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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

楼市供应“五月春绿九月黄”   

2013-01-16 15:06:08|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 今年的经济发展将呈现何种特征?
  我国主要出口地欧美日纷纷采用量化宽松货币政策、国家对GDP增长要求调低等事实都说明我国经济经过30年高速发展后正进入‘高原期’,经济增长速度放慢。

  正因如此,今年加快城镇化建设与收入翻番任务成为重中之重,政府希望通过拉动内需,以解决经济疲软问题。

  限购政策某种程度上牵制了城镇化的加速,这会对楼市发展带来影响吗?

  城镇化加速同时,城市限购与否决定了房价涨跌。限购城市内一线城市房价约上升10%,二三线城市房价涨幅5%一8%。

  正相反,其它因未被限购而导致大笔资金进入的城市里,房市变“股市”,大部分买卖如同股票买入抛售,经过2011年的通胀后,极可能出现崩盘危险。城镇化建设加快得以使部分购买力持续进入,转危为安,但相较往年仍将处于低谷状态。

  以上海市场为例,之前的“千万库存”压力能否消化?

  上海楼市经得起最严苛的调控,无需担心“千万库存”的消化。随着土地减少和房屋增多,房产税的实质是土地税金的替代性税种。政府通过限购令对市场进行流量管制,让购买者有序进场,以保证房产市场健康平稳的发展,持续创造利润以增加国家税收。

  在此前提下,房产税收不会过高以至打击购房力,限购操作也会随着2013年楼市交易实际情况松紧调节。

  同时,高级人才引进作为上海实现全球金融中心的基本条件势在必行。保守估计,与美国纽约、英国伦敦拥过60万的国际金融人才相比,上海高级人才短缺过40万。随着这部分人口的进入与他们特定的文化社会背景,上海楼市的新房库存尤其是高档楼盘必然有所缓解。加上本地固有的坚实购买力,“千万库存”仍然无需过忧。

  今年的供应会有何种走势?

  我可以用一句话来概括,“五月春绿九月黄”。今年楼市大月将来得格外早。随着今年三月下旬两会闭幕,政策达到共识,方针逐渐明确,至5月份专家意见频出与政府政策明朗化后,观望的老百姓们多会选择这个时候尽早入场,楼市将在5月正式引爆。发展至九月份,增长速度反而相对会放缓。

  虽然调控政策持续紧缩,但实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力,这会不会预示着今年房价会“暴涨”?

  今年,国内经济的高速增长将不复见,缓慢增长中能累积多少实际财富不得而知。对政府来说,对楼市的调控是中央调节国内经济温度的一个重要工具。一旦经济呈现不景气状态,楼市作为中国内需最重要产业之一,必然扮演‘救市’角色相反一旦经济发展势头强劲,对房产业的调控则更加严格。2013年的全球和国内经济究竟如何现在还言之过早,一切都充满变数。

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