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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

楼市崩盘的趋势已经确定  

2013-02-23 15:24:54|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前年和去年上半年的时候,本人曾经说过,去年下半年和今年一季度是楼市的右肩,未来二三季度绝大部分城市都将进入崩盘的轨迹,这个判断是通过分析通胀的走势和汇率的问题而得出的,现在所有焦点都在按预计的轨道前进。

    任何一个大趋势,右肩的典型特征是结构性行情,这是尾端的显著特点,07年5.30之后,股指再创新高至10月,大部分股票并没有上涨,仅仅是大约三成个股拉动股指,很多题材股在此期间是下跌的;其它的低级别的顶部形成都是如此,比如3478点。

    这是交易行为的典型特征。

    从楼市来说,04-07年是第一浪上涨,全国普涨,09-10年是第二浪上涨,近似于普涨,去年下半年到现在的行情是第三阶段,结构性行情的特征极其明显,就像股市一样,最后的行情只是少部分个股创出新高,楼市也一样。

    很多人会说,未来焉不知广大三四线城市跟随上涨?形成普涨?这个提问是可以的,但事实上已经不成立!有几个原因:第一,我前面一直在说,这轮经济的企稳是滞涨,现在已经没有疑问,滞涨的典型特征是通胀恢复的速度远快于经济,从去年十月通胀见底回升,经济在去年底企稳,从现在CPI和PPI的走势可以看到,通胀发展的速度远远快于经济,这也是本轮通过货币刺激经济措施以来,周期最短的一次,以前的周期都是通胀恢复的速度慢于通胀,经济的繁荣周期比较长,而本次,经济繁荣的周期(称呼弱反弹更合适)很短,就是源于通胀的速度更快;任何一个货币型经济的经济体,在经济发展的初期,货币刺激经济发展,通胀不敏感,而到末期,货币对经济的刺激开始不敏感,而通胀更敏感,这是必然规律,中国经济是典型特征,本轮经济的繁荣(或曰反弹)很短,现在经济还没有完全恢复,我们却见到央行开始回收流动性(上周回收9100亿元),注定这个经济的恢复期很短,央行的这种回收动作是基于几种压力,首先是汇率的压力,其次是通胀的压力;实际上两者密不可分,现在很多三四线城市的楼价价格还在下跌,鬼城的报道不绝于耳,而央行基于汇率和通胀的原因开始收缩流动性,所以,期望这个时候三四线城市的楼价掉头向上,很显然是天方夜谭。第二,过剩的出现,三四线城市的房屋已经极度过剩,还真有人去投资?期望击鼓传花?显然不可能,击鼓传花必须有一条线索才能实现,那就是现实的居住需求还比较旺盛的时候才能成立,当过剩出现以后,击鼓传花也就戛然而止。所以,期望广大三四线城市跟随一线城市普涨的说法不可成立。

    既然三四线城市的楼价已经不可能跟随一线城市实现普涨,那么本轮楼市的上涨就是尾端的结构性行情,未来面对的就是普跌和暴跌;任何一次结构性行情的尾端过后,到逃不掉这一结局。

    这是第一个特征,也就是结构性行情。

    第二个特征是麻木,以前戏子出台政策的时候,市场都会带来很大的波澜,而本次国五条的出笼,从本质来说,戏子不过是期望自己这个楼市庄家退场之前(看看戏子上台以后,M2流量扩大了多少倍,你就清楚为什么他是楼市的庄家,那些调控措施为何成为空调?源于是他在演戏),期望历史不会将自己钉在耻辱柱上的行为!但市场波澜不惊,地产商普遍冷对,一个行情的尾端一定是市场的麻木,这是第二个特征。

    第三,滞涨的发生源于通胀发展的速度高于经济恢复的速度,而因为通胀的不断上行,汇率不断承压,央行只能采取收缩流动性的手段,可是这带来一个结构性的问题,因为通胀的因素积累了三十年,这时收缩流动性对通胀的压制作用开始不敏感,而对经济的打击会很敏感(结构性矛盾的积累),这就造成未来需要很长时间的流动性收缩措施才能改善通胀的内在趋势(甚至抛出美元回收基础货币,这实际是央行压缩资产负债表的行为,一定击垮中国境内的所有资产泡沫),经济很可能就是一落千丈,面临剧烈的去杠杆过程;这种长时间的流动性收缩措施,最资产价格的打击是剧烈的,当然对经济的打击也是极其惨烈的。

   第四,过剩的存在会让楼市进入大跳水的轨道,而不是一次楼价的次级调整(像07-08和10-11年)。现在三四线城市的价格还在下跌,过剩严重,央行已经开始收缩,当央行收缩到一定程度的时候,三四线城市的价格首先剧烈跳水,跳水过程中会带来全社会流动性收缩,银行坏账增长,最终中心城市受到压力,将中心城市的价格一样拖入下跌的轨道,这是楼市未来演化的必然过程。

    第五,本人一直在说,压垮楼价的不是新房,而是二手房(源于土地和新房实际是垄断的,容易支撑价格,而二手房是分散的,无论地方政府还是地产商都无法控制,二手房的存量开始杀出的时候才是楼价的尾端),看报道,一线城市的二手房成交不断创出天量,意味着楼市就在最终的转折关头。

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