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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

全国商品房库存量降房价必涨  

2012-09-12 08:39:15|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   2012年9月9日上午9点35分,国家统计局网站公布数据,2012年8月末,全国商品房待售面积31957万平方米,比7月末增加290万平方米。其中,住宅待售面积增加79万平方米,办公楼增加19万平方米,商业营业用房增加112万平方米。截至2012年9月5日,北京市住建委信息,北京市的新房住宅库存(期房+现房)为76877套,继续保持在8万套以下的低位。按8月份的成交量,这部分库存的消化周期尚不足5个月。受政策预期不确定的影响,今年8月中旬以来,北京甚至一度出现半个月的“期房供应荒”,这在往年并不多见。

   2012年9月6日,北京市住建委网站数据显示,目前北京商品住房库存量为7.7万套,其中纯商品住房5.3万套,保障房2.4万套。北京的商品房库存已经降到了4年以来的新低。比起连续高成交减小了北京项目开发商的库存压力,上海项目的开发商还是没能松口气。相关统计显示,截至今年8月底,上海市新建商品住宅可售面积约为1005万平方米,较7月下旬940.6万平方米不减反增。虽然统计局数据显示全国库存压力同比减小,但数据显示出典型城市的库存压力居高不下,截至2012年8月底,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米,与上月相比基本持平,比去年同期增长25%。

   2012年9月9日,上海易居房地产研究院发布典型城市住宅存货压力月报数据显示,今年8月,十大典型城市新建商品住宅存货去化效应明显,存销比16个月以来首次回落至“合理”区间。十个典型城市既包括上海、北京等4个一线城市,也包括青岛、南京等6个二线城市。数据显示,截至8月底,十大典型城市新建商品住宅库存总量为5581万平方米,同比增长11.71%,与上月相比下降1.22%。8月十大典型城市新建商品住宅新增供应量594万平方米,成交量663万平方米。这是今年连续4个月出现新增供应不及成交量的现象。

2005年末为14679万平方米        同比增长2.7%
2006年末为14550万平方米        同比下降0.9%
2007年末为13463万平方米        同比下降7.5%
2008年末为18626万平方米        同比增长38.3%
2009年末为19947万平方米        同比增长7.1%
2010年6月末为19182万平方米     同比增长6.4%
2011年末为27194万平方米        同比增长26.1%
2012年6月末为31408万平方米     同比增长33.1%
2012年7月末为31667万平方米     比6月末增加259万平方米
2012年8月末为31957万平方米     比7月末增加290万平方米
数据来源-国家统计局

   请美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生对此评论与分析:

   如果看国家统计局公布的商品房库存量?意味着什么?

   今年前8个月,全国商品房销售面积57415万平方米,同比下降4.1%,降幅持续收窄。其中住宅销售面积为50985万平方米,同比下降4.8%,降幅收窄2.7个百分点。目前全国商品房库存的压力不断减压,特别是北京商品库存降到了4年以来的历史最新低。截止到目前,北京商品房库存净消耗为10859套,全年的库存净消化将会达到2007年的水平。从历史数据来看,目前的库存波动依然处在相对平稳状态,并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况,库存并没有出现明显的不足,部分区域如通州仍是库存的高压区。2009年初,北京市库存曾处于148173套高位。截至今年9月6日,北京市商品住宅库存量为78402套。按照北京市房协的判断“商品房库存4至8万套属正常”。

   销售回暖将推动部分城市库存规模下降,而在前期土地成交清淡、近几个月来商品房施工面积增速持续下滑等因素综合影响下,未来市场供应将受到影响,部分城市可能出现供应紧张导致房价上涨。受楼市调控影响,近几个月来,全国商品房施工面积增速持续下滑,新开面积则连续4个月保持同比下降,且降幅不断扩大。将影响到库存的补充,以及未来的市场供应。一旦供应短缺,明年房价估计要全面上涨。

   为什么商品房库存量去化提速?

   商品住宅存量“逆市”去化提速,主要有以下几个原因:一是调控二年半多以来长期积压的购买力逐渐释放,并且在信贷定向宽松和部分城市政策微调后,购房者的积极入市,成交上涨迅速。二是多数开发商在年初制定的销售策略仍是以“以价跑量”与“现金为王”,目的在于快速周转套现。三是新增加供应缓慢,新项目与楼盘推盘量减少。调控后房企开工和开盘数据均有所降低,“少拿地、缓开工、去库存”成为上半年大多数开发商应对调控策略。四是商品房存量的持续减少,表明市场的消化速度正在加快。库存下降、市场升温以及政策调整会在短期内影响到购房者对后市的预期,如果下半年库存仍持续负增长,周转率提高,开发商的推盘积极性会有所增加,房价下半轮上涨预期来临。

   商品房去库存量增速是否代表库存不存在高位压力?

   经过了数月成交回暖后,楼市整体库存状况仍然处于相对高位。今年二季度以来,房地产市场成交火爆,不少热点城市的成交量甚至回归到调控前水平。但从上述数据来看,房地产市场的库存并未明显减少。当前库存高企,主要因前两年土地交易旺盛,并陆续转化成房屋供应,填补了房屋热销形成的空缺。开发商从拿地到最终形成房屋供应,大约需要1-2年的周期。当前这批库存的形成,主要来自于2010年和2011年的新增土地供应。一线城市库存已在高位盘整多月,继续攀升的支撑力度不够,新入市楼盘可能不足以抵消楼市成交活跃的消耗,预计未来几个月,库存量将有所降低。

   2012年9月6日,上海易居房地产研究院的数据显示,截至2012年8月底,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米,与上月相比基本持平,比去年同期增长25%。数据显示,从去年12月开始,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量始终保持在12万平方米以上规模。在30个典型城市中,库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中,青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米,压力较大。北京、上海两地的库存量虽大,但由于月成交量较大,这些地区库存的去化周期并不长。

   2012年9月6日,中国指数研究院的数据显示,除北京外,广州、深圳、苏州、杭州、南京、福州等热点城市的住房库存也面临着较短的消化周期。长期来看,个别热点城市后续供应堪忧。上述机构的数据还显示,2009年以来,北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中,北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下,广州不到2200万平方米,深圳则只有650万平方米左右。按照现有的住宅市场消化能力,这四个一线城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外,杭州、长沙、苏州、东莞等城市的土地去化周期同样不足这一水平。而相比之下,武汉、天津、青岛、沈阳等城市的消化周期在7年至10年之间.

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