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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

7月大中城市房价连续两月上涨  

2012-08-19 18:12:36|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年8月18日上午9时30分,国家统计局发布2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有58个,持平的城市有1个,上涨的城市有11个。7月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.0%,涨幅比6月份回落的城市有5个。二、二手住宅价格变动情况:(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有20个,持平的城市有12个,上涨的城市有38个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过2.2%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有59个,上涨的城市有11个。7月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过2.5%,涨幅比6月份回落的城市有6个。
2012年1月-7月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份  环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月       48            22          0           70
2月       45            21          4           70
3月       46            16          8           70
4月       43            24          3           70
5月       43            21          6           70
6月       21            24          25          70
7月       9             11          50          70
2012年1月-7月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份  同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月       15            2            53         70
2月       27            6            37         70
3月       38            3            29         70
4月       46            1            23         70
5月       55            0            15         70
6月       57            2            11         70
7月       58            1            11         70
2012年1月-7月全国70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份    广州环比 同比  北京环比 同比 上海环比 同比  深圳环比 同比  
1月    -0.3%    -0.37% -0.1%    0.1%  -0.1%  -0.37% -0.2%   -0.37%
2月    -0.2%     0.3%  -0.2%   -0.5%  -0.2%  -0.3%  -0.2%   -0.4%
3月    -0.2%    -8.9%  -0.5%   -0.5%  -0.8%  -0.5%   0.5%   -12.2%
4月    -0.4%    -1.2%  -0.2%   -1%    -2%    -1.3%  -0.3%   -1.6%
5月    -0.1%    -1.6%  -0.1%   -1.6%  -0.2%  -0.2%  -0.3%   -2.3%
6月     0.2%    -1.6%   0.3%   -1.3%   0.2%  -1.9%  -0.1%   -2.5
7月     0.3%            0.2%           0.2%         -0.1%


从国家统计公布7月收据和对前6月数据对比看,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比连续两个月保持上涨趋势,连跌8个月后,房价第二次出现正增长,呈现筑底小幅度上涨反弹局面.一方面是房价环比下降的城市减少到个位数,房价涨幅进一步扩大。另外一方面是房价环比城市上涨数量50%,房价上涨城市不断增加,说明房价趋于稳定上行态势,全国楼市全面回暖痕迹明显。房价总体上保持下降方向,涨幅继续回落,降幅收窄。

从环比看,7月超8成城市房价上涨,房价上涨城市由25个上升到50个,个数比6月增加25个,相当于翻了5倍。房价下降城市减少,由21个城市下降到个位数9个,个数比6月减少12个。持平城市减少,由24个增加到11个,个数比6月减少13个城市。与前两个月相比,7月份全国房价上涨的城市明显增多。这也是今年国家统计局发布70大中城市住宅销售价格指数以来,单月新建商品住宅价格上涨的城市数量连续两个月超过下降和持平数量。主要原因是限购限贷政策不放松和去投资化需求明显等因素。

不过,就去年的房价水平来看,今年房价仍处于低位。从同比看,超8成城市房价下降,房价下降城市达到58个,由57个城市上升到58个,比6月份增加1个城市。而同比价格上涨的城市11个,与去年同期保持11个上涨城市。2012年下半年首个月,70个大中城市的房价总体上仍以跌为主,房价环比下跌城市的数量在不断减少,同比下跌城市的增加量也在逐渐变少。

根据国家统计局数据显示,北京7月份环比上涨0.3%,广州7月份环比上涨0.2%,上海与深圳7月份环比上涨持平。6月份中,北京环比0.3%,上海0.2%,广州0.2%,深圳是下跌0.1%,但整体来看,7月份一线城市呈现上涨的态势,一线城市房价率先出现了反弹。

中央房地产调控效力不断弱化,已经丧失遏制力。从上半年和7月房价数据指标看,房价上涨的拐点来临,房价埋下反弹炸药包。从调控政策层面上看,截止到2012年8月18日,全国共有57个城市调控微调,50个城市通过,7个城市叫停,说明调控见底,下半年不会有新的严厉政策出现,微调到放松可谓指日可待。从成交量看,全国主要城市销售成交火爆,市场底部呈现。从经济层面上看,保增长经济的背景下,房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看,上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下,获得大量的现金,房价缺乏下降空间,而上涨的空间却增加了。事实上,今年3月以来,在不少地方微调楼市调控政策的刺激下,房地产市场出现了明显的复苏迹象。目前房地产市场仍在继续筑底,市场最低点已经过去。上半年房价上涨,行业基本面出现拐点迹象。

7月份房价环比上涨和城市数量暴增主要原因具有一定特殊性,既有市场性正常因素又有非市场性的不正常因素。归纳总结分析看,主要有五个方面因素:一是结构性推涨房价因素。7月房价环比城市高价楼盘与高端产品集中入市,产品结构供应不平衡拉高整体房价。二是房企销售业绩好转和调高房价因素。今年前7个月,部分房企“以价换量”销售业绩上升,资金链不再2008年哪样紧张,房价下降空间为零。前7个月,全国主要城市“价随量涨”,部分房企取消价格折扣优惠,微调房价。三是刚需集中释放性拉升房价因素。前期长达二年半调控累积的刚性需求和改善性需求有所释放。前7个月成交上升,市场上产生楼市回暖猜测,助推房价上涨预期。因担心房价反弹,购房者忍耐不住提前下手买房。四是购房支付成本性下降助涨房价因素。央行房贷利率下调,让购房人的经济支付成本下降,减轻购房的房贷负担压力。购房经济门槛降低,刺激购房者购房愿望。促使部分人的购房意愿增强。五是调控放松微调助推房价上涨因素。全国57个城市调控微调影响到遏制房价的效力,部分城市出现恐慌性抢购房子现象。而非限购限价城市购买力旺盛,成交上升导致房价上涨。特别是在我国房地产市场调控处于紧要关键时期,调控一放松,房价上涨不可避免。

从今年前7个月全国商品房销售成交均价走势看,2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%,房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势,表明房价下降期已经结束,房价上涨的拐点来临,中国楼市下半场房价正式进入补涨阶段。前1月-2月房价同比下降8.02%,房价调控效果最明显,下降幅度最大。前1月-3月房价同比下降1.20%,房价调控效果减退,房价降幅收窄,总体保持持续下降趋势。前1月-4月房价同比上涨1.84%,房价调控效果丧失,房价最低点已过去,并且出现首次止跌回涨,房价上涨已露端倪。前1月-5月房价同比上涨3.77%,房价调控效果正式崩溃,房价涨幅反弹不断扩大。前1月-6月房价同比上涨5.30%,前1月-7月房价同比上涨6.90%,房价上涨已成为事实,调控宣告破产。下一步,楼市面临着新一轮“价随量涨”。

   主持人:在中央调控关键期,房价上涨是否好事情?调控房价效果不明显的情况下,如何完善调控政策?

目前中央政府房地产调控从严基调和国务院派8组督查16省楼市调控执行结果评估期间,房价居然保持连续两个月上涨,对后市不是好事情。一旦招惹出新一轮中央房地产调控储备政策,房地产市场将面临新的调控危机。中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大和延长限购限贷的城市和时间、约退和问政地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

目前中央房地产调控政策漏洞多,显然靠限购限贷具有行政色彩的干预手段,只可短期内控制房价上涨,可谓“治标不治本”,必须要靠房地产调控长效机制和长期性的政策调整,并且 “多管齐下”,方可彻底根治中国房地产市场问题。一,去住房单一化,加快建立眼完善中国住房体系。二,去资金杠杆化,逐步完善商品房预售制度和中国房地产项目资本金制度。三,去土地财政与房地产化,改革中国土地制度与调整税费分配制度。四,去成本化,下降地价与房地产交易税费成本。五是去市场流动性,控制货币与信贷投放量。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应,挤压商品房库存和土地空置。

房价上涨的压力依然存在,一是城市化的进程和民间资本的泛滥及市场潜在大量的购买力等土地价格上涨的因素存在。二是各个地方政府调控微调城市不断扩大。保经济增长背景下,货币政策宽松趋势明显。三是上半年全国房地产投资和开始建设数据显示,新开工面积步入负增长通道后,明年商品住宅供应偏紧。四是房价上涨根源未解决,特别是土地制度和商品房预售制度及货币政策等财政税收分配制度的根本性制度未发生实质改革情况下,地方政府依赖土地财政和地价推涨房价的现象将越来越严重。

中央楼市新一轮房地产调控储备政策是否出台,关键是要看中央政府调控的决心和房价走势及国内经济恢复情况等因素。目前中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性,一旦面临房价再度反弹的局面,新的紧缩性政策出台可能性仍然存在。不过,考虑到今年传统楼市黄金周“金九银十”来临与房价未出现大幅度反弹及缺乏大幅度上涨的条件,即使房价出现小幅回升,新一轮中央房地产调控主要“维持既有政策,再度调控加码的可能较小”,以完善与修正现在的政策为主,避免调控过头,影响到稳增长。一是考虑到经济恢复和地方政府财政的压力。二是如果再加压,不利于楼市走出低迷。毫无疑问,在兼顾宏观经济形势的前提下,中央抑制投资投机需求的决心短期内不会松动,下半年地方频频“微调”将成为常态。

   上半年大部分房企销售业绩良好和拿地的资金减少及融资渠道宽松等因素考虑,今年房企资金最坏最困难时期已经过去了。所以,下半年楼市会以稳定为主,房价向上涨和向下跌的空间都不太大,即便房地产企业想涨价,但因这两年累积的商品房库存较大,市场消化也还需要时间。而一旦房价继续下降的话,会影响地方的税收和土地收入,地方政府的土地财政压力会更大。

  在房价真正全面反弹之前,政策不太会发生明显变化。房价最低点已经过去,现在出手仍然为时不晚。今年下半年该下手买房了,楼市春天正式逐渐降临,房价小幅度回涨是指日可待。首先是调控触底,全国57个城市调控微调。同时货币政策转向宽松,三次降准和一次降息。其次是保增长,新一轮经济刺激计划打响,有利房地产发展。而首套房贷逐渐放松,二套房贷放松发出强烈信号。最后是多个城市销售成交回暖,多个城市价格上涨,土地价格也见涨。买房早买比晚买好,因为负利率时代未结束,房子依然是保值增值的最好抗通货膨胀产品。历年房产调控经验告诉大家,越调控越应该买房子,现在不买房是傻瓜。

今年全国楼市“金九银十”大决战房企早已经提前打响,相信2012年楼市“金九银十”比2011年更火爆,作为传统商品房销售旺季的楼市黄金周,今年楼市“金九银十”买房是最佳时机,一旦错过铁定悔青肠。从调控层面上看,全国多地调控放松微调,预示调控见底进入“维稳”状态,楼市回暖指日可待。从房价层面上看,房价由下降到涨幅回落收窄再连续上涨二三月,见证房价已触顶见底,无下降空间,最低点已经过去了。从房企资金层面上讲,整体资金紧张,“以价换量”依然作为房企销售策略,不存在大幅度上涨的可能性。从供求关系层面上看,商品房库存和新增商品房供应巨大,市场处于供大于求,价格最优惠和产品选择性大。对房企而言,成交量才是销售回款最重要的保证。从购房者层面上看,中央和地方支持鼓励刚性合理购房需求的政策刺激和楼市连续二三个月回暖迹象拉动下,购房者购房意愿最强烈,后市信心十足。因此,2012年楼市“金九银十”纯色将比去年好,楼市销售成交量再创一个历史新高。”

今年和2009年有一个相同点,都是在五六月七月份左右成交量就突然上来了,但两者也有很大不同,一是2009年是全民都在买房,而今年主要是刚需群体在买房;二是信贷松紧的程度不同,2009年政策上是鼓励买房,银行房贷可以给七折利率的优惠,但现在整个货币宽松度其实不如2009年,对购房者的实际信贷支持不够。今年下半年房价不可能出现大涨的现象,更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌现象。首先,由于3—5月份市场刚性需求的释放,银行可用的贷款额度正在快速减少,部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次,限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大,况且房贷二套和禁第三套的限购政策未实质松绑。三是开发商的库存巨大和保障房下半年集中入市,同时未来潜在的新增供应依然处于较高水平,这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。四是在经济下滑背景下,下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期,需求开始逐步释放。从政策角度而言,房价不存在大幅度下跌或暴跌现象。

  今年国内房价将是“先抑后扬”,房价上半年“降中回稳”,下半年将“稳中有升”。从2012年前7月70大只城市房价数据看,根据国家统计局的数据预算,2012年上半年全国成交均价同比上涨6.9%,房价呈现触底小幅度反弹趋势。从房市层面上看,销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降,市场底部凸现,但7月回升明显。从调控趋势看,已有57个城市调控微调,50个城市通过,通过率90%调控基本见底。从经济层面上看,今年保增长的背景下,国内经济持续下滑,信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问,二季度开始,房价涨幅回落停止后将转平稳。三、四季度房价则显小幅度上涨,全年房价比较平稳,不会出现大起大落的波动。”

  今年国内房价依然保持上涨的趋势,上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看,今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素,今年房价上涨3%-5%是没问题。二是根据国家统计局的数据预算,2012年上半年全国成交均价同比上涨5.3%,房价呈现触底小幅度反弹趋势。三是从今年国内中央房地产调控看,微调正式进入密集期,市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看,未来城市化走完需要二十年,市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在,房子依然最具有投资价值,又能够抗通胀的保值增值产品。

2012年下半年中国楼市将朝向“稳定与回暖”方向发展,整年处于楼市盘整与上升期,到2013年中国楼市将全面回暖。从房地产发展周期看2012年上半年处于中周期和短周期的下行阶段,周期性触底之后,2012年下半年则呈现维稳的态势发展。从市场行情和调控层面看,一方面是今年7个月房地产开发投资的增长逐渐止减回落反升,而商品房销售的低迷行情走出低谷,7月全国主要重点城市成交火热。房地产市场下行趋势虽然难在短期之内扭转,不过部分城市楼市回暖痕迹越来越明显。另外一方面是房地产调控不会实质放松,但是房地产调控微调的城市不断蔓延,房贷和货币政策及其他利好政策的呈现,表明调控见底。从供求关系和库存量及房企资金层面看,一方面是随着首套房首付和7折利率及降准降息等免税费的利好政策城市扩大,刚需和首次置业的市场购买力将不断释放。7月全国主要城市成交火爆,显示出市场强大的购买需求市场。由于新开工量和新完工量及保障房实际建量的下降,2013年市场将出现“供小于求”的局面。另外一方面是库存量下降明显。虽然市场商品房库整体压力力比去年大,开发商又将应对信托和信贷及基金等债务高峰期。

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