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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

本次降准将有效阻止房价断崖式下跌  

2012-05-13 14:13:33|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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春节后,在长三角和珠三角许多楼盘,我看见开发商一个个一筹莫展,个个资金链正在嘎嘎作响,有的随时有可能崩裂。有一个开发商,20万平方米的楼盘,一口气开了6栋楼,半年才买了两套,更加奇怪的是,这两套住宅的购买人都是老板的朋友,给面子才买下来的。

每年的678月是中国楼市传统的淡季,而今年的678月,不仅仅只是楼市的季节性淡季,也是开发商偿债的高峰。别的债务不说,仅仅只是房地产信托产品,就有近2000亿美元到期,基本面临赎回。这就是宁波、杭州、绍兴、南京等长三角地区四处出现五折买楼的主要原因。没有债务压顶,开发商是宁死也不会降价的。也只有在这种情况下,很多楼盘将开始断崖式下跌。

开发商偿债,有两个办法:一个是借新还旧,把这场庞氏骗局继续玩下去,甚至搞一点拉高出货的把戏,意思是拉高价格,给投资人房价一个上涨的预期,吸引买家出手,这种方式对开发商目前风险很大,万一没有玩好,那么,开发商就会永远失去一次机会,再想出逃可能难上加难;另一个办法是,开发商主动将房价调整到与当地城市居民收入相均衡的状态,促使买家以抄底心态出手,成功的概率更大。

昨天央行宣布降准,释放了一点流动性,可以缓解部分开发商一些资金困境,但是,我们应该知道,释放这么一点流动性,即便有一些流进房地产,相对开发商整体的库存和债务根本就是杯水车薪,丝毫不能改变房价下行的的趋势

有一些舆论是可笑的,那就是等城市居民收入提高后,来逐步消除房价泡沫,这是不可能的。世界上没有一个国家,有这方面成功的范例,即便是美国这样的金融业高度发达的经济体,也难逃房价泡沫破灭的命运,何况中国乎?

降准的最大效应是改变市场的心理预期,可能会有效的阻止房价在678三个月出现断崖式下跌,但是,房价的上行动力一定来自货币,我们看见4月份M2的增长只有12.8%。这个数据相对2009年的29.7%,相对于近十年来的17%的增长速度,是很可怕的,对房价的打击是致命的。没有央行货币的支持,仅仅依赖开发商回收一点资金和城乡居民手头上这点小钱,是不可能推动房价上涨的,任何城市任何政策也不能改变房价的下行趋势。至少在长三角和珠三角区域是如此。

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