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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

楼市调控已成空前博弈   

2013-02-27 18:50:12|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在最高决策层坚持房地产调控不动摇的前提下,已进入下半场的本轮调控,能否取得中央预期的政策效果,关键在于提高政策投放的精准度。当前特别要把京沪等指标城市高企的房价真正降下来,防止出现阳奉阴违式执行。为此,必须采取切实措施打破房地产市场上利益相关者之间的串谋。

 

银行被房地产绑架或曰统战是房地产价值链日趋扭曲的写照。其实,在房地产利益链上,房地产商、地方政府、银行、中介机构以及反映其利益的其他市场参与主体,或者说是某些影响力不容忽视的卸任官员、相关学者以及某些媒体等等,为了共同的目标正在结成利益共同体,进而成为抗拒中央调控的博弈方。他们曾经利用2008年的那场金融危机成功说服决策层放松对房地产市场的调控,在攫取了巨量利益的同时,也把国内房地产市场泡沫吹到了无以复加的危险境地。现在,在中央祭出号称史上最严厉的调控大旗之后,这些昔日可以躺在床上数钱的既得利益者当然坐不住了。因此,我们看到,一段时期以来,关于部分城市商业银行取消第三套房贷的限制的报道不绝于耳;某些有着一定影响力的官员型学者以房价跌幅一旦超过25%就会爆发难以收拾的中国式次贷危机为要挟,呼吁政府不要刻意打压房价;可以说,上述既得利益者为了达到影响或改变中央宏观调控的目的,几乎动用了各种可能的手段。

上述既得利益者正在演变成为阻碍市场经济健康发展的最大敌人——利益集团。对这些享尽了不完善市场规则好处的市场主体来说,似乎更乐意看到市场失灵,因为这是攫取更大利益的良机。他们最不愿意看到的政府在面对市场失灵情况下的进场干预。而为了对抗政府干预,他们千方百计游说政府建立各种反对市场的制度。显然,这是一种十分危险的倾向。

调控重点应在指标城市

本轮房地产调控之所以在京沪深穗等指标意义的城市成效不彰,一个非常重要的原因是政策针对性不足。众所周知,京沪深穗等城市盘踞着国内最有实力和最有影响力的市场参与主体。他们吃定了中国经济发展对上述城市的依赖。认为在发展是第一要务的政策背景下,中央是不希望京沪深穗房地产市场崩盘的。因而在抗拒中央的宏观调控方面,底气最足,手段也更为精明。以京沪为例,无论是市场上的存量新盘还是高档二手楼宇乃至未来两三年的新增楼盘,大部分控制在资金实力雄厚与融资渠道多元化的中外企业手里,有的楼盘背后是地方政府在托着。在他们看来,中国顶级城市核心地段的不可复制性以及中心城区土地的稀缺性足以支撑房价在未来十年持续走高。再加上银行的暗中护盘,这些城市的房价经受住了最严厉调控政策的“考验”,除了成交量大幅下滑之外,整体房价依然坚挺。部分地段楼盘房价更是不降反升。部分楼盘逆势涨价现象屡见不鲜。可以说,如果本轮调控措施在抗压能力极强的上述城市不能产生显著效应,则整体调控效果将大打折扣。

切断利益相关者的串谋

笔者认为,楼市虚火是实力雄厚的市有关参与者为了一己之力而刻意营造的表面繁荣景象。在最高决策层坚持房地产调控不动摇的前提下,已进入下半场的本轮调控,能否取得中央预期的政策效果,关键在于提高政策投放的精准度。当前特别要把京沪等指标城市高企的房价真正降下来,防止出现阳奉阴违式执行。为此,必须采取切实措施打破房地产市场上利益相关者之间的串谋。

改革是最好的药方。首先需要破解的是中央与地方之间的博弈纠缠。笔者相信,只要把整顿房地产秩序,调控房价作为重大政治任务来抓,是一定能够收到预期效果的。如果能够以改革地方政府的政绩考核机制为切入点,改变地方政府的预算软约束以及偏重增长的政绩观,是可以逐步纠正作为房地产泡沫重要推手的地方政府投资冲动的。而在规范了地方政府的行为之后,决策层需要思考的是在加大对银行放贷行为约束的同时开放银行更多的投资渠道。最后,为了推动房地产市场改革,培育好的市场制度,必须打破既得利益阶层的垄断,减少他们的政治影响力,巩固市场经济运行的政治基础,建立真正竞争性的房地产市场,从既得利益阶层手中拯救房地产市场。

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