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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

中国未来房价将分区域涨跌并现!  

2012-11-09 15:23:23|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            2011年12月12日-14日,在北京召开了中央经济工作会议,全面分析了当前国际国内经济形势,深刻阐述明年和今后一个时期经济工作必须把握好的重大问题,明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。

    会议要求把握好稳中求进的工作总基调,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整,着力扩大国内需求,着力加强自主创新和节能减排,着力深化改革开放,着力保障和改善民生,保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定,保持社会和谐稳定,以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

有关房地产业,会议指出,“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。”怎么样理解促进房价回归到合理水平?决定后调控时代房地产业发展的态度和思路。

 

    什么样的房价才是合理的?房价合理的评判标准是什么?

    目前,无论国际国内并没有严格的标准,一些学者结合国际上通用的衡量标准,在比较了国际上相关国家的一些评价方法和房价的历史轨迹之后,得出了数个相对有一定价值的经验标准。

    其中最有价值的评判标准是:房价收入比。它是指一个国家或地区,在某一个特定时点上,一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。依据这个比值是否处在一定的合理区间,来判定房地产的泡沫程度。根据我国的实际情况,我认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间(具体依据略),2010 年全国房价收入比为7.76,接近合理略偏高。

但分区域看,我国房价收入比的地区分布相当不均衡,从近两年数据来看,北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市,房价收入比明显偏高,均在10 以上,个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见,2010 年全国房价收入比的下降,主要是广大三四线城市房价收入比下降,而多数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出,去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的。

 

    2011年房地产的调控已经取得了阶段性的成果。那么这次中央经济工作会议精神为什么不直接说“促进房价合理回落”而是说“促进房价合理回归”呢?我认为,中央对于政策(不仅限于房地产业调控政策)的表述措辞历来是非常讲究的,这些措辞既体现了中国文化的博大精深,又非常准确地把中央高层的意图表达出来了。

从年初非常明确、措辞严厉的“坚决抑制房价过快上涨”,到这次中央经济工作会议的提法是“促进房价合理回归”,这个“房价合理回归”非常耐人寻味,是很值得仔细揣摩的。

首先,房价合理回归并不意味着必定使房价回落。所谓房价合理回归,粗看似乎意味着要把房价降下来,但实际上并不完全表示这个意思。仔细考量,“促进房价合理回归”意味着促进房价向房地产产品本身具有的基准价值回归,其内涵两层意思:泡沫程度高的城市的房价肯定要使其降下来,向其基准价值轴回落;没有泡沫的城市和地区的房价可以适当温和上涨,房价要体现与经济增长和人民收入增长的同步,这两个方向都是房价的合理回归。

中国国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹15日在广州举行的“观点2011年度论坛”上表示,坚持房地产调控政策不动摇,就是要继续抑制投机行为,满足正常自住的住房需求。在“促进房价合理回归”上,并不是简单的要使房价下降。

我认为秦虹的观点值得采信,采信的理由既基于她的特殊身份,也基于她的专业深度与战略视野。

在中央政府坚持房地产调控政策不动摇的前提下,已经逐步显现的政策效果还会继续,短期内房地产市场会延续惯性下行的趋势。泡沫程度大的城市的房价合理下行回归,这是肯定的。

但从全国范围看,欠发达地区以及众多的不发达的三四线城市,随着城镇化程度继续推进、经济持续发展和居民收入提高等因素的作用,房价仍有合理上行空间。

其次,对房地产调控政策的表述,从措辞异常明确到措辞特别“模糊”,究竟其背后的隐义是什么呢?这不是文字游戏,我认为其内涵了中国未来房地产政策的走势,在坚持房地产调控不放松的前提下,2012年调控的主基调预计不会有更严厉的调控政策出台,会延续2011年的调控政策。2012年的调控政策的一个最大特征可能是时点预调、区域微调,信贷政策是差别化扶控,充分利用市场手段而非行政手段。

因采用房地产政策的区域微调和房地产信贷政策的差别化扶控,既能促进房价回归到其合理的价值内核和民生内核基准线,让房价水平维持在社会大众可承受的范围内,促进房价收入比越来越合理,同时又让房价的变化幅度(部分区域的房价温和上涨)有利于平衡社会各方(政府、企业、银行、民众等)的利益关系,有利于经济结构的渐进式调整,实现中国经济的软着陆。

“房价合理回归”本身就是对调控后中国房地产发展区域性分化、结构性分化的一种异常准确的引导和描述。

其三,在中国新的替代性经济支柱产业完全树立起来之前,房地产业作为中国经济的支柱地位暂时还不可能被完全取代。但未来楼市调控预期已经明确,中国房企不应再抱有短期内调控会有所放松的侥幸心理。中国房企应该立足长远,不要在短期内恶性透支未来发展空间。

政府将促进经济增长由政策刺激向自主增长有序转变,以使国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展,呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。这是总的基调。但中国的房地产业因其特殊的产业特征,要去政策刺激还有一段路要走,虽然中国房地产市场的发展空间还将较长时期存在,但因大量保障性住房的建设,房地产业的发展速度和发展结构将不像此前十年。今后的中国房企发展很重要的关键就是明确政策预期,走结构转型之路,今后的中国房地产管理部门的首要职责,就是促进房地产市场健康平稳持续发展。

这不仅是中国房价的合理回归,也是中国房地产业的合理回归!

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