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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

政府研究出台房产税时要慎之又慎  

2012-12-14 08:19:12|  分类: 股票 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近一段时间,财政部部长关于明年推广房产税的表态,引起了新闻媒体的广泛关注。不少新闻媒体聘请专家,对中国未来房产税结构和税率进行分析,一时之间,征收房产税似乎成为社会各界关注的焦点。

看来,我国房地产行业最重要的乱象之一在于市场始终处于不稳定状态。房地产市场是一个统称,其中既包括投资市场,也包括消费市场。投资市场遵循的是风险收益规律,而消费市场遵循的则是供求规律。国家征收房产税可能会导致房地产投资的成本增加、风险增加,但由此也可能会导致房地产投资者的收益增加。正因为如此,政府在研究出台有关房产税相关政策的时候,一定要慎之又慎,绝对不能成为某些房地产开发商炒作的题材,从而直接或者间接地推高房地产市场价格,使我国前段时间房地产宏观调控功亏一篑。

政府研究开征房产税实际上是拨乱反正,是对我国现有的房地产税收体系进行彻底的清理,并在此基础上通过制定科学的税收制度确保我国房地产市场健康可持续发展。房产税与以往其他税种不同之处在于,房产税不是一种市场准入阶段的税收项目,也不是经营阶段的税收项目,而是持有阶段的税收项目。换句话说,房产税是一种典型的财产税,凡是拥有房产的人,都必须缴纳房产税。房产税不是增值税,因而不需要对房地产市场的价格进行评估,只需要根据同一时段同一地段房地产市场的平均价格按比例缴纳即可;房产税也不是营业税,不能在交易阶段缴纳而应该按年征收;房产税不是个人所得税,也不是企业所得税,而是一种特殊的财产税。征收房产税的目的是为了更好地利用土地房屋资源。房产税主要用于社区基础设施的建设以及当地的教育、医疗和保障性住房投资,目的是为了更好地维护社区居民的切身利益。

世界上绝大多数国家之所以设立房产税,是因为房产税是不动产税,它标志着一个地区居民的基本财产状况,也是一个地区基础设施建设的主要税收来源。如果说个人所得税主要用于解决国家建设问题,那么房产税则主要解决社区建设的问题。正因为如此,世界各国在房产税征收方面并没有统一的法律规则,即使在一个国家的不同地区,房产税的规则也不相同。有些地区房产税征收的比重相对较高,而有些地区房产税征收的比重相对较低。对于那些房产税率相对较高的地区来说,由于地方政府获得了巨大的财政收入,因而可以提供更好的社会福利;而对那些房产税率相对较低的地区来说,由于地方政府获取的财政收入相对较少,所以政府在提供社会治安、学校等公共产品的时候可能会捉襟见肘。在讨论房产税问题的时候,一定要首先清楚房产税的性质,千万不能盲人摸象,更不能东施效颦。

当然,目前中央讨论开征房产税的问题,的确有解决地方政府燃眉之急的考虑。我国实行房地产宏观调控政策,导致一些地方政府土地财政捉襟见肘,传统的土地财政政策已经难以为继,不得不考虑开辟新的税收源泉。而征收房产税则是一个不错的选择。假如在全国开征房产税,那么地方政府每年可以源源不断地获得房产税收入,地方政府的财政状况会有所改善。国家征收房产税会加重房屋所有权人的持有成本,如果房屋所有权人将自己的房屋用于投资,那么有可能会通过提高租金或者提高出卖价格的方式转嫁负担,而这样一来,又可能会导致房地产市场价格进一步提高。所以,不要指望通过征收房产税降低房地产市场价格,也不要指望通过征收房产税解决我国房地产市场利益分配结构混乱的问题。

建议是,第一,应当尽快地考虑合并我国房地产领域的各种税费制度,把目前十分混乱的重复计征税收体系进行科学整合,并在此基础上建立统一的国家房产税制度。现在我国正在推广营业税改为增值税的试点,这是我国减少重复征税的重大尝试。在房地产领域不妨加快改革步伐,彻底取消各种各样的税费,直接征收新的房产税。这样做可能会导致地方政府在房地产领域的税收在短期内有所减少,但是从长期来看,由于减轻了投资者的负担,因此,有可能会为中国的房地产市场健康发展带来新的契机。第二,在大力发展房地产市场的同时,应当加快保障性住房建设,帮助那些收入相对较低的城市居民解决住房问题。第三,必须加大打击房地产领域腐败的力度,彻底杜绝房地产领域的权钱交易腐败现象。认为,我国在开征房产税问题上不能犹豫不决,而应该快刀斩乱麻,因为只有这样,才能够切断各种利益输送的链条,也只有这样,才能让我国的房地产市场健康发展。

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