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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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房价下跌数据是否给人造成错觉?  

2012-05-17 09:20:19|  分类: 房地产市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据中国指数研究院近日公布的数据显示,4月份,全国100个城市住宅平均价格为每平方米8711元,环比3月下跌0.34%,其中29个城市环比上涨,71 个城市环比下跌。此外,同比来看,全国100个城市住宅均价首次出现下跌,20124月与去年同期相比下跌0.71%

表面上看,全国房价都在下跌,但对于这些数据的由来或真实性却引起坊间的质疑。由于全国100个城市均价是被二三线城市的房价拉低了,给人以各地房价都在下降的错觉。上海同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长施建刚认为,目前房价并没有下跌多少,更多的是统计数据给人造成的错觉,而未来房价,如果在完全市场化的情况下,仍然可能会上涨。

施建刚针对上海房价相关数据进行了分析,发现这当中存在的问题:2011年上海均价是21000/平方米,2012年全年市区都没有成交,只在金山区有成交,成交价均价为10000/平方米,这样计算出来的结果是:上海的房价从21000/平方米狂跌到10000/平方米,跌幅达50%以上。

显然,这个数据是失真的。正是由于房价统计数据给人造成错觉,这两年频频出现诸如什么“中国楼市已进入拐点”、“中国房价将下降20%,甚至50%的降幅”之类的话着实没有少说,但结果又如何呢?那些被善良的老百姓一次次相信的预言一次次被证明是谎言,房价在他们一遍遍喊跌之后一遍遍上涨。

事实上,撇开行政干预,房价是一定会上涨的,因为许多层面都希望房价涨而不是跌。主要包括以下四个方面:一是地方政府,二是开发商,三是各家银行,四是大多数买了房子的人。在这四个层面中,地方政府显得尤为突出。

人们注意到,与中央政府楼市调控和限购政策同步的是,佛山、杭州、成都、吉林、中山、芜湖、上海、扬州等城市先后出台楼市新政,其目的是为楼市松绑,促进住房销售,虽然绝大多数新政只存活了三至五天,最短的只存活了10多个小时,但扬州市已成为一个特例。该市房管部门网站58上午公布对购买现房者给予现金奖励的政策,其政策上网也几经反复,然而,这项政策已存活10天,至今没有被叫停。

这说明一个道理,虽然中央政府在2011年下半年开始实施的政策有效地遏制了各地房价的上涨势头,但地方政府的财源受到了影响。据瑞士银行的一份研究报告显示,卖地占地方政府财政收入的30%,在一些城市占50%以上。中央和地方政府在房屋“调控”和“限购”上的拉锯战已经开始,今后可能会愈演愈烈。

从一定意义上说,不管是刚需,还是改善性需求,房子还是不愁卖的。况且,房价最近停止上涨在很大程度上是政策的作用,而不是基本面造成的。由于若干因素,房屋的基本需求仍然非常坚挺,这些因素包括城市化、收入提高、高储蓄率以及房地产在中国作为投资渠道的吸引力。

21世纪经济报道》515日刊登的《越有房越买房》报道称,对于民间资本来说,可能不会过多考虑房价高不高,而只在意房价涨不涨,在投资需求旺盛,投资渠道单一的背景下,房价调整的难度可想而知,在城市发展不平衡、投资渠道依然单一的背景下,以“限购”为代表的楼市调控似乎并不能从根本上解决重点城市的房价问题。 

有一种被忽略的可能性,那就是住房降价其实很容易,但有人不乐意纠缠于多重利益和多重目标,决定楼市调控和限购政策不可能进行到底,一旦到底,谁也得不着便宜。理性预期之下,各方按兵不动。唯一难堪的是中央政府骑上老虎容易下去难,放手一搏恐得不偿失,就此作罢又有失中央政府的权威。

回过头来看,房价下跌数据即使失真也算不了什么,但中央政府向老百姓承诺控制房价不再上涨,才是最为重要的。然而,“山高皇帝远”是中国一句古话,表明权力下放长期以来一直是中国国情的一部分。与许多人可能持有的想法相反,中央政府发布的各种政策在国内某些城市和省份并不能得到不折不扣的贯彻。房地产调控和限购政策可算一例。

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