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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

2012加码调控,2013维稳调控  

2013-01-08 01:33:38|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012加码调控 2013维稳调控

  导读:又到房地产调控年底盘点一年,正值五个重要经济与市场节点,一则国际经济形势由危机四伏、日本、美国连续两轮宽量货币政策实施、债务危机爆发、欧美经济痛苦挣扎一年。二则中国经济稳中求进、财政政策积极、货币政策稳健的基调一年。三则国内共产党十八大、中央局会议、中央经济工作会议已刚过,党与政府换届、“三会”坚持房地产调控不动摇的一年。四则国际房地产市场由寒冷、筑底、复苏三部曲,与中国房地产市场如同一辙、寒冷转温暖到复苏一年。五则国际经济错综复杂、中国经济转型、改革。回顾2012年,中国楼市调控总体基本层面保持着-“拉锯与加码及博弈”局面,即中央与地方之间约谈与责约、调控目标由房价转变成地价,政府与房企之间的调控收紧、辟谣放狠话。展望2013年,中国楼市调控总体基本层面将保持着-“拉锯与维稳及博弈”,即中央与地方之间保持对话、调控不放松不加码、房价与地价同时调控、政府与房企继续保持着收紧与微调、博弈。

  盘点2012年,继承式2011年中央调控一年,是中央政府围绕房价与地价为调控目标的房地产调控最严厉、最大尺度、放最狠话、最密集、中央政府与地方政府开博弈最激烈的一年。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫长期跟踪统计: 2012年中央政府部门与领导(全国人大、常委会、国务院会议、考察会议、督查会议、调研会议、国务院、住建部、发改委、国土部、统计局、央行、财政部、税总局等部委及国家、部、局、司等主要领导人、负责人)共70余次表态房地产调控不动摇、不放松, 30次强调加强保障房建设、16次强调房价合理回归,10次强调决不让房价反弹,5次强调决不让调控反复,5次提到约谈问责。

  地方政府继承式2011年执行一年,是地方政府围绕遏制房价上涨过快与促进房价合理回归为调控目标的执行房地产调控政策最纠结、最困难、最大压力、最难过、地方政府与开发商博弈最激烈的一年。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫长期跟踪统计: 2012年地方政府对中央房地产调控政策的执行情况,60个城市调控微调、8项政策(6个限购放松的城市与2个税费与人才优惠政策)叫停。15次地方到中央政府调控放松辟谣。在总体继续从紧的前提下,对于首套房贷定向宽松,多数银行的首套贷款皆可打折,多为85-9折。二是,进入下半年后,频频重申调控不动摇,尤其是7月份,打出了一套组合拳。

  盘点2012年调控政策,2012年可谓手段之毒辣、政策条文之多真是骇人听闻,超过自1998年以来房地产调控历史之最。中央调控目标由2010年遏制部分城市房价上涨过快、到2011年遏制房价上涨过快与促进房价合理回归、到2012年促进房价合理回归与促进房地产市场长期、合理、健康、有序发展。调控控制的对象由2010年中央对房地产市场、到2011年中央对房价、到2012年中央对地价的控制。一是行政手段(五限,一目标)。一则是限购政策。全国48个限购城市,仅仅剩余46个,其中10个城市到2012年12月31日到期,36个城市无具体到期的时间。(义乌与海口的限购政策自2012年下半年开始名存实亡)。二则是限贷政策。全国近3000个城市与县市限贷,无一城市放松,执行最好。三则是限价政策。30城市限价,无一城市放松。四则是限利润政策。1个城市,基本是名存实亡,很难执行。五则是限售政策。3个限售城市,基本是名存实亡,很难执行。六则是价格控制目标608个城市建立,121个城市执行,30个城市未完成。

  二是税收手段。一则房产税扩大难产。二则重提土地增值税加强征收。三则土地空置税难产。四则取消商品房契税与印花税优惠政策.五则提高二手房转手营业税与首套房购房契税与印花税。三是市场手段。一则保障房开工任务(700万套)722万完成,基本建成505万套。二则打击捂盘惜售。三则商品房预售审批权下放试点.四则加大土地供应量.五则加强商品房预售款监督。四是金融手段。一则自2011年年底开始,三次下降准款准备金率。二则二次降息。三是房地产开发贷款收紧与房企IPO上市暂批。五是土地手段。一则增加保障房土地供应比例.二则打击与清理小产权房.三则收回与通报土地空置与打击囤地。四则防止与控制地王出现。五则提高土地出让金首付比例。六是信贷手段。一则三套限贷。二则二套房贷首付60%。三则首套40%。四则取消利效优惠并上调。

  展望2013年。2012年房地产调控最大的变化,就是没变化,最大的意外就是保障房10月底完成了,最想不到的是房产税没扩大,最让人吃惊的限利令与限售令推出。2012年,限购政策没扩大,反而减少了2个城市;三套、二套房贷政策执行最好、首套房贷执行差别化;货币政策放松(三次降准、二次降息);中央调控政策收紧与表态之中苦苦死守;全国60个城市地方政策微调,52个城市地方政策突围。2013年,中国经济将会逐渐复苏,物价CPI继续上行、降息降准不会停止、流动性趋松。2012年年底中国共产党十八大报告与政治局会议及中央经济工作会议等住建部、主要领导人表态透露,2013年,限购从严、税负增加或者微调、房贷政策收紧、首套房贷差别化、支持合理需求,研究与建立调控长效机制(2013年1月5日发改委与住建部商会研究与建立调控长效机制)。地方政府继续跟随中央调控政策大方向走,房产税试点继续博弈;土地改革试点研究。

  展望2013年调控政策,2013年房价不存在暴涨的前题下,政策维持不变,或者出现更多的城市微调。一则行政手段:46个城市的限购从紧,但不再扩容;三套停贷依旧;限价部分地方的放松条件;限利润与限售的政策会名存实亡。二则税收手段:房产税扩容继续博弈;契税、营业税、个调税、土地增值税不会加码,印花税会有优惠政策。三则信贷手段:二套房贷从紧,首套贷款利率优惠的城市不会减少,会增加。利率优惠幅度回归。四则土地手段:增加供应,控制地价。五则市场手段:保障房建设由开工率到注重完工率,开工500万套(2013年1月6日财政部发文要求支持保障房建设)。商品房预售制度不会取消,也不会取消试点。价格控制目标名存实亡。降息与降准至少1次到2次。六则金融手段。稳中放松。正如中央经济工作会议所言:要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。随着房价的持续上涨,收紧政策,或者出台新一轮调控政策,但是希望不大。

  建议2013年调控长效机制,短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施,永远是治标不治本,根本不可能彻底解决房价和住房问题,应该采取长期性和系统化的政策体系。“多管齐下”,方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性,从实际情况看,未来中央房地产调控主要是“维持既有政策,以完善与修正现在的政策为主,再度调控加码的可能较小,避免调控过头,影响到稳增长。从市场整体来看,中央把稳定市场和房价预期管理成为2013年首要调控任务。

  再次盘点2012年楼市,展望2013年楼市。盘点2012年,楼市总体基本层面,两字足矣-“逆转”,即年初以价换量,年末行情翘尾,刚需发力成为关键。2012年,楼市经历了寒冷到探底、起伏到筑底、回暖到复苏三部曲。2012年第一季春季冷转温;第二季夏淡不淡;第三季金秋失色,高位盘整;第四季冬季暖冬,楼市复苏。2012年是房地产行业极其纠结的一年。从上市房企公布的2012年销售业绩来看,大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。不仅如此,十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力。回顾2012年,中国楼市经历“由冷到暖”、调控“由紧转调”、投资“由降转增”、房价“由降转涨”、地价“由跌转升”、销售“由淡转旺”、开发商“由忧转喜”、资金“由紧转宽”、业绩“由坏转好”、土地“由温转火”、购房者“由观望到恐慌”入市,地方政府卖地“由冷淡到狂热”的巨大转变。

  展望2013年,楼市总体基本层面,两字足矣-“平稳”,即价量平稳,即震荡上行,有惊无险。一,房地产投资增速上升超过去年,增长25%;二,商品房成交量超过去年,达到12亿平方米,同比增长20%。三,房价同比去年小涨,同比均价继续攀升5%-10%。2001-2012,全国成交价年均涨9%。四,限购不会退出,房产税试点扩大继续在博弈之中;五,房企集中度上升,去库存仍是主要任务。六,调控不放松不加码,房贷差别化,微调不停止。七是土地购买面积与地价继续保持各10%与20%上涨幅度。其次是70个城市房价指数月度环比以上涨为主,少数月份可能持平或微跌;月度同比保持正增长。国房景气指数持续上行,年底超过100点。2013年楼市量价平稳,不要指望会出现暴涨或暴跌,继续保持抑扬震荡一条线向上,总体上2013年市场比2012年好。政策会出现波动,市场不会大幅度下降,依然是高位盘整。

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