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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

明年房价理论上会暴涨!   

2012-10-25 07:52:17|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      今年以来,楼市限购政策并未放松,但根据最新9月份国家统计局数据显示,全国70大中城市房价环比来看价格下降的城市有24个,仅增加4个。持平的城市有15个,上涨的城市有31个。房价依然环比呈现上涨态势,只是涨幅未超过0.4%。今年下半年以来,沉寂已久的房地产市场终于止跌回暖,各地楼市在刚性需求的带动下成交量普遍上升,房价呈现企稳态势。然而,楼市传统的“金九银十”今年并未出现,在楼市尚未全面回暖之际,市场悄然出现“明年房价将会出现暴涨”的观点。综合国内外因素来看,宏观经济走低的态势在短期内难以改变,采取多种措施促进经济平稳健康发展仍是中央及地方政府在今后一段时间的首要目标;货币政策或将继续适度调整,政府投资力度进一步加大。在此背景下,四季度土地供需将双向增加,市场活跃度有所上升,全年土地市场整体将处于盘整态势,地价不会出现大幅涨跌。
 
     2012年10月18日,国家统计局公布70大中城市住宅销售价格变动情况数据显示,70个城市中,新房市场与上月相比,价格下降的城市有24个,持平的城市有15个,上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%。二手房市场与上月相比,价格下降的城市有18个,持平的城市有17个,上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%。近期楼市量价微涨局面,部分城市房价上涨预期增强导致全国多地政府收紧调控。中原地产最新数据显示,2012年9月,监测的30个重点城市新房成交高位回落,总成交量为1804万平方米,环比下降6%,同比增长48%,从今年4月以来成交的上升趋势戛然而止。但从今年1-9月来看,30个城市的成交同比依然增长22%,与2010年同期相比亦有12%的增长。成交量上涨使得价格处于上涨的趋势中。

2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份  环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月       48            22          0           70
2月       45            21          4           70
3月       46            16          8           70
4月       43            24          3           70
5月       43            21          6           70
6月       21            24          25          70
7月       9             11          50          70
8月       20            14          36          70
9月       24            15          31          70

2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份  同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月       15            2            53         70
2月       27            6            37         70
3月       38            3            29         70
4月       46            1            23         70
5月       55            0            15         70
6月       57            2            11         70
7月       58            1            11         70
8月       53            3            14         70
9月       55            3            12         70
数据来源----国家统计局

   2012年10月8日,中国指数研究院发布《2012年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,报告显示:2012年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米,环比8月上涨0.17%,自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨,但涨幅继续收窄,其中60个城市环比上涨,38个城市环比下跌,2个城市持平。与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加1个,其中跌幅在1%以上的有7个城市;本月环比上涨的城市比上月减少3个,其中涨幅在1%以上的有8个,较上月减少2个。

2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价环比
月份  均价     幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
1月   8793    -0.18%     39           61
2月   8767    -0.30%     27           73
3月   8741    -0.30%     34           66
4月   8711    -0.34%     29           71
5月   8684    -0.31%     26           73       1个
6月   8688     0.05%     45           55
7月   8717     0.33%     70           30
8月   8738     0.24%     63           37
9月   8753     0.17%     60           38       2个   

2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 价格中位数 幅度  同比上涨城市 同比下跌城市  持平
1月    5800    1.71%      75          25
2月    5750    0.93%      67          33
3月    5725   -0.43%      63          37                 
4月    5685   -0.71%      51          49
5月    5700   -1.53%      40          60      
6月    5750   -1.90%      32          67        1个      
7月    5800   -1.77%      31          69              
8月    5775   -1.60%      33          67
9月    5780   -1.40%      33          66
数据来源----中国指数研究院

     从数据上显示看,当前房地产市场总体平稳,房价延续了涨幅稳中回调的趋势。从房价发展趋势上看,触底震荡爬波格局,后市有望企稳。一则房价处于筑底回稳局面,自2012年6月起,房价止跌回涨后,均价保持连续第4个月环比上涨。但环比均价涨幅不断收窄,而同比降幅亦不断缩小,说明房价已经见底。二则从今年前9月房地产开发情况与9月价格数据显示,房价总体上呈现小幅度回调态势,暗示房价处于探底回调过程。自2012年8月份开始,房价环比涨幅连续2个月收缩。自2012年3月房价止涨下跌后,保持连续第6个月同比下跌,跌幅为1.40%,比上月缩小0.20%,表明均价跌幅不断缩小。自今年1月份开始,房地产开发投资增速继续下滑,增长回落,表明中央房地产调控取得初步效果,市场博弈进入相对僵持阶段。
 
   任志强的逻辑是从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨,2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨,而2012年的统计持续了负增长,后一轮紧跟着就是价格暴涨。是否赞同关于“明年房价将会出现暴涨”的观点?
 
   任志强说的明年3月房价地价暴涨主要的逻辑基础在于土地供应量少,房屋新开工是负增长,从拿地到开工、到房屋形成需要一个周期,滞后半年到一年左右,明年房屋供应量可能会偏紧。事实上,明年房价理论上会暴涨,实际上不会出现暴涨。而判断房价上涨的理论根据,一则从土地低供应与竣工率及去商品房库存量速度看,房价受到供求关系不平衡,参考历往调控房地产的经验,明年房价理论上会出现暴涨。二则从价格控制目标与人均收入增长率看,房价上涨速度的确超过人均收入增长。因此,理论上已经开始大幅度上涨。三则从开工面积看,如果开工面积下滑了,并且持续下滑,到明年3月份就没有供应量了,房价才会暴涨。四则从调控政策看,如果现有政策保持不变,房价存在暴涨的可能性,但是现有政策变了那就不一定会暴涨。另外是很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%,地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑,有的下滑了17%,有的下滑了50%多。五则从市场需求的购买力看,需求没法像前几年那样爆发式增长,因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑制了,仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。其实,除了上面房价会出现暴涨的因素外还非常多,譬如货币政策,如再来个10万亿。譬如稳增长的经济刺激计划,再来个4万亿。譬如城市化与土地制度等因素。
 
   楼市明年将会出现暴涨的言论仍缺乏依据。一是从统计数据中不难看出,从最近三个月房价环比涨幅看,都非常小,同比比去年还低。从销售量与价格的走势显示,楼市都处在止跌筑底并逐渐恢复的阶段。从2011年2份至今年3月份急速下滑,到今年6月份楼市量价开始止跌触底,表明房地产市场正趋于稳定。随着8月份以来住宅成交量的持续下降,楼市价格正趋于稳定。9月份总体上涨的城市依然超过下跌的城市,但数量在进一步减少。二则是尽管楼市销售量和房企资金状况持续向好,但是房地产投资、景气指数都有所下挫。9月份,全国房地产开发景气指数为94.39,比上月回落0.25点,再创新低。三是始终未有放松迹象的调控政策仍然是遏制房价上涨的“紧箍咒”。在7月份部分地区楼市出现迅速上涨势头之后,调控政策率先在土地市场做出反应。2012年9月底到10月份,为防止房价上涨反弹与调控地价及完成房价控制目标,北京、上海、武汉、广州、杭州、陕西等地从审核、叫停土地出让、预售款监督、住房限售、高价盘限卖、限制开发利润等方面重申楼市调控不放松,再度发出房地产调控收紧信号。为防止房价反弹与促进房价合理回归,2012年10月19日陕西省开创国内首个房地产“限利令”政策。四是总体看,调控取得积极成效,市场运行符合预期。目前房地产市场调控政策仍然处于关键时期,地方政府将继续严格执行住房的限购调控措施,巩固调控成果,促进房地产市场的平稳健康发展。全国楼市虽然经过第二季度的回暖,但基本面并没有出现较大变化,宏观调控依旧,限购等政策依然把握着开发商的命脉,房价暴涨没有可能性。总体上看,9月份房价环比上涨0.02%,涨幅比上个月进一步收窄,房价已基本不涨不跌了。
 
   今年第四季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨?
   今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零,房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看,中央调控政策实质上未放松,尤其是房地产调控进入敏感的关键期,中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心,表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施,货币政策暂时不会全面放松,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看,部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来,资金整体上趋于紧张,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看,目前商品房库存量虽然去化加快,但依然处于历史高位,新增商品供应与保障房供应巨大,市场处于供大于求局面,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看,市场90%购买力是自住性需求,购房者的经济能力受限,缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此,以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。因此,今年第四季到2012年第一季房价基本企稳,大涨大跌的可能性基本不存在,房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大,全年价格增长在3%-5%。

   今年第四季度楼市房价是否还有下降空间?

   今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看,价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣,明显相对小,甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后,房价逐步小幅度攀升,房价已经触顶见底转向回稳上升趋势,下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错,很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松,说明大房企不差钱,房价缺乏下降动力,第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个,90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容,而商品房预售制度不可能取消,商品房预售款监督更是难短期完善,中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面,新的严厉政策不可能再出台,而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容,房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄,购房者购房信心上涨,9月成交量开始回升,而十一黄金周楼市成交超过市场预期,说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热,房企积极拿地,则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看,大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄,甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企,则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场,在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去,四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

   房价连续4个月上涨,是否会引起中央新一轮调控政策出台?

   止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息,房价再次小幅度上涨,表明出现房价反弹风险信号,将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹,不排除中央楼市调控升级,出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看,地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑,中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码,而是保持既有房地产调控政策的力度,维持楼市平稳预期,防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少,财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下,地方与中央楼市调控博弈升级,中央房地产调控不放松与地方政府调控微调将继续出现并存“维稳”局面。

   2012年10月18日上午9点35分,国家统计局网站公布数据,2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。报告指出,1-9月份,全国房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米,同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点;房屋新开工面积135014万平方米,下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点;房屋竣工面积50567万平方米,增长16.4%,增速回落3.8个百分点;房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点;1-9月份,商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。1-9月份,房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,增速比1-8月份提高1个百分点。

   2012年10月19日,国土资源部公布今年第三季度全国地价的总体情况报告显示,第三季度全国主要监测城市地价总体水平是3093元/平方米,同比增长1.77%。其中,和住房相关度最高的住宅用地价格三季度平均4564元/平方米,环比增长0.92%,同比增长1.03%,地价同比增速继续放缓,较上一季度下调0.74个百分点,增速连续5个季度回调。第三季度住宅地价4564元/平方米,增速连续5个季度放缓。全国主要监测城市住宅地价环比变化处于平稳区间,环比持平和负增长的城市个数明显减少,同比负增长的城市个数所占比例增至三分之一。第三季度,各城市住宅用地价格环比增长率总体处于平稳波动态势,105个城市中涨幅位于-1%至1%区间的城市共计63个,涨幅超过3%的城市6个,分别为呼和浩特(5.83%)、荆州(5.13%)、深圳(4.61%)、齐齐哈尔(3.61%)、洛阳(3.57%)、昆明(3.33%)。住宅用地价格环比持平和下降的城市为21个,较上一季度减少33个,与近期70个大中城市住宅销售价格变化态势基本一致。

   2012年10月18日,国家统计局公布数据显示,9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。其中,住宅待售面积增加467万平方米,办公楼增加73万平方米,商业营业用房增加76万平方米。另外是上海易居房地产研究院的监测数据显示,截至2012年9月,全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米,同比(比上年同期)增长23%,环比增长6%。一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势,出现库存逆增现象。事实上,进入10月以来,这一现象已得到改善。2012年10月18日,上海易居房地产研究院监测数据显示,截至10月16日,全国20个大城市的库存量为8420万平方米,相比9月末的水平,下降了1%,有13个城市库存量出现不同程度的下降。一方面,地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针,着眼长久,为保证未来房屋供应,落实供地计划,加快了供地节奏;另一方面,在本轮调控以来的去库存化过程中,房企库存压力逐渐释放,迫切需要增加土地储备,拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎;加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势,带动了房地产用地市场出现回暖迹象。

   就房地产用地而言,二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合,如无实质性紧缩型房地产调控政策出台,预计2012年第四季度,住宅等房地产用地价格可能持续回升。报告建议,下一阶段应着重关注三大问题。其一是严格监控各地的房地产调控政策变化,在经济下行压力持续的背景下,避免部分地方政府放弃“调结构”,重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。要巩固和强化已取得的房地产调控效果。二是随着四季度传统供地高峰期到来,应研究科学实施土地供应,大量推地有利于实现应保尽保,满足各业用地需求,促进今后2-3年内房屋的有效供应,同时也要避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。三是针对近期部分大型房企加速拿地,局部市场量价齐升的现象,需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息,引导市场理性行为。

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