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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

通胀时代不动产保值,房价必上涨!   

2012-11-21 21:14:04|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    备受瞩目的十八大已经圆满结束。业内外对于十八大的召开一直都很关注,不过却没有迎来久违的喧闹,整个房地产市场目前处于焦灼状态,政策趋于稳定保守,市场各方观望态度明显,平稳、安静来形容当前市场,着实确切。

我国长期处于通货膨胀,货币贬值,不动产的保值增值,必将导致房价上涨。整体经济的快速发展中,工业化、城镇化仍在快速发展,新增住房需求和改善性需求将会持续增加,因此房地产业仍然处于重要发展期。随着城市化进程的推进,刚需压抑已久,房价必将反弹。


    国家统计局公布的数据显示,2012年1-10月份,全国房地产开发投资57629亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9月份持平;销售方面,1-10月份,全国商品房销售面积78743万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点;资金方面,1-10月份,房地产开发企业本年到位资金76397亿元,同比增长11.6%,增速比1-9月份提高1.5个百分点;在土地市场,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积27659万平方米,同比下降18.0%,降幅比1-9月份扩大1.5个百分点;土地成交价款5762亿元,下降11.8%,降幅扩大0.8个百分点。

    2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:1.新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有17个,持平的城市有18个,上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.5%; 2.二手住宅价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有18个,持平的城市有20个,上涨的城市有32个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%。

    据统计,房地产企业除融资之外,整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金,从负债率来看,房地产企业融资负债比多则60%-70%,少则20%-30%,全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的,更是远远低于地方政府高负债率,个别地方负债率达300%。

    从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看,大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。

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    在11月之前,已有不少内地房企在海外成功融资。而且,除了大批房企发债外,多家内地房企成功登陆港交所,同时,数家内地优良房企在纽约,德国法兰克福,新加坡等境外市场已经提交上市的申请,无不预示海外资本市场重开,资金重回房地产市场。

目前房地产企业资金来源除了资本市场融资,银行也放宽了信贷政策,楼市成交回暖,房企回笼了大量资金。

至此,让多数房企资金状况得到改善,这同样表现在目前土地市场重新开始活跃,地价拍卖成“井喷”状态。

国土资源部门统计显示,三季度全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积环比二季度上涨70.1%;总土地出让金环比上涨123.8%,其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355.7%。

中国指数院发表报告指出,在政策总体偏紧的背景下,城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展,未来10年每年新增城镇人口仍在2000万人左右,首次置业需求强劲;半数城市家庭现有住房面积少于30平米,改善性需求旺盛,收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力,为房地产业提供动力。

随着城市化进程的推进,在银行业和房地产业的蛋糕中,政府、企业、银行各自拿走三分之一,而且国内的银行或规避、或转嫁,将风险化解,将对房价上涨起到推波助澜的作用。

中国的房地产市场存在着“看得见的手和看不见的手”的双重做用。无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳,这都是次要的,最重要的是房地产资金流还是安全的。除了市场的刚性需求,通货膨胀带来的保值需求,支撑企业与地方政府对赌的条件主要在于,2012年上半年国民经济运行持续低于预期,房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响,因此,政府并不会继续对房地产进行打压,“我们很难去用现在的市场情况去判断房价一定会降。”


房地产行业是一个特殊的行业,对国民经济影响深远,重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次,从稳定经济方面来看,由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其它相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动。同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。  

在中国经济快速发展的时期,房地产行业实际上已经成为一个名副其实的支柱产业,必然牵动着整体经济,继续打压势必会影响经济稳步发展,与整个国民经济的调控目标相背离。现在市场已经企稳回升,而且会持续下去。

预计,在通胀时代下,在保值需求、刚性需求、投资需求、地方财政安全需求等因素下,房价必将上涨,但中央政府绝不会容忍出现报复性反弹。

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