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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

8月全国一线城市房价集体上涨  

2012-09-16 19:21:15|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     2012年9月10日,中国指数机构发布的最新监测数据显示,8月份,包括北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅(新房)价格指数环比平均涨幅为0.55%,较上月扩大0.15个百分点,10大城市环比今年来首度全线上涨。数据显示,其中武汉环比上涨1.66%,涨幅最大;北京、重庆、南京、天津涨幅介于0.5%-0.9%之间,广州、上海、深圳、杭州和成都涨幅不足0.4%。十大城市住宅价格指数平均同比跌幅为1.73%,较上月缩小0.71个百分点。天津、成都等5个城市住宅指数连续9个月同比下跌,但跌幅均有所缩小,其中天津跌幅最大,为4.97%;上海和武汉同比分别下跌2.65%、0.27%;广州跌幅扩大至0.76%,仅北京、深圳同比上涨。

   北京涨幅较上月扩大0.55个百分点至0.78%,涨幅最大,深圳止跌转涨,同比微涨0.07%。此外,十大城市主城区二手住宅8月挂牌均价平均涨幅为2.71%,较上月扩大1.48个百分点,10个城市全部上涨。数据还显示,住宅租赁价格指数同、环比均继续全面上涨,涨幅小幅扩大。环比来看,十大城市住宅租赁价格指数全部上涨,平均涨幅为1.81%,较上月扩大0.07个百分点;同比来看,各城市同样继续全面上涨,平均涨幅为8.73%,较上月扩大0.38个百分点。

   2012年8月30日,北京市住建委的数据显示,截至8月29日,8月份京城楼市实际成交住宅2万套,环比下降10.5%,成交均价2.07万元/平方米,同比降低10.3%。据此,本市前几个月楼市量价齐升的局面已基本结束。2012年9月4日,北京市房地产交易管理网的数据显示,在8月份本市住宅成交分类统计中,致使8月份住宅成交量出现回落,这也在一定程度上加剧了成交量下滑的局面,根据多家中介机构统计,8月份北京新房新增供应量仅为5183套,上半年二手房价格上涨已经造成了相当一部分二手房客源的消化,环比7月份下跌3%,进一步杜绝了投资投机性质购房需求重返市场。3日,来自北京市房地产交易管理网的数据显示,8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为28215套,环比7月份下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房套数,住宅成交量跌幅达到了12.4%。

   在价格上,8月份全市新建商品住房成交均价为2.08万元/平方米,环比持平,同比下降9.8%。据北京市房协的统计,168个在售项目中,成交价格持平的130个,占77.4%;下降的9个;上涨的29个,较上月减少7个,涨幅在2%-10%,较上月回落了约5个百分点。截至8月末,市住建委网站上显示的商品住房库存7.7万套,包含了保障房2.4万套、纯商品住房5.3万套。3月北京住建委清理掉无效库存数据2.9万套,剔除无效库存后当时纯商品住房库存总量为6.5万套,今年4月以来,市场成交量逐步回升,加上企业普遍采取去库存策略,库存持续减少,截至8月末,库存实际消耗掉1.2万套,4万-8万套的库存水平属于北京市库存常态区间。

   北京中原地产发布的最新数据显示,9月2日,北京商品房住宅库存套数仅为77104套,这一数值创造了北京住宅库存量的最低值,按照8月份签约套数14525套计算,可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日,市场库存去化时间却高达20个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后,市场库存量为90556套,按照当时的月成交8085套计算,去化周期为11个月。正是成交量持续高位运行使得库存减少明显,数据显示,5月-8月连续4个月,北京新建住宅成交量均超过万套。按照北京5个月的去化时间,未来很可能会出现供需缺口。

   在8月份本市住宅成交分类统计中,新建商品住宅(含保障房)网签总量为14525套,这一数据比7月份上涨了21.5%,去除保障房套数后,8月纯商品住房成交量约10000套,与上月成交量基本持平。当月北京二手住宅网签总量为13690套,环比7月份大幅下跌了20.1%。在价格方面,根据市住建委数据统计,8月份北京新建商品住宅交易均价为20700元/平方米,同比下降了10%以上。根据多家中介机构统计,8月份北京二手住宅成交均价约为23000元/平方米,与7月份价格基本持平。另外,贷款服务机构伟嘉安捷的最新统计数据显示,8月北京房贷交易量呈现出稳中有降的态势,放贷笔数环比7月份下降13%左右。这也从另一个角度印证了“8月份住宅成交量下滑”的势头。

   2012年9月1日,在高端楼盘成交持续放量的情况下,7月上海市新建商品住宅的成交均价达24607元/平方米,创历史新高。8月,上海市新建商品住宅成交均价22651元/平方米,环比下跌7.94%,同比仍上涨3.13%。在成交均价居高不下的同时,上海楼市的成交量却同比出现下降。据上海统计局公布的数据,1~7月,本市新建商品房销售面积953.98万平方米,比去年同期下降7.8%,降幅较上月收窄1个百分点。据上海市房地产交易中心统计,1~7月,本市存量房交易面积667.7万平方米,比去年同期下降25.1%,降幅较上半年收窄6个百分点。其中,存量住宅交易面积493.99万平方米,下降27.6%。

   数据院数据显示,8月份,上海住宅库存998万平方米,按2012年1-7月,月均去化67.1万平方米计算,去化周期为14个月。北京库存996.2万平方米,去化周期为10个月。上海易居研究报告显示,截至8月底,一二三线典型城市新建商品住宅库存,与去年同期相比分别增长10%、25%、40%,与7月相比分别增长0%、0%、1%。显然,一线城市正在稳步小步去库存;三线城市库存增幅最大,且库存仍在增加。8月份,一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出,两者之间的差距正不断缩小,供应量与成交量不断趋于平衡。

   2012年9月7日,根据广州房管局公布的数据统计显示,今年1~8月广州十区商品住宅成交均价13765元/m2,房价整体平稳。1~8月广州十区商品住宅新增供应446.6万平方米,成交444.85万平方米,同期消化率达99.5%。自住“刚需”盘经过长达8个月的入市,广州十区范围内一手房己成交4万多套。根据合富辉煌市场部监测,预计9月1日~10月7日销售旺季期间,全市十区新旧可售货量约5.3万套,是近几年同期最高供应量。其中新货约14600套,新推货量中的“刚需”产品(90平方米以下、90~105平方米两房及小三房)近1万套,占总货量六成。预计9月、10月广州十区商品住宅每月成交量只能维持在65万平方米以下的正常成交量,不大可能有70万平方米以上的高成交量。而中心城区住宅供应稀缺,决定了其价格上扬态势持续。但在外围低价成交量占绝对主力的情况下,全市住宅均价平稳,有可能保持在14000元/m2以内。

   2012年9月2日,深圳市规划和国土资源委员会网站上公示,8月份深圳新建商品住宅均价创下了今年最高水平。这也是继7月份今年首次突破2万元大关后,8月份环比再现上涨。成交量同时上涨,成交面积处于今年第二高位。8月的深圳楼市淡季不淡,呈现出“量价齐升”态势。8月新房均价达21569元/平方米,成为今年以来历史新高,环比7月均价20194元/平方米再涨6.8%;同比去年8月份的20399元/平方米,也略涨了5.7%;对比今年1月的全市均价17105元/平方米,上涨幅度达26%。这已经是连续两个月突破2万元/平方米的关口。价格出现上涨的同时,成交量也稳步走高。深圳新房在上个月成交面积为37.24万平方米,成交套数为3813套,两个指标环比7月分别呈现出24.7%和16%的增长,成交面积仅次于6月,位居全年第二;成交套数则次于5月和6月,为今年前8个月第三高位。

   官方数据显示,在刚刚过去的8月份,这一并非传统楼市成交旺季的月份,深圳全市范围内新房成交却出现了量价齐升之势。尤其是价格方面,8月新房均价达到21569元/平方米,成为今年以来历史新高,环比7月均价的20194元/平方米再涨6 .8%,这已经是连续4个月房价上涨。对比今年1月的全市均价17105元/平方米,上涨幅度达到26%。同比去年8月份的2 0 3 9 9元/平方米,也略涨了5.7%。分区域成交情况,南山区内豪宅项目集中,价格长期处于全市最高水平,而上个月区域成交均价更罕见地突破了4万元,达到了42678元/平方米,环比7月的37426元/平方米,价格上涨了14%,不过全区的成交量两个月的变化并不大。

   8月价格出现大幅上涨的同时,成交面积更处于今年第二高位,仅略微低于6月份37.32万平方米。根据官方数据,深圳新房在上个月成交面积为37 .24万平方米,成交套数为3813套,两个指标环比7月分别呈现出24 .7%和16%的增长,成交面积仅次于6月位居全年第二,成交套数则次于5月和6月,为今年前8个月第三高位。去年下半年深圳市场成交信心呈现下滑趋势,因此今年8月成交数据同比去年20 .43万平方米的成交面积与2507套的成交套数上涨则非常明显,幅度分别达到了82%和52%。从区域上来看,宝安区仍然是全市范围内成交量最大的区域,以成交2342套、约21万平方米超过全市总成交的一半。

二季度以来,伴随首次置业的刚性购房需求集中入市,楼市成交量节节攀升,但是在楼市坚持“限购、限贷”的大背景下,有效购房需求开始萎缩,致使8月份住宅成交量出现回落,成交量逐月攀升的趋势得以中止。如果供应出现缺口,房价可能会在明年3月出现上涨。

明年中国房价全面上涨,一是房价早已经进入上涨通道,连续四个月上涨,房价下降的可能性为零。二是调控早已经转向放松微调控过渡到维稳基底,年底放松已成预期,货币政策放松势在必行。三是商品房库存量快速去化,环比负增长连续几个月,房企销售回款无压力,增加房价上涨预期。四是保障房和土地市场出现供应短缺,今年住宅土地供应任务和保障房建设计划难完成,商品房库存负增长和土地低供求,明年市场供不应求。对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求,人们会担心房价上涨而提前入市;如果供大于求保持比较长的时间,人们就不会有恐慌的心理。凡是土地供给低增长的情况出现,一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长,这将形成下一轮房价的高增长,前提则是现行的调控政策没有变化。

一线城市一手住宅连续几个月量价齐升主要原因有三个方面,一是结构性因素干预。市场上高端盘集中大量入市拉高整体均价,高端项目的组团出击一方面和前期积压有关。二是房企“以价套现”。开发商在第三季度末积极回笼资金“以价套现”的意愿强烈,销售成交量拉升房价。三是购房者忍耐不住下手购房。面对开发商的涨价,刚需购房者逐渐改变观望态度,加快了入市步伐。四是目前开发商仍以走量为主,在剩余的4个月时间内,无论是迫于业绩压力,还是资金压力,开发商都会加快推盘速度。目前中央房地产调控政策主要分三步:第一是“系紧鞋带”;第二是“打板子”;第三才是“放政策”,如购房信息联网和房产税试点扩大等。目前调控主要还是“打板子”,并通过打板子促进“系紧鞋带” 做到实处。房地产市场趋向平稳,9、10月份销售平稳上升可期。

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