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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

地价跌回2008,房价何时回归?   

2012-09-24 07:39:25|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     房企近期密集拿地的消息,被渲染成“抢地潮”引发房价上涨的风向标。对此,万科总裁郁亮一语“道破天机”:此时出手拿地并非下注后市回暖,而是低价补仓。部分区域地块价格几乎回到了2008年。万科合肥一地块地价较高峰期下跌超过40%。(据9月20日《21世纪经济报道》)
    原来土地市场回暖只是假象,实则是地价跌回2008年的水平,才吸引到开发商入市拿地。这种逢低吸纳的手法并不稀奇,此前在2008年就曾上演过一回。
    在遭遇楼市调控与金融海啸的双重挤压下,当时不仅楼市陷入低迷状态,土地拍卖市场也陷入低谷,频频出现流拍现象,地价亦不断走低。但也有部分开发商趁势介入,逢低拍下大量土地储备起来,随后在4万亿投资热潮及调控放松的带动下,楼市再度回暖,拿地的开发商均因此大赚特赚。
    现在楼市的情况与2008年非常相似,正处于楼市调控的关键阶段,同时亦受到经济下行的影响,各方有关放松调控、刺激经济的呼声甚高。而表现在楼市上,也出现部分地区有松动的迹象,销量有所上升,房价亦出现小幅反弹。可见,面对如此相似行情,部分开发商难免要动心,从而下手拿地储备,以防未来楼市调控放松走向复苏,却因手中无地而与赚大钱的机会失之交臂了。
    退一步讲,即便楼市调控不放松,那么按照现在跌回2008年的土地成本,与其它开发商在前两年拿地价格相比,也有非常大的竞争优势。现在开发商手里的存量房太多,正处于艰难的去库存化过程中,市场销量非常低迷,降价让利又不甘心,全行业积压太多存货,导致现金流状况欠佳。而目前拿地的开发商,均是销量较好、周转率高、现金较为充裕的企业,能够支撑得起拿地投入。
    况且,即便楼市不回暖,等待新拿土地开发建成楼盘之后,亦有相当大的价格竞争优势。而万科的企业经营理念,就是快速开发、快速销售,这就注定其要拿低价格土地做为杀手锏,以实现房地产行业重新洗牌整合的战略目标。那么,这些新房一旦推向市场,就意味着成为价格杀手,逼迫周边楼盘房价同步下跌,从而形成多米诺骨牌效应,掀起降价狂潮,否则开发商就会被彻底套死。
    而按照正常的建设周期,从拿地到建成,也就在一到两年之内。因此,可以预计,未来如果没有大的政策变动,房价也会在两年之内,回归到2008年的价格水平。同时,将有大批开发商被兼并重组,或者破产倒闭,房地产行业将步入规模化竞争的格局,行业利润率亦随之下滑至低点。
    但假如政府再次放松楼市调控政策,同时又出台大规模经济刺激规划的话,则会因货币投放量增加过多,而促使房价强烈反弹。不过,即便如此,也只会拖延一段时间,楼市的虚假繁荣将注定是昙花一现。因为总体楼市的盘子太大,货币流量难以支撑起其庞大躯体,必然会在反弹到一定价位后,因失去支撑点,而出现价格崩盘现象。
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