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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

前9月全国房地产回暖疲软  

2012-10-18 13:43:28|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年10月18日上午9点35分,国家统计局网站公布数据,2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。报告指出,1-9月份,全国房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米,同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点;房屋新开工面积135014万平方米,下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点;房屋竣工面积50567万平方米,增长16.4%,增速回落3.8个百分点;房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点;1-9月份,商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。1-9月份,房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,增速比1-8月份提高1个百分点。

   有请美国格理集团中国经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生对此评论与分析:

   谢先生怎么看今年前9月房地产数据?

    虽然房地产已经走出冬天最低迷,但是房地产增长乏力,呈现房地产市场回暖疲软的趋势。首先是房地产开发投资与额度的增长与增速“双双下降”,房地产回暖放缓。另外是土地低供应增长,明年将出现供应短缺。其次是土地市场逐渐火热,房企拿地积极,后市信心恢复。再次是销售成交和销售额降幅收窄,商品房去库量速度稍微下减,楼市回升减弱。最后是房企资金最坏时期结束,基本不差钱。到位资金增速,意味着房企资金链越来越牢固。

   2012年1-9月份全国房地产开发和销售情况,一、房地产开发投资完成情况。2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资35126亿元,增长10.5%,增速回落0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。1-9月份,东部地区房地产开发投资29173亿元,同比增长14.5%,增速比1-8月份回落0.4个百分点;中部地区房地产开发投资10944亿元,增长16.2%,增速回落0.7个百分点;西部地区房地产开发投资10929亿元,增长17.1%,增速提高0.8个百分点。

    前9月全国房地产开发投资增速与增长下降主要原因是什么?

    房地产开发投资增速与增长下降主要原因有四个方面,一是新增房地产投资项目减少与房地产销售成交下降,而国内经济下行压力巨大,影响到房地产投资信心。二是房企因融资消对紧张,国内开发贷款持续收紧,导致新开工与新完工项目减少。三是房地产市场整体回暖脆弱,房地产调控未实质放松,抑制楼市发展。四是房企拿地依然比较谨慎,但是部分房企拿地非常凶猛。

   1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米,同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点;其中,住宅施工面积393777万平方米,增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米,下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点;其中,住宅新开工面积99668万平方米,下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米,增长16.4%,增速回落3.8个百分点;其中,住宅竣工面积40609万平方米,增长16.5%。1-9月份,房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点;土地成交价款5309亿元,下降11.0%,降幅扩大3.4个百分点。

   怎么看房企拿地再掀起高潮现象,为什么会冒进拿地?

   房地产调控关键期内,房企大量购置土地主要是抢时机。一是全国地方政府财政吃力和调控政策影响,地价溢价率和溢价比较低,土地价格相对便宜。二是房企资金富裕,上半年新增土地储备不足。目前土地市场的优品质地块大量推出,并且开发利润高。三是土地市场火热,有利楼市回暖。况且优品质的地块越来越稀缺,又可以增加不动产资产的增值。四是房地产市场回暖的态势加快,后市前景往好的趋势发展,低价抄底拿地是最好时机。五是大房企补仓需要,况且融资渠道具有优势。

   房销售和待售情况。1-9月份,商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;其中,住宅销售面积下降4.3%,办公楼销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元,增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点;其中,住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。1-9月份,东部地区商品房销售面积33722万平方米,同比下降2.3%,降幅比1-8月份缩小0.3个百分点;销售额24598亿元,增长3.1%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米,下降2.1%,降幅缩小0.3个百分点;销售额7657亿元,增长6.0%,增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米,下降8.8%,降幅扩大0.6个百分点;销售额8098亿元,下降1.6%,降幅扩大0.7个百分点。9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。其中,住宅待售面积增加467万平方米,办公楼增加73万平方米,商业营业用房增加76万平方米。

   请你分析前8月销售成交和销售额下降的原因是什么?

   前9月销售成交和销售额下降的原因有四个方面,一是部分房企取消价格优惠措施,上涨房价。二是受到网签推后的因素影响。三是新增供应减少,房企推货不积极。四是部分购房者处于观望局面。

   9月房价如何走势?未来房价又将怎么走?

   从9月房价数据显示,房价环比连续保持9个月下降,说明中央房地产调控效果非常显著。目前前9月全国房地产回暖减速,一方面是货币政策和地方调控调整的结果。另外一方面是房企"以价套现'的销售策略实施,去商品房库存,回收销售款,保持现金流的稳定。"不过,房价同比依然连续四个月上涨趋势,说明房价上涨压力巨大。

   供应短缺导致市场供不应求,明年房价将进入全面上涨。首先是土地低增长供应,而保障房也低供应,新增供应大量减少。市场供求不平衡,房价下降的可能性为零。其次是调控从严基调转向微调进入维稳,年内调控放松预期强烈。货币与房贷政策字已经放松。因此,未来更城市实施放松调控的政策出台。再次是房价已经出现明显上涨苗头,并且连续上涨4个月。楼市回暖加快,价随量升趋势出现。同时,购房者谨慎态度转变成积极入市。最后是去商品房库存量快速,房企资金压力逐渐消除,房价缺乏下降动力。况且,今年稳增长的目标之下,全国大量的投资必然导致地方政府财政透支,土地财政将进一步推高房价。

   三、房地产开发企业到位资金情况。1-9月份,房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,增速比1-8月份提高1个百分点。其中,国内贷款11008亿元,增长12.9%;利用外资317亿元,下降53.3%;自筹资金28438亿元,增长11.4%;其他资金28469亿元,增长9.6%。在其他资金中,定金及预收款17841亿元,增长13.2%;个人按揭贷款7064亿元,增长14.2%。四、房地产开发景气指数。9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.39,比上月回落0.25点。

   目前房企资金链状况如何?

   房企到位资金不断增速,表明房企资金最坏时期已经过去了,现在基本是不缺钱。首先是房企融资成本下降,销售回款增加,现金流越来越宽松。其次是房贷政策放松,个人住房贷款增长快速,市场购买力旺盛。再次是国内房地产贷款也逐渐增加,房企整体资金压力减小。最后是货币政策放松预期强烈,开发商推盘速度提高,但是价格折扣优惠政策的力度越来越小。毫无疑问,现在买房是购房者最好时机,否则一旦错过必然要悔青肠子。

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