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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

房地产调控将是持久战   

2012-06-26 07:45:04|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  随着调控的深入和宏观经济的变化,房地产调控正运行到新的关键时点。据新华社报道,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示,经过两年多的房地产调控,现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场;房价的上涨幅度得到了控制。但与此同时,5月份以来,全国楼市和土地市场不同程度地出现了回暖的迹象,市场上关于楼市调控可能放松的预期也有所抬头。因此,在肯定楼市调控成效的同时,未来楼市调控的持续性也成为了当前市场关注的焦点。

  应该说,部分开发商降价促销刺激需求释放,是近期楼市回暖的一个重要原因,但市场预期的转变也是一个不可忽视的原因。根据央行近日公布的城镇储户问卷调查结果显示,虽然2季度仍有68.5%的居民认为目前房价“高,难以接受”,但未来3个月内准备出手购房的居民占比则较上一季度提高了1.6个百分点,达到15.7%。这对于处于关键期的楼市调控来说,显然并不是一个积极的信号。

  而造成市场预期转变的关键自然是政策面的变动。今年以来,虽然中央依旧强调了坚持房地产调控的方向,但随着时间的推移,前期政策效果不可避免地出现了边际递减。而且,在宏观经济下滑的背景下,政策的执行力度正面临着越来越大的调整,地方政府的政策微调也日渐增多,这些都造成楼市全面回暖预期的升温。而更关键的是,在当前的政策体系下,楼市面临的供需矛盾难以得到根本性的解决,而且在现行框架下,也很难找出更多更具执行力的措施。

  在本轮以“限购”、“限贷”为关键政策的房地产调控中,政策的着力点无疑是抑制需求,即通过排挤不合理的投资和投机需求,以达到控制房价非理性上涨的目的。而从近期来看,这一政策目标确实得到了有效的达成。但是,需求并不会因为受到抑制而消失,而随着政策调控力度的微调,前期大量累积的需求只要稍微得到宣泄,就可能令楼市迅速出现回暖。事实上,中国楼市“一管就死、一放就乱”的顽症由来已久,而近期楼市回暖已经为决策层再度敲响了警钟,未来房地产调控将是一场艰苦的持久战。

  因此,在如今楼市调控的关键期,仍需要继续坚持对投资需求的控制,并且要进一步加强对于投资和投机需求的监管,以防止供需矛盾激化而带来的“恐慌性购房”,而实现异地住房信息联网无疑是实现这一目标的关键一步。根据此前的计划,6月30日前,全国40个重点城市个人住房信息系统应该实现联网,但据不完全统计显示,目前完成个人住房信息系统与住建部联网的城市仅在半数左右。不可否认,住房信息联网的确是一项涉及面很广的工程,同时由于可能涉及地方利益,地方政府对于该项工作的积极性不高也在情理之中。但作为包括房产税等一系列政策的基础,住房信息系统联网对于未来楼市调控将起到至关重要的作用。因此住建部有必要加强该项工作的推进,为将来更多长效楼市政策的出台打下基础。

  更为关键的是,当前的调控政策本身也需要改革。中国房地产市场面临的最大问题是供需脱节,而这种脱节不仅仅是数量上的,更是结构上的。从数量上说,在城市化进程中,我国的住房需求在未来一段时间内仍将保持高增长的态势,而土地资源的有限和近几年房地产投资的趋弱,都给供给端的增长蒙上阴影;而从结构上看,由于各种需求都在同一个市场中搏杀,这种不分层次的竞争必将挤压购买力偏弱的自住型需求的生存空间。因此,未来房地产调控需要更多地从解决供给问题上入手,除了政府加快保障性住房的建设外,同时也需要适时进行土地供应制度的改革,并引入更多的市场供给主体,打破当前开发商一家独大的供给体系,积极建设一个多层次房地产市场。

 

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