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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

陕西“合房企利润率10%”政策应立即取消   

2012-10-21 20:38:26|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   2012年10月20日,西安日报报道,2012年10月19日,陕西省住建厅会同省物价局联合发文,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间,鼓励现房销售,引导各地房地产市场平稳健康发展。各城市要划定区域分区域测算住房项目成本,合理利润率控制在10%左右,并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布,同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。根据省住建厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准,商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,并可参照2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。
   陕西省住建厅和省物价局有关人员表示,这是响应调控房地产市场的要求,希望引导大家购房理性消费。通知的出台,一是要防止房价反弹,二是让老百姓对商品房成本心中有数,刚需购房该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。

   怎么看“陕西出台楼市调控新政中关于商品房利润应在10%左右”的规定?

   房价管不住又按不住,使出“耍流氓”行政手段,非常不理智。陕西出台“商品房合理利润控制在10%左右的政策规定,可谓震荡楼市,威慑房企,开创全国首例、甚至国际上首创“房地产企业合理利润控制线”的政策。其政府意图在于控制房价与引导购房者理性购房,目的是减少老百姓对高房价的抱怨,缓解购房者与政府的高房价矛盾。毫无疑问,此政策不利房地产业发展与房企及购房者,更不是彻底解决中国老百姓住房问题。因此,仅仅是地方政府表明坚持调控不放松与调控房价的决心与态度。此政策压根本是不靠谱,如此烂政策竟然出于政府之手,完全是瞎折腾,最后必然受到谴责与批判之后而无功取消。

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   “合理利润率控制在10%”一旦被强制执行,10%((毛利润或净利润)的政策出台,房地产市场将发生恐怖与可怕的事情,甚至导致房价暴涨。一则为减少损失,增加利润,要爆发偷工减料或者是房屋质量问题的"楼脆脆事件。二则房企利润因受到严重挤压,房企亏损严重,导致破产或倒闭,如无力负债或者被银行追债,又要出现“房跑跑”。三则房企如倒下,银行肯定紧随其后,将威胁到金融机构安全。四则如全国推行此政策,房地产一旦崩溃,中国经济难独存,将受到毁灭性打击。五则如开发商退回土地和不拿地,看地方政府怎么完成土地供应计划与土地出让金任务,拿什么去完成保障房建设与搞城市基础设施等。

   陕西调控新政对楼市有什么影响?会不会导致房价下降?

   陕西调控新政最大影响力莫过于购房者的心理预期。对楼市成交量会有一定影响,会导致部分购房者和开发商观望情绪。另外是影响购房者对楼市与调控及房价的预期。不会导致房价下降,政策很难执行。

   陕西调控新政规定“合理利润率控制在10%”是否合理?是否有可操作性?

   此政策非常不合理,缺乏市场客观性与科学性及经济规律性等法律根据,简直是扯淡政策。不仅违反市场经济,还违反宪法与法律规定。请问,此政策中国有哪部法律的条文规定开发商“合理利润率控制在10%”或者是规定“商品房价格不能超过10%利润率?地方政府带头破坏市场经济与房地产市场,以控制房价为借口,牺牲市场。为什么不带头限定合理地价与税费及贷款利息等开发成本?否则不要以民生与控制房价作为干预与破坏市场经济与房地产市场的借口。为什么不问高房价的原因?究竟谁吃拿的高房价最多?一则地价占房价30%。二则64项税费占房价30%。三则银行占房价10%-15%。四则建安与材料及基建等配套成本占房价15%-20%。还有资金成本等其他成本。

   此政策操作上犹如形同虚设,缺乏实际的可操作性,根本无法执行。一则违法宪法,缺乏法律根据,应立即取消。法律上没这个规定,而且在实际操作中也很难执行。譬如德国的法律就有明文规定“开发商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,就是违法行为”,而超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,就是触犯刑法,要判处出售者3年徒刑。二则开发成本与利润难确定。一个项目开发最后利润,未到项目销售完前,不好计算其利润。况且开发成本的预算因市场与价格存在变数。三则如何说“10%是合理利润”?所以,从目前情况看来,是政府调控房价的一个姿态,后续有什么细则出台值得关注。

   各级价格主管部门、房地产行政管理部门将共同做好普通商品住房销售价格的管理工作,密切关注房价上涨情况,采取有效措施,坚决遏制房价过快上涨。根据要求,房地产开发企业在取得预售许可10日内,须一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售,其中新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用,均包含在住房价格中,不得另行收取。

   开发建设单位应在商品房销售之前到当地价格主管部门进行价格备案,备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内。经备案的商品房销售价格及不同楼层的累进加价率应在价格信息网上进行公示,接受社会监督。对市场上出现的虚假宣传、虚假促销等违规销售行为,加大监督检查力度,依法从严查处。各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。

   对条件成熟的区域或项目,鼓励和引导房地产开发企业现房销售。实行现房销售的商品住房,应符合《商品房销售管理办法》规定的现房销售条件;在商品住房现房销售前,房地产开发企业应当将符合现房销售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。实际上,在全国和地方两会,有关公布商品房成本价的提案和议案一直都有。陕西出台这一政策,可以说是对国家政策和民间声音的呼应。

   事实上,蜗居者遍及五湖四海,不管身为哪国百姓,都没有不嫌房价高的,外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。美国小区须留一定房屋作低价房美国政府规定,一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目,开发商必须以低于市价25%的价格,将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

   德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。按照德国的法律,如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,触犯刑法,出售者最高将被判处3年徒刑。

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