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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

9月广州楼市“量价齐涨”   

2012-10-09 15:30:33|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   2012年10月8日,广州市国土房管局的数据显示,9月一手楼网上签约面积74 .75万平方米,同比增加52 .5%,环比增加3 .7%;网上签约均价13943元/平方米,同比上升0 .4%,环比上升1 .2%;网上签约6774宗,同比增加53.1%,环比增加2.5%。广州十区9月一手楼成交量比去年同期增52.5%,达74.75万平方米,这是今年广州第四个月成交量过“7字头”。一手楼均价为13943元/平方米,同比环比基本持平。9月广州十区楼市均价13943元/平方米,与今年1月、2月、7月均超“1.4万元/平方米”的表现相比,这个“金九”楼价暂排全年第四。

   数据显示,74.75万平方米成交量中,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心六区)新建商品住宅网上签约面积22.99万平方米,同比增加101.1%,环比增加14.5%,占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的30.8%.价格方面,中心六区新建商品住宅网上签约均价21633元/平方米,同比下降4.8%,环比下降2.3%.越秀、天河、白云三个区与8月相比一手楼均价都下跌千元以上。天河区9月比8月一手楼均价跌1141元/平方米,此前国土局对珠江新城部分贵价楼盘实施“限发预售证”措施,黄韬认为,楼价被拉低一向是郊区楼盘的功劳,中心区楼盘不可能降价,他认为天河楼盘降价与此前国土局的限售措施相关。尽管均价下跌,天河越秀分别以30152元/平方米和28871元/平方米位列全市前两位。

2012年1-9月广州10区新建商品住宅网签均价/元/M2
月份  均价/元/平方米   同比均价   环比均价 
1月       14040         3.5%       5.7%
2月       14159         1.1%       0.8%
3月       12465        -3.1%      -12%
4月       13824         6.6%       10.9%
5月       13792         10.5%     -0.2%
6月       14457         11.9%      4.8%
7月       14305         8.2%%      4.2%
8月       13780        -3.2%      -3.7%
9月       13943         0.4%,     1.2%

2012年1-9月广州10区新建商品住宅网签面积/万/M2
月份 万/平方米  同比    环比    套数   同比   环比
1月  31.87     -56.5%  -7.7%    6348  -33.7%  1.3%
2月  25.35     -45.8%  -20.5%   4058  -22.7% -36.1%
3月  50.05      56.5%   97.5%   7414   53.4%  82.7%
4月  49.87      9.6%   -0.4%    7236   10.2% -2.4%
5月  71.14      39.1%   42.7%   8809   10.7%  21.7%
6月  67.76      23.9%   4.7%    8662  
7月  79.67      104.5%  22.9%   8859
8月  72.07      51.9%  -9.5%    6606   64.2% -8.4%
9月  74 .75     52 .5%  3 .7%   6774   53.1%  2.5%


   “今年十一广州黄金周楼市总体稳定,比去年十一黄金周楼市火热,“量价”表现超出市场预期。一则成交在近三年十一广州黄金周楼市属于比较稳定,是比较高的一年。二则成交价在近三年十一广州黄金周楼市也是最高,环比与同比保持上涨趋势。三则9月底第四周是网签高峰期,而10月首周是连假期间,存在人为网签延迟的情况。不能如实反映楼市成交真实情况与客观需求的变化。四是环比的意义本来不大,因此不能将十一黄金周数据环比作为判断楼市大萧条的根据,有失真实。”

   “今后广州房价不可能再低了,楼市“以价换量”楼盘将大量减少。10月成交量继续维持70万平方米高水平,第四季楼市趋于稳定,房价保持小幅度上涨,不存在大幅度上涨与暴涨的可能性。毫无疑问,购房者错过了最佳购房时机。”

   “今年9月广州楼市“量价齐涨”属预料之内的事情,如果不是广州市场中心在9月24日部分高端项目限售,成交平均将打破15000元/平方米历史新记录。一方面是广州市场潜伏大量的实际购买力。尤其是城市化的推进,广州人口突破1600万,而市政配套与新城规划的落实,楼市回升明显。另外一方面是9月大户型集中上市,广州郊区楼盘价格高于成交正常水平,整体拉高成为价。三是受到融资渠道相对宽松和去商品房库存加快及前期销售良好等因素,资金紧张趋势缓解,导致部分楼市取消价格优惠措施,上调价格。四是土地市场回暖,房企信心恢复。购房者担心房价上涨,积极入市。”

   “今年9月广州楼市成交量井喷主要原因有三个方面,一是广州郊区楼市引领全市,性价比与规划利好及产品多样化,刺激销售成交。二是部分房企采取以价换量的销售策略,吸引大量的市场购买力。三是受到商业房贷与公积金贷款的利好政策,购房者提前购买,促进销售成交。”

   如果分别以中心六区、外围四区计算,两大区域的一手房价均在下降。数据显示,上月,广州中心六区新建商品住宅网上签约均价21633元/平方米,同比下降4.8%,环比下降2.3%;外围四区新建商品住宅网上签约均价10528元/平方米,同比下降6%,环比下降0.2%。对比数据发现,白云一手房价降得最猛,从8月的17288元/平方米,一下降至上月的16096元/平方米,降幅高达6.89%。而备受关注的越秀、天河一手房价降幅均超过3%。番禺一手房价从8月的13119元/平方米,猛涨至上月的14343元/平方米,涨幅高达9.33%。

   9月排在成交量前三位的区域是花都、番禺、南沙,分别是21.01万平米、15.72万平米、10.78万平米。根据统计,花都、番禺、南沙、萝岗区(以下简称外围四区)新建商品住宅网上签约面积51.76万平方米,同比增加37.7%,环比减少0.4%,占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的69.2%,与去年同期相比比重减少7.5%,与上月相比比重减少2.9%.此外,外围四区一手楼网上签约均价10528元/平方米,同比下降6.0%,环比下降0.2%.在外围四区中,南沙9月成交量比8月增加3.64万平方米,即达10.78万平方米,涨幅达50.98%,也是南沙今年以来成交量最大的一个月。

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