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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

楼市在调控声中筑底趋稳!  

2012-12-10 08:01:27|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果以20104月“新国十条”为标志和起点,本轮楼市调控已经进入到第三个年头。相比于调控前两年的政策密集出台、市场的剧烈波动与起伏不定、众媒体唇枪舌剑的交锋论战,2012年的中国楼市显得波澜不惊,但在静水流深中市场逐步筑底企稳,实现了各方市场主体期待中的软着陆。

首先是房价趋于平稳。这是社会各界最为关注,同时也是最直观的行业观察指标。尽管全国整体房价并未出现下跌,但是调控之前房价快速上涨的势头已经被明显遏制,部分区域房价出现不同程度的回调,多数城市房价涨幅趋缓。根据国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数资料,2012年前三个季度(10月份以后数据尚未发布),上述70个大中城市房价同比数据出现下降的城市数量始终保持在八成左右,环比数据虽然变化较多,但在7月份达到本轮调控以来的峰值之后,房价环比上涨城市数量呈现持续减少的态势,环比涨幅则继续收窄。

房地产开发投资增速止跌企稳。本轮调控以来,房地产开发投资增速即表现出渐行渐缓的特征,从2010年上半年同比增速38.1%的高位逐月下行,到今年7月下探至同比增长15.4%的低位,此后开始探底止跌,近四个月则平稳保持在15%左右的增幅。如果以年度来对照,从2006年到2011年,全国房地产开发投资增幅分别为21.8%30.2%20.9%16.13.2%27.9%,预计今年全年房地产开发投资增幅在15-20%左右,很可能会略高于2009年的增幅,虽然仍属于近年来的较低水平,但随着第三季度以后宏观经济的日益企稳,房地产开发投资增速回升已成为大概率事件。

商品房销量依然可观。尽管调控基调未变,政策未见放松,但可以确定的是,2012年的全国商品房销售数据将依然十分可观。从前十个月的销售数据看,全国商品房销售面积为78743万平米,同比2011年同期下降1.1%,其中住宅销售面积下降1.2%,办公楼销售面积增长6.0%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额46301亿元,同比增长5.6%,其中住宅销售额增长6.6%,办公楼销售额下降0.4%,商业营业用房销售额增长2.7%。从统计局提供的图表可以看出,今年的2月份为商品房销售的最低谷,数据曲线从3月份开始逐月回升,并在7月重回增长,迄今已连续增长4个月。从商品房销售的绝对数看,今年前十个月的销售面积已经超过200620072008年的全年销售面积,销售额则已经超过20062009年的任何一个年份。预计全年销售面积及销售额仍将与去年相当。

值得关注的是,与2011年东部(尤其是东部沿海城市)主要城市成交量集体领跌形成对比,今年的楼市成交版图发生了引人注目的变化。观察今年以来全国主要城市房地产成交数据图谱,可以呈现出一个明显的东部“活跃带”,在这些表现活跃城市中,包括北京、上海、广州、福州、厦门、杭州、南京、苏州等去年商品房成交量均大幅下滑的城市。最典型的城市是杭州,从今年3月份开始,杭州一手房成交量同比升幅呈现一路飘红,同比增幅动辄200%以上,成为引领回暖的首要风向标城市。国家统计局的数据同样可以看出端倪:110月份,我国东部地区商品房销售面积38651万平米,同比增长1.4%;而中部地区商房销售面积19930万平米,下降0.5%;西部地区商品房销售面积20162万平米,下降6.3%

土地市场开始复苏。今年上半年,全国住宅用地供应量为4.72万公顷,仅完成全年住房用地计划的29.6%,土地市场一度跌入调控以来的谷底。但自7月份以后,受市场成交量明显回暖的影响,加上一方面地方政府积极推地,另一方面资金压力逐步解冻的房企拿地热情也走向高涨。在万科、保利、中海、金地、龙湖等龙头房企集中抄底拿地的带动下,沉寂了大半年的土地市场再度趋于活跃。由于年底前多数地方政府将集中推地的惯例,预计四季度的地市表现将进一步好转。但从全年来看,房企的土地购置面积和去年持平或者小幅微跌的可能性较大,而明年的土地市场将好于今年。

调控下行业分化加剧。调控的常态化和长期化,促使房地产行业内部分化加剧,一批行业龙头企业领先优势更趋明显,市场份额持续提升。以行业标杆企业万科为例,今年前十个月,万科累计实现销售面积1035万平米,销售金额1100亿元,今年销售额再创新高已无悬念。而中海、世茂、招商、远洋地产、越秀、禹州等上市房企更是已经提前两个月完成年度业绩计划。

行业权威资讯机构的统计数据显示,今年前三季度销售金额全国TOP10的房企市场份额达到14.06%,这个数据较上一年度的12.58%增加了1.48个百分点;全国TOP20企业今年前三季度的市场份额为19.25%,这个数据与上一年度17.11%相比也高出约2.14个百分点。对比近年来的相关数据可以发现,无论是在销售面积、销售金额、拿地情况等方面,行业龙头企业的综合实力、企业业绩、竞争优势都在稳步增强。

保障房建设任务提前达标。作为本轮调控的关键内容,保障房的建设不容忽略。 118,住建部网站公布的数据显示,今年1-10月份,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套。这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。按计划,今年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上,基本建成500万套。如所周知,我国的保障房建设被寄予厚望。政府希望借助保障房,部分抑制房价过快上涨,同时降低城镇化进程中人口合理转移的门槛。根据2011年公布的计划,到“十二五”期末,我国计划新建保障性住房3600万套,覆盖面达到20%左右。2010年,城镇保障性安居工程开工590万套,基本建成330万套;2011年,开工1043万套,基本建成432万套。在建设计划有序落实的同时,其制度建设也在推进中。

上述反映房地产市场状况的主要指标表明,中国楼市在告别跌宕起伏的2011年之后,今年总体上是个颇为平淡、平稳的年份,同时也是逐步显现并巩固楼市调控成效之年。比如:政府、企业、消费者等各市场主体更趋理性;房价变化及涨幅趋于缓和;投机投资性需求基本离场;住房供应的双轨制模式初步成型;自住需求为特征的刚需群体成为购房者主体;房地产企业的盈利模式悄然调整;非住宅的商业地产、旅游地产、养老地产等复合形态地产成为房企和投资机构的新选择等。

可以确定,经过这一轮严厉调控洗礼之后,追求稳健理性的可持续发展将成为房地产行业的共识和主基调。

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