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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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国务院楼市十年九调房价上涨120%  

2013-02-22 15:53:12|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院楼市十年九调房价上涨120%

  导读:2013年2月20日,房地产调控“新国五条”新政靴子落地,国务院常务会议确定扩大个人住房房产税改革试点范围,并要求增加普通商品住房及用地供应,继续严格实施差别化住房信贷政策。据21世纪经济报道与财经网及凤凰网编辑整理,自2010年初至今的三年,房地产经历了新一轮的调控。三年中房价先抑后扬,自2012年下半年以来全国各地房价明显反弹且有越涨越快之势。市场因此普遍预测管理层将会出台新的调控政策。2012年,楼市没有出台如2010和2011年严厉的调控政策,到下半年多地楼市公积金政策甚至开始出现松动。当年楼市的主要政策包括个人住房信息联网、“禁墅令”和严打小产权房。2011年,国务院出台了被称为“史上最为严厉”的“新国八条”,二套住房首付比例提至六成,不满五年二手房个税全额征收。再往前,2010年,“国十一条”和“新国十条”先后出台,限购政策直接打击炒房行为。

  观察十年来9次国务院常务会议对形势和政策的主要表述,大致有以下六个特点:一是政策工具更加多样化,2010年后金融领域的房贷手段和货币手段及行政手段的比重不断扩大,市场手段与土地手段及法制手段未有新创意。二是政策路径基本一致,结构性地增加供应,坚持保障性建设,行政与货币及税收手段为主,市场手段与土地手段及法制手段为辅,另外是口号式的政策。三是调控的策略是同一的,有保有压,保大于压;紧中微调。四是调控对象明确化,在政策适用主体上有一定调整,基本是围绕投资投机炒房需求,刚需与改善及房企为辅。五是最终的调控效果,十年九调失败,平均年年上涨。政府满意,老百姓不满意。六是调控的弊端,就是无法触及到制度性的根源问题。

  调控一拳打在官员屁眼上,房价越调越上涨,十年房价上涨120%,年均上涨12%,最高年涨幅靠近30%。可谓“调控犹如弹簧,打压越深反弹越高。”十年九调控,犯了同一不饶恕的错误,忽略最基本的经济原理,即供求关系。政府左手压制需求,右手压低供应,导致房地产市场扭曲发展。另加上疯狂的货币超发,房价如脱缰野马,左一个国八条右一个国十年都拉住房价上涨的势头。如果说调控是空调,政策是耍流氓,一点都不过分。

  十年九次调控九失败根源,就是调控的执行与政策的不彻底性及行政化,导致调控脱离市场经济的轨道,重回计划经济时代。一是住房体系与保障体系一直是处于计划经济时代的边缘。二是住房金融制度过于强调功利性,支持投机。三是土地制度的弊端一直未消除,土地一家垄断,供应不足,地价水涨船高。四是商品房预售制改革缓慢。五是中国经济结构不平衡,过于依赖房地产,过分依靠土地财政与税费的过日子。六是地方政府保护主义过重,政策执行打折扣。七是外在因素政府未及时控制与解决。

  2003年7月30日——“促进房地产市场持续健康发展,有利于扩大内需,促进消费,改善居民居住质量,提高人民群众生活水平。会议指出,要深化改革,加强宏观调控,切实解决房地产市场快速发展过程中出现的问题。”2005年4月27日——“目前房地产市场存在主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月17日——“房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。”

  2008年12月17日——“近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升。当前,要坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。”2009年12月14日——“随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。”2010年4月14日——“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因,也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力,投机性购房大量增加有关。”

  2011年1月26日——“去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。”2011年7月12日——“当前存在的主要问题是:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低,社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。”2013年2月20日——“我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。”

2013年02月22日 - 李开发 - 李开发的博客

 

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