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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

房地产库存对产业前景的决定!  

2012-05-21 15:31:03|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         去库存是中国楼市当今和未来主调。房地产存量也将成中国房地产业生命的不能承受之重。

         不久前读到一则猜测性通讯《传政府欲动刀库存房,销售超7成才可推新房源》,该消息未经住建部确认。去库存是中国楼市之重,迟早要面对,迟早要解决的问题。但笔者在本文探讨的还不仅限于短期的楼市去库存问题。

房地产库存对产业前景的影响异常深远。笔者将房地产库存粗略划分为三大类:当前已建未售的房地产库存量,可视为短期库存;房企购置的未开发土地存量可视为中期库存;更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

 

短期库存影响房企资金链,决定房企周转率,关联行业集中度。统计数据显示,截至2012418日, 沪深两市已经发布年报的85家房地产公司2011年末的存货金额合计高达9832.35亿元,同比增长41.6%;与同样面临调控及市场调整的2008年初相比,库存值上涨180%2011年末,房地产企业的库存消化周期达到4.63年;而2010年末,这些房企整体存货的消化周期为3.8年。

显然,由于开发商的库存依然偏大,同时未来潜在供应仍处于较高水平,房价下行压力较大。随着房地产调控的持续,房地产商的资金链日趋紧张,越来越多的开发商将采取降价促销策略,或被迫转让项目,中国房地产进入行业集中阶段。

   

中期库存影响金融安全度,决定房企存活率,关联产业景气度。由于房价下行,土地市场遇冷。大量囤地房企既面临存货跌价的风险,也或将面临更严格的土地挤压入市政策,资金窘境或将迫使大批房企破产。

         根据国家统计局发布的数据,1999年至2010年间,地产商累计购地38.19亿平方米、累计完成土地开发面积23.57亿平方米,十年间由此新增的尚未完成开发的土地面积高达14.62亿平米,以2010年全国完成土地开发面积2.13亿平米计算,十年间房地产商囤积的新增土地足够其开发6.86年;考虑到1999年以前因销售不畅而积压形成的存货,房地产商囤积的土地规模或远高于这一水平。

         201111月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”,该份文件首度披露了未开工用地数据,显示房地产业囤积土地规模远远超出了人们的想象:截至201110月,全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米,未竣工的房地产用地45.5亿平米,合计66.8亿平米。 2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计,可建设房屋157.1亿平米,而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米,以此计算,房地产业囤积的土地可供开发销售15.1

 

远期库存,为已售但并未投入的使用的空置房产,属于隐性库存。过去十年来房价持续飙升,置业文化基因以及房地产暴利神话吸引着巨额资金投向房地产,楼市隐性库存不断攀升,近年来各地鬼城(无人居住的楼盘)被媒体曝光只是冰山一角。这部分房产还未有准确的数据,只能从黑灯率和电表零读数来猜测其冰山被覆盖的部分。随着中国进入老年社会,房产税的普及,房价上涨预期的逆转,这部分隐性存量房产迟早要汹猛涌入楼市,对正常的房地产供应形成毁灭性打击。

 

高库存是建立在对中国城镇化将继续推进,房价(地价)就只涨不跌的基础判断上所做的“理性”决策。但作为生产要素的土地被视为稀缺资源,未来的价格究竟能否长期持续上行,其实未可逆料。

花无百日好,这本来是一个很正常的道理,但当局者迷,这也是一个很正常的心理。

地产观察者许子枋认为:人口总量增速的衰减和出生率的下降,对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值,实际上,高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。中国城镇化率达到60%左右时,就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了!到那时,中国政府对城镇化速度和质量要重新认识,城镇化速度或将人为减速。从目前城镇化速度推算,预计到2017年,中国的城镇化率可达60%。或许只要5年,因过度城镇化的透支,城镇化面临方向性的选择,基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继,中国房地产业的产业景气将从根本意义上由盛转衰!

高房价是当前中国经济面临的主要风险,高库存则是未来中国房地产业面临的主要风险,也是当前中国房地产业要保持持续健康发展必须关注的问题。中国楼市将进入新一轮去库存周期,这需要房地产行业和企业的战略制订者们高度

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