价值了,抵不出钱来。
就好比衣服你可以穿一辈子都没关系,但是要拿到典当行换点钱,典当行就只认8成新的……。


倒按揭不认建筑物……因为等倒按揭结束,也就是银行拿到它时,基本上就没有资产价值了。
倒按揭不认公寓房的土地……因为土地是按比例摊给房主的,银行无法对某一户土地有处置权。
一另一方面,楼房的土地每户根本就摊不上几平方,想养老,杯水车薪。


**********
所以可以看出
中国压根土地就不是所有权,建筑物不在评估范围内……已经出局了。
就算中国的银行宽大为怀,把借地权当成所有权……也只有别墅有可能。
住别墅的老人靠它这玩意养老啊?
脑子没进水的话:把别墅卖了,重买个公寓房,剩的零头都比倒按揭多……。


***************
退100步热议一下:
中国城市99%?的人都是住的公寓房,别墅人口微乎其微,中国的银行有没有可能认建筑物?
倒按揭是你养老后的旧房子,等你上西天去了,房子归银行。……大都是房子里刚摆完灵堂。
收回来的是快塌了的拆迁房,银行是收破烂的?……还都收些各个老破楼里的送终房。
就算收个快塌了的送终房……万一,老伴儿还活着那,咋办? ……


还有,如果银行给你“养老金”付清了,你俩到时都没死咋办?
银行还得把你俩赶出去流浪街头……。
然后准备好跟你老两口双方的子女吵架打架……上法庭。
万一子女是跟父母同住呢?……世世代代纠缠下去。


就算银行严重老年痴呆,也不会做这烂瓦块买卖。


结论:“以房养老”根本不可能!


*******************
有媒体报道说国家准备明年开始试点……。
国家莫非真的想给老百姓画饼……试试能不能充饥?

 


                          “以房养老”是你们的大救星!
                                           老百姓好期待啊……。       


**************
参考:
  链接:  二手房按揭贷款
摘:注意事项二:竣工年代与贷款年限
房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年(即35-15)。
 链接:二手房按揭贷款限制规定一览
摘:……“15年以上的房龄,地下室、车库以及阁楼的贷款我们都不受理。”邮储银行的一位信贷经理说。农业银行、中国银行、交通银行信贷部门的工作人员称,不受理二手房按揭贷款的业务。

建设银行、工商银行则向记者表示说,虽然可以办理二手房贷款,但房龄必须在20年以下。“20年以上,包含20年的老房子,我们不受理。”工商银行的工作人员表示。

为什么二手房贷款会受房龄限制?一位业内人士表示,因为房龄直接影响评估价值。“越老的房子越不值钱,风险越大,而且随时有被拆迁的可能。”他表示,银行的这种规定也是为了降低贷款风险。

  评论这张
 
阅读(10205)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017