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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

稳定房价预期将是年内首要任务  

2012-09-03 15:45:24|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一场颇受社会关注的“国务院督查16省楼市调控执行情况检查”已静悄悄结束了。但是督查总结报告究竟何时出来?国务院督查组发现16省楼市调控执行什么情况?有何应对之策?是否有新的政策出台?中央政策储备是否有充足的弹药?什么时间放出?这一系列的问题都关系到目前房地产市场发展方向,影响到房价涨跌预期判断,也关乎下一步房地产政策走势。当前房地产调控已经进入十字路口,而房地产政策走向的迷茫、徘徊、猜想让房价如弹簧,一连反弹两个月。笔者认为,国务院将在今年楼市“金九银十”之前打响调控成果和稳定市场预期的“保卫战”,而调控楼市房价则演变成一场空前绝后的“持久战”。

   督查结果暴露地方政府政策执行盲点

   近日,国务院督查组表示,从督查情况看,国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制。督查中也发现了一些需要特别关注的问题:一是近期一些城市房价环比上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房消费的苗头。三是部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%;一些地方的市场监管力度需要加大,部分城市尚未建立预售资金监管制度,一些楼盘价格公示不规范。

其实,地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%,调控政策的连贯性无法延伸,无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容,甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行,自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显,调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产,预售款监管形同虚设。可想而知,国务院督查组的发现,恰巧暴露地方政府政策执行盲点。

中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

   “持久战”加剧中央与地方调控博弈

   从国家统计公布今年7月数据和前6月数据对比看,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比连续两个月保持上涨趋势,连跌8个月后,房价第二次出现正增长,呈现筑底小幅度上涨反弹局面。房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。

   从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看,个别地方出现了为强调稳增长,通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房消费的苗头。对此,国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见,要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

从上半年和7月房价数据指标看,房价上涨的拐点来临,而地方版4万亿投资和中央短期临时性政策调控及房地产制度的弊端冲击下,将给房价埋下反弹隐患。地方政府按捺不住放松调控的冲动之心,源于土地出让金收入减少。一边是坚决控制房价上涨,一边是力图刺激楼市和土地市场成交回升,这样的博弈还将继续。

   稳住市场房价预期成首要任务

   中国房地产业的难题依旧令人困扰,“控房价”的焦虑暂时消散,但“稳增长”的担忧又卷土重来。督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%。而在国土资源部的通报中,上半年全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷,计划落实率仅为29.6%。在一些房地产开发商看来,如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足,导致未来新房供应量不足,供需失衡的结果就是房价的暴涨。

   而在督查组的通报中,“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出,或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。会不会有新的调控政策出台?下一步调控如何走?这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地房地产调控政策落实情况之后,市场上最为关心的问题。在督察组返京半个月之后,越来越多的证据显示,楼市调控同样是“维稳为主”。督查组有弹有赞,在责备个别地方“放松调控”的同时,也肯定“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制”。对此,国务院督查组成员表示,尽管当前价格反弹压力依旧存在,但并不能构成判断市场全面反弹的依据,在继续抑制市场反弹的因素里面,“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。

在督查组最终提交报告中之前,目前尚不清楚国务院对此的批复,而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看,即使有进一步政策,也不会在短期内出台,触发点在于未来一段时间市场的发展。其实降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施,永远是治标不治本,根本不可能彻底解决房价和住房问题,应该采取长期性和系统化的政策体系。“多管齐下”,方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。

目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性,一旦面临房价再度反弹的局面,新的紧缩性政策将出台。不过,考虑到今年传统楼市黄金周“金九银十”来临与房价未出现大幅度反弹及缺乏大幅度上涨的条件等稳增长的需要,即使房价出现小幅回升,新一轮中央房地产调控主要是“维持既有政策,再度调控加码的可能较小”,以完善与修正现在的政策为主,避免调控过头,影响到稳增长。从市场整体来看,中央把稳定市场和房价预期管理成为今年到明年首要调控任务。

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