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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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敢于直面挤干投资投机后的房价  

2012-05-19 12:16:16|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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敢于直面挤干投资投机后的房价

北京市住建委5月6日 公布,自2011年2月17日 以来,北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核,投资投机性购房需求基本被挤出;首次购房家庭比重持续保持在90%左右。

类似信息北京在去年底已经公开向社会说明过。根据国家统计局公布数据,全国70个城市房价出现滞涨越来越多,持平在增加,加入下降行列城市在上升。这充分说明楼市调控效果在不断显现。虽然当前个别城市成交量回暖,小阳春咋现,但是,不改调控大局,不改房价总体回落之大势。这个判断应该是正确的。

我们必须反复强调楼市调控的目的是什么?楼市调控的主要目的就是要挤干投资投机性需求,消除房地产泡沫,防止房地产行业引发金融风险,保持整个房地产行业乃至整个经济的健康发展。经济中的各种危机一般由被炒作起来的泡沫引发,泡沫破灭后,危机就爆发。主要是投机性需求导致的,投资性需求起到了推波助澜的作用。抑制投机性炒作需求是各国宏观政策调控的主要任务之一。股市、期市、楼市以及其他各类市场概莫能外。

我国的房地产行业这几年畸形发展带来的畸高房价,一个主要因素还是投机加上投资两股需求将泡沫风险吹大的。抑制投机性住房需求毋庸置疑,有广泛共识。似乎抑制投资性需求存在一些不同看法。应该这样理解,中国正处于城市化、城镇化阶段,人多地少的现实告诫我们不能在住房上过度投资,否则,将导致资源分配严重不公,房价非理性上涨,使得许多城市居民住无所居。中国世界第一人口大国的现实告诉我们,不但要抑制住房投机性需求,而且要抑制投资性需求。

现在的一个问题是,挤干了投资投机性需求后房价如果仍然上涨怎么办?通过两年多楼市调控实践告诉我们,只要彻底挤干投机投资性需求,房价就不会暴涨。特别是在本轮调控的杀手锏—限购政策推出后,房价暴涨局面立马改变,再次证明过去房价上涨确实是投机投资性需求拉动的,也说明瞄准投资投机性需求的调控政策是完全对路和有效的。然而,下降的幅度、速度似乎没有市场以及民众预期的那样大、那样快,甚至个别城市房价还出现了小幅反弹。无非两个原因:一是投资投机性需求没有完全挤干,二是挤干投资投机性需求后刚性需求使然。但根据各地反映的情况看,投资投机性需求基本淡出,目前基本都是刚性需求。以笔者看,如果是挤干了投资投机性后的刚性需求拉动房价继续上涨,我们应该敢于直面,敢于承认和承受。

房地产调控不是一棍子把楼市打死,更不是把所有需求都打压下去。目的在于房地产的健康发展,在于保护和鼓励刚性需求。在楼市里只要没有投机投资性需求甚至投资投机性需求低于20%以下,这样的楼市就是健康的,这样的房价就是合理的,这样的市场百利而无一害。基于中国国情的房地产就是要最大限度的满足刚性需求,市场里90%都是刚性需求,这是一个可喜局面,这是解决百姓住有所居的市场和正途。如果刚性需求大于市场住房供给,拉动房价适度上涨,那么,这种上涨是无泡沫风险的上涨,是实实在在的上涨,是没有任何副作用的上涨。这种市场价格价值规律将能够充分发挥作用,房价走高必将带动存量房入市或者开发商加速开发进度,市场供给增大后又会平抑房价,使得房价降低到均衡价格附近。绝不会出现单边上涨甚至暴涨的可能性。刚性需求对价格非常敏感。就拿目前来说,已经形成“降价有可能卖好,涨价一定卖不好”的基调,购房者以刚性需求为主,一涨价销量立即下滑。

更应该认识到,以刚需为主的市场对经济拉动是实实在在的,在目前我国经济下行压力增大情况下,由房地产刚需引发的拉动力是弥足珍贵的,应该保护好,应该鼓励这种刚性需求。笔者始终建议,对自住型住房需求应该出台进一步的优惠政策。

总之,我们一定要敢于直面挤干投资投机性需求后,由刚需形成的房价。哪怕是上涨的,我们也只能自认。

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