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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

房地产到底有没有泡沫?   

2013-03-27 16:59:24|  分类: 股票 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价高不一定是泡沫;有刚需不一定不会造成泡沫;到底有没有泡沫,其实没人知道,要知道就不会有泡沫了。

据说是离老西八门儿家一站地的五道口房价突破十万。与此同时,老西一同事,夫妻回国任职,六口之家在中关村附近买一200平米(已经不能再小了),均价6万。把美国房子卖了付首付,无需父母,仅仅是倾自己的家荡美国的产,再练练轻功少吃不喝,5-6年这好学区的房子就到手了。普通老百姓没这么幸运,别说1200万,就是300万这房价收入比噌的就上去了。

 

十万一平米,1200万一套贵不贵? 其实这个不重要,重要的是这个价位有没有泡沫存在?单单房价收入比高,还不足以说是泡沫,因为可能问题不是出在房价高而是收入低。老西不能因为买不起飞机就说飞机太贵出了泡沫。买不起,可能是你的能力有限。也许中国现在多数老百姓的能力还不足以单独消费一套房子(好像那个房地产大佬就是这么说的吧?)。

 

如果老百姓是被剥削造成了人为的低收入过低,也不能说明有泡沫了,那是收入分配不均匀的问题,恰恰说明房价不见得是虚高:你再高,有人出钱买就得了,现在中国人手里攥着大把忾式(CASH),出来一套买一套,出来十套买五双的主儿有,十二亿人买不起,但只要剩下的一亿每人来个十套,地产商就可以涨价而不一定造成泡沫,泡不泡,不在乎工人买半套还是小三买十套,只要买了就没泡了。

 

还有人说有大量刚需,所以不可能有泡沫,今后一线城市肯定还得涨。这个同样是有问题的。有刚需这个不假,但上面提到,能否应付刚需是另码事儿了。老百姓的确需要一间房子,但人就挣五万十万,能否因为刚需,房价就可以两百万三百万地涨下去而没有泡沫?当然不是啦。事实是买房的现在已经买不起了,十年前您可以说中国国情不同,三家人供一套房,买得起。那现在还能再发展四家五家供一套房吗?总得有个头儿。再贷款盖房炒楼花涨价,还剩多少有能力接盘的?

 

某地段某城市的楼价(造价加地价)到底有多高,归根结底是哪个地盘能够创造出的总价值高低,包括有形无形的。如果京城地界上创造的单位价值同纽约相当,那单位房价同纽约相当甚至更高是正常的。

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中国市场经济并不发达,要预测楼市泡沫什么的就更难啦,即使有,很大程度也是被政府左右。那天地皮卖完了,或者卖不动了,政府不能没钱花呀?那就开征房地产税呀!就开始提高交易税率呀。那么这时候如果富人们开始套现,穷人还没能力接盘,这泡沫就可能被政府捅破了。啥时候发生?没人知道,领导自己也不知道。到底有没有泡沫,得等它破了之后再往回看才能定论。

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