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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

10月全国房价正式见底企稳  

2012-11-19 16:26:15|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年11月12日,住建部长姜伟新在日前十八大记者招待会上强调,房地产市场调控政策至少现在还没有想放松,限购政策短期之内不会退出。这是中国政府高层对房地产市场调控政策的最新表态。从房地产投资方面来看,根据国家统计局最新数据,今年前10月,全国房地产开发投资57629亿元,同比增长15.4%,增速与1-9月份持平,而商品房销售面积为78743万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点。2012年11月1日,中国指数研究院发布10月100城新建住宅价格变动情况,数据显示,今年10月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米,环比9月上涨0.17%,自今年6月止跌后连续第5个月环比上涨。


2012年1月-10月中国指数研究院100个城市房价环比
月份  均价     幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
1月   8793    -0.18%     39           61
2月   8767    -0.30%     27           73
3月   8741    -0.30%     34           66
4月   8711    -0.34%     29           71
5月   8684    -0.31%     26           73       1
6月   8688     0.05%     45           55
7月   8717     0.33%     70           30
8月   8738     0.24%     63           37
9月   8753     0.17%     60           38       2
10月  8768     0.17%     56           42       2      

2012年1月-10月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 价格中位数 幅度  同比上涨城市 同比下跌城市 持平
1月    5800    1.71%      75          25
2月    5750    0.93%      67          33
3月    5725   -0.43%      63          37
4月    5685   -0.71%      51          49
5月    5700   -1.53%      40          60      
6月    5750   -1.90%      32          67        1
7月    5800   -1.77%      31          69
8月    5775   -1.60%      33          67
9月    5780   -1.40%      33          66
10月   5850   -1.00%      34          66


   2012年11月18日上午9时30分,国家统计局发布《2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有17个,持平的城市有18个,上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.5%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有56个,持平的城市有2个,上涨的城市有12个。10月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.5%,涨幅比9月份回落的城市有1个。二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有18个,持平的城市有20个,上涨的城市有32个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%。(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有55个,上涨的城市有15个。10月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过4.2%,涨幅比9月份回落的城市有2个。

2012年1月-10月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份  环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月       48            22          0           70
2月       45            21          4           70
3月       46            16          8           70
4月       43            24          3           70
5月       43            21          6           70
6月       21            24          25          70
7月       9             11          50          70
8月       20            14          36          70
9月       24            15          31          70
10月      17            18          35          70
2012年1月-10月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份  同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月       15            2            53         70
2月       27            6            37         70
3月       38            3            29         70
4月       46            1            23         70
5月       55            0            15         70
6月       57            2            11         70
7月       58            1            11         70
8月       53            3            14         70
9月       55            3            12         70
10月      56            2            12         70


   一,怎么看今天上午《国家统计局发布2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》?调控是否取得效果?

   10月份70大中城市新建住宅价格连续上涨5个月,表明全国房价正式见底企稳,且有小幅度反弹趋势。全国房价总体上保持平稳,呈现小幅度收窄回稳态势,暗示房价已无下降空间,大部分房企已经跳出最严厉调控政策的包围圈,房地产市场已开始出现明显复苏苗头,“价量齐稳”的城市不断蔓延。一方面是中央房地产调控已初见效,下一步防止房价暴涨反弹,以稳定楼市与房价预期为主,调控暂时没有加码。另外一方面是中小房企去商品房库存依然是首要任务,将继续采取价格促销手段。而大房企则因去商品房库存明显与前10月销售业绩提前完成及融资渠道优势大,整体资金相对宽松,无降价动力,以价换量转变成以价保利润。三是土地市场持续火热,地价上升恐推高房价。而投资增长和土地供应负增长,新开工与新完工保持下降及商品房库存量的迅速消化情况,因市场供求关系的变化,明年全国房价将保持小幅度上涨趋势。

   从房价环比涨幅看,8月-9月连续2个月收缩后,10月开始出现反弹。从房价同比降幅看,连续2个月维持下降,10月份开始小幅度收窄,房地产开发投资增速继续下滑,销售面积增长回落,表明中央房地产调控已取得成效,市场博弈进入相对宽松阶段。从环比房价下降城市数量看,10月房价环比下降城市17个,比9月24个下降城市减少到7个,房价下降的城市个数不断减少。房价环比上涨城市数量看,10月房价环比上涨城市35个,比9月31个上涨城市增加了4个,占到70大中城市50%,房价上涨的城市不断增加。从房价环比上涨的城市涨幅看,10月环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.5%。而在9月份上涨幅度仅为不超过0.4%,其价格幅度也呈现小幅上涨。10月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.5%,涨幅比9月份回落的城市有1个。相比9月份这一数据,可以明显看出,整体市场表现量价缩窄的形势都在扭转。譬如北京市住宅价格销售指数环比已连续5个月微涨。10月份,北京市新建商品住宅销售价格环比涨0.3%,同比涨幅为-0.3%;北京市二手住宅销售价格环比持平,同比涨幅为-1.2%。

   通过近三年房地产调控,房价没有明显的大涨幅,总体上保持平稳,说明中央调控取得成效,遏制住房价上涨过可趋势。从今年6月开始,房价止跌回涨,房价保持基本平稳。2012年前10个月中国房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和6-9月筑底及10月小幅度上涨反弹三个阶段,2012年1-5月,70大中城市新建住房价格保持下跌态势,各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。6月止跌回涨,环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-9月月分别环比上涨0.2%、0.1%、0.1%。10月份开始见底企稳呈现小幅度反弹,10月新建住宅销售价格环比涨0.2%,与上月相比涨幅扩大了0.1%,但同比降幅也逐月缩小,10月份同比下降0.2%。从同比看,2012年9月,70个大中城市平均房价环比上涨0.02%,涨幅较8月的0.06%继续收窄,这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。不过,相比去年同期,测算数据显示,70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%,跌幅与8月基本持平,系连续第7个月出现同比下滑。2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%,到2012年10月,全国商品房成交均价同比增长6.8%,增幅收窄0.1个百分点;其中住宅成交均价同比增长8%,连续7个月增长。

   二,10月房价环比上涨并且小幅度反弹的原因是什么?

   今年10月房价连续5个月上涨并且小幅度反弹主要原因有四个方面,一是全国60个城市实施楼市调控放松微调,大量的购房者积极入市,成交量同比大量上升和购买力集中释放,导致多个一二线城市楼市率先回暖。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市,房价出现不同上涨。二是市场购买力旺盛,调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台,导致购买力爆发。而部分大房企因9月-10月提前完成销售任务,停止价格优惠政策,上调价格。三是9月-10月,全国土地市场回暖,地价上涨导致因恐房价反弹,购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹,而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响,导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是海外融资渠道宽松,低成本融资。另外是前10月部分房企完成销售任务,资金已经不存在压力。另外是大部分房企商品房库存去化加快,前期良好的销售业绩让房企不缺钱。

   三,今年第四季度楼市房价是否还有下降空间?

   今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看,价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣,明显相对小,甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后,房价逐步小幅度攀升,房价已经触顶见底转向回稳上升趋势,下降空间基本没有了。二是前10月各大房企资金回笼情况不错,很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松,说明大房企不差钱,房价缺乏下降动力,第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个,90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容,而商品房预售制度不可能取消,商品房预售款监督更是难短期完善,中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面,新的严厉政策不可能再出台,而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容,房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄,购房者购房信心上涨,9月开始成交量开始回升,而十一黄金周楼市成交超过市场预期,说明楼市回暖越来越明显。另外是今年9月-10月土地市场越来越火热,房企积极拿地,则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看,大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄,甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企,则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场,在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去,四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

   四,今年第四季到2013年第一季房价是否存在暴涨或反弹,后市房价如何走?

   今年第四季度到明年一季度楼市房价存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零,房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看,中央调控政策实质上未放松,尤其是房地产调控进入敏感的关键期,中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心,表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施,货币政策暂时不会全面放松,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看,部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来,资金整体上趋于紧张,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看,目前商品房库存量虽然去化加快,但依然处于历史高位,新增商品供应与保障房供应巨大,市场处于供大于求局面,缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看,市场90%购买力是自住性需求,购房者的经济能力受限,缺乏房价大幅度反弹的市场基础。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量及引起新一轮房地产调控收紧。因此,今年第四季到2012年第一季房价基本企稳,大涨大跌的可能性基本不存在,房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大,全年价格增长在3%-5%。

   五,购房者是不是已经错过了最佳的购房时间窗口?

   2011-2012年10月前是最好购房时机,购房者已经错过了最佳的购房时间窗口。因为购购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点,现在已经错过最好的节点。 一是购房时机在去年年低与今年上半年,进入下半年后房价回涨,优惠价格折扣变小,甚至出现涨价情行,一线城市非常明显,涨幅在20%-30%。二是整体楼市回稳了,房企下降房价压力大减。三是房企促销力度已经明显低于前一二季,甚至调价现象。因此,购房者最好购房时机已经过了,但是买房子依然有利可图。7月份调控声音不断,8月与9月部分房企依然采取降价销售,剩余2个月中小房企受去库存压力影响,会有小幅度价格折扣,所以还是一个购房的时机。购房者现在应该及时出手,一则去商品房库存量依然是中小房企首要任务,况且新盘上市的推房量增加,中小房企为跑量,会有一些价格折扣促销优惠措施。二是自住需求与改善需求的购房者可以考虑出手,房价上涨空间依然存在,而投资类的购房者也可入市,因为房价相对调控前低。

   六,楼市限购、限贷、限价、限售的“四限”政策年内会取消?

   今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消,但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快,同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显,销售成交回升快速,房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力,全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快,前三季销售业绩良好,况且融资渠道放松与贷款成本先进,房企资金逐渐宽松,楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素,短期如取消“四限”政策,弊大于利。业绩表现不同的房企,应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业,应当尽早消化手中的库存,而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源,避免让自己陷于“库存逆增”的困境。

   七,房地产调控下半场究竟走向如何?

 在中央连续两年的政策调控下,房价得到了有效控制,作为长期的国家政策,未来一段时间内房地产调控继续以微调与维稳为主题。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看,随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前10月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响,中国货币政策宽松的预期加大,估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下,新一轮房地产调控政策不会出来,特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。从住建部讲话的内容看,表示新一轮房地产调控政策不会出台。

  中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期,巩固前期调控成果,防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求,防止投资投机炒房入市,以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。一方面是调控已经取得明显的效果,房价具有明显的下降,投资投机炒房需求已被赶出市场。另外一方面是楼市成交不断萎缩,影响到土地市场与地方政府财政收入,不利房地产市场发展。三是去年土地供应低增长的情况下,容易形成供求失衡。因此,加大住宅用地与保障房供应是政府必须加强的,所以房地产调控的目标由降房价转变成增供应为主。

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