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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

督查组无法掩盖房价上涨事实   

2012-08-20 08:24:49|  分类: 股票 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前中央国务院高层还没有正式公开本轮督查结果,但从各地官方媒体对督查组的报道可以看出,16省市得到国务院督查组调研组肯定各地调控结果,获得督查组积极评价。北京、天津、上海、重庆、湖南、吉林、河北、江苏、浙江、福建、山东、河南、辽宁、广东、四川、湖北的楼市调控政策执行情况得到督查组的肯定。同时,督察组对湖南、湖北、河北三省的房价上涨压力进行预警,并要求三省出台相关措施,确保完成调控目标。
   2012年8月13日,住房和城乡建设部表示,预计年内不会有大的政策变动,将继续坚决执行中央有关房地产调控政策,坚持房地产调控不动摇,不放松,坚决遏制房价反弹。如果房价出现趋势性的明显反弹,将会考虑出台新的更严厉的调控措施。住建部办公厅未透露具体的房地产调控储备政策,称仍在研究。2012年8月13日,国土资源部土地利用司强调,目前正紧盯土地市场的变化,增强宏观调控的灵活性、针对性,防止土地价格出现较大的反弹。

   2012年8月17日,国务院督查组表示,7月下旬至8月上旬,国务院派出8个督查组,对北京、天津、河北、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、湖北、湖南、广东、重庆、四川等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查中发现,个别地方存在通过放松限购条件等方式,刺激住房消费。各督查组认真履行职责,每到一地,通过听取各级人民政府的工作汇报、核查相关档案资料、随机抽查及暗访商品住房项目、走访购房群众等方式,重点检查各地的住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应及管理情况、税收政策执行和征管情况。从督查情况看,国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制。

   16个省(市)中,要求限购的城市结合当地实际,制定了住房限购措施,限购操作流程和日常管理基本规范;加大了对捂盘惜售、无证售房、销售现场违规、发布虚假信息等违规销售行为的查处力度;首套住房、二套住房认定和信贷政策,三套及以上住房停贷政策,非当地户籍居民家庭购房信贷政策执行较为严格;在房屋交易环节认真执行营业税、契税、个人所得税等各类税种政策,“阴阳合同”造成的税收损失明显减少。督查中也发现了一些需要特别关注的问题:一是近期一些城市房价环比上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房消费的苗头。三是部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%;一些地方的市场监管力度需要加大,部分城市尚未建立预售资金监管制度,一些楼盘价格公示不规范。

   对于检查中发现的问题,督查组已向有关地方人民政府提出明确整改意见,要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施;要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控;要求各地进一步完善土地供应管理,提高住房用地供应计划完成率,稳定普通商品住房用地供应量;要求各地加大市场监管力度,严格预售许可管理,全面实施预售资金监管制度。对于督查组提出的整改意见,各地表示将认真加以整改。这次对部分省(市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况的督促检查,进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。对执行调控政策不力、放松调控政策的地区,要实行问责。

  国务院督查组检查16省市楼市调控执行情况背景,首先是国务院正值经济“稳增长”目标提出。其次是央行连续两次降息三次降准和全国57个城市调控微调及地方版4万亿投资措施的刺激下,全国多个主要城市楼市成交陆续回暖。最后是全国多个城市房价连续上涨三个月以上,房价拐点苗头初现,中央与地方楼市调控敏感时期。显然,督查的目的和企图非常明显,防止房价上涨预期和为下一步中央储备政策出台做参考及楼市调控调整做准备。”

目前中央房地产调控政策漏洞多,显然靠限购限价限贷具有行政色彩的干预手段,只可短期内控制房价上涨。况且截止8月18日,全国57个城市调控放松和2个限购城市(海口和义乌)执行真空期,足以表明调控的不彻底性和地方政府的对抗性。其实,地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%,调控政策的连贯性断断续续,无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容,甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过,还有价格控制目标和一房一价执行,去年年底开始基本是名存实亡。随着房价的上涨,持续二年半的房地产调控也已经进入到了一个十字路口。”

 从住建部和国土部及国家税总等国务院督查组释放的信号和表态看,中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大和延长限购限贷的城市和时间、约退和问政地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。”

中央楼市新一轮房地产调控储备政策是否出台,关键是要看中央政府调控的决心和房价走势及国内经济恢复情况等因素。目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性,一旦面临房价再度反弹的局面,新的紧缩性政策将出台。不过,考虑到今年传统楼市黄金周“金九银十”来临与房价未出现大幅度反弹及缺乏大幅度上涨的条件等稳增长的需要,即使房价出现小幅回升,新一轮中央房地产调控主要“维持既有政策,再度调控加码的可能较小”,以完善与修正现在的政策为主,避免调控过头,影响到稳增长。”

国务院督查组无法掩盖房价上涨真相,前1月-7月房价同比上涨6.90%,房价上涨已成为事实,中央调控宣告破产。下一步,楼市面临着新一轮“价随量涨”趋势。即使截止8月18日,中央到地方政府15次辟谣调控不放松的表态和中央各部委40次强调调控不放松不动摇的决心及15次强调促进房价合理回归的言论,从十六省市楼市调控执行督查结果显示,很到位很有效很满意的结论,却掩藏不了房价上涨乃至小幅度局部反弹事实。一是70大中城市价格报告显示,房价连续两个月上涨,涨幅进一步扩大,上涨城市翻倍增加。二是一线城市北上广深房价环比全面上涨,保持连续两个月上涨趋势。三是全国100城市房价连续两月上涨趋势,涨幅不断扩大,房价下降城市不断减少。中央房地产调控效力不断弱化,已经丧失遏制力。从上半年和7月房价数据指标看,房价上涨的拐点来临,而地方版4万亿投资和中央短期临时性政策调控及房地产制度的弊端冲击下,将给房价埋下反弹炸药包。”

降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施,永远是治标不治本,根本不可能彻底解决房价和住房问题,应该采取长期性的政策和系统化的政策体系。“多管齐下”,方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。”

   2012年8月18日上午9时30分,国家统计局发布2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有58个,持平的城市有1个,上涨的城市有11个。7月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.0%,涨幅比6月份回落的城市有5个。新建商品住宅指数环比涨幅最多的城市有:石家庄、福州环比涨幅0.7,南京、昆明涨幅0.5,厦门、南昌、秦皇岛、无锡、泸州环比上涨0.4。

   根据国家统计局数据显示,北京7月份环比上涨0.3%,广州7月份环比上涨0.2%,上海与深圳7月份环比上涨持平。6月份中,北京环比0.3%,上海0.2%,广州0.2%,深圳是下跌0.1%,但整体来看,7月份一线城市呈现上涨的态势,一线城市房价率先出现了反弹。7月份北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。7月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅平均价格指数为100.15,环比上涨0.15%,与6月份持平。二手房平均价格指数为100.35,环比上涨0.35%,涨幅较6月份有所扩大。

从国家统计公布7月收据和对前6月数据对比看,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比连续两个月保持上涨趋势,连跌8个月后,房价第二次出现正增长,呈现筑底小幅度上涨反弹局面。房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。 一方面是房价环比下降的城市减少到个位数,房价涨幅进一步扩大。另外一方面是房价环比城市上涨数量达到70%,房价上涨城市不断增加,说明房价趋于稳定上行之势,全国楼市全面回暖痕迹明显。房价总体上保持下降方向,涨幅继续回落,降幅收窄。

   从环比看,7月房价上涨城市由25个上升到50个,个数比6月增加25个,相当于翻了5倍。房价下降城市减少,由21个城市下降到个位数9个,个数比6月减少12个。持平城市减少,由24个增加到11个,个数比6月减少13个城市。与前两个月相比,7月份全国房价上涨的城市明显增多。这也是今年国家统计局发布70大中城市住宅销售价格指数以来,单月新建商品住宅价格上涨的城市数量连续两个月超过下降和持平数量。这也是2011年5月以后房价上涨城市最多的一个月。”

  对比发现,今年1月无城市上涨,但自4月份开始,上涨的城市个数连续增加,4月份3个城市上涨,到6月则有25个城市上涨,7月房价环比上涨城市甚至超过了前6个月的总和,新建住宅价格上涨城市个数已连续4个月增加。7月70个城市的平均新建商品住宅指数环比上涨0.14%,指数为100.14。这也是从2011年10月以后的第二个平均环比上涨的月份。与此同时,这也是从2011年5月后的最近1年多来,环比涨幅最高的月份,而同比指数则也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。”

不仅如此,在涨幅程度上,综合70个城市新建商品住宅的环比价格上涨情况,其平均价格指数环比上涨了0.14%,在6月平均价格指数由负转正达到0.02%之后,再次上涨,且涨幅相对于上月大大提升。这一数据不仅是自2011年10月以后的第二个平均环比上涨的月份,同时也是自2011年5月后环比涨幅最高的月份,而同比指数则也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。新建商品住宅之外,二手房价同样继续保持着环比上涨的态势,且环比价格指数也再次走高,平均环比价格指数达到0.11%,相比上月0.09%的涨幅再次扩大。

不过,就去年的房价水平来看,今年房价仍处于低位。从同比看,超8成城市房价下降,房价下降城市达到58个,由57个城市上升到58个,比6月份增加1个城市。而同比价格上涨的城市11个,与去年同期保持11个上涨城市。2012年下半年首个月,70个大中城市的房价总体上仍以跌为主,房价环比下跌城市的数量在不断减少,同比下跌城市的增加量也在逐渐变少。”

从7月份北京、上海、广州、深圳价格指数来看,新建住宅及二手房价格指数全面止跌。7月份北京新建住宅价格、新建商品房价格、二手房价格环比涨幅均为0.3%。这是6月份首次出现上涨后的继续上涨。虽然环比上涨,但新建住宅同比价格则出现了6个月连续下跌。7月房价的变化延续着整个上半年的整体走势并不意外,房地产市场已经进入关键时期,下一阶段调控政策的走向将决定长期的市场发展方向。”

   2012年8月1日,中国指数研究院发布《2012年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,根据报告对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米,环比6月上涨0.33%。其中70个城市房价环比上涨,30个城市环比下跌。同比来看,百城住宅均价为连续第4个月下跌,跌幅1.77%。按百城住宅价格中位数计算,全国住宅价格中位数为5800元/平方米,环比上涨0.87%。

   2012年7月,住宅价格环比6月上涨的70个城市中以二三线城市为首领涨,部分涨幅超2%。涨幅居前十位的城市依次 是:聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳,涨幅均超过1%,其中,聊城、芜湖、台州涨幅超过2%;西宁、湘潭等5 个城市涨幅在1.5%-2%之间;乌鲁木齐、洛阳涨幅分别为1.49%、1.48%。另外,连云港(601008)、哈尔滨、北海等60个城市环比上涨,其中连云港、哈尔滨等12个城市涨幅超过1%(含1%);大连、徐州、兰州等41个城市涨幅介于0.1%-1%之间;深圳、苏州等7个城市涨幅在0.1%以内。

7月全国百城房价连续第二个月环比上涨,暗示房地产价格早已经触顶见底,接下来房价将保持小幅度上涨趋势。从环比房价数据看,7月房价8717元较6月房价8688元上涨0.33%,升幅高于6月份的0.05%,说明房价呈现触底小幅度反弹。从环比上涨城市数量看,6月环比上涨城市个数由45个上升到7月70个城市,而6月环比下降城市个数由55个减少到7月30个城市,说明房价上涨城市个数不断增加,而房价下降城市个数不断减少。从同比房价数据看,7月份房价连续第四个月同比下降,较上年同期的房价8874元下降1.77%,但降幅小于6月份的1.90%,说明7月房价同比降幅不断收窄。从十大城市房价环比数据看,十大城市均价环比涨幅低于全国平均水平,同比连续第7个月下跌,但是跌幅略有缩小。估计到三季度房价将企稳。”

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