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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

公积金“微调”是楼市调控新手段之一  

2012-11-11 07:53:48|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从10月中下旬起,个别城市适度放宽了公积金房贷的放贷比例。这一新的政策动向正好与国内部分城市的房价的小幅向上波动出现“巧合”,外加10月份宏观经济是否真正完成筑底各界尚存分歧,客观造成了各界对新一波楼市调控走势的不同看法。

进入11月份,放宽公积金房贷比例的城市继续有所增加。援引媒体报道,到本周一,据说已有近30个城市采取了相同的举措。如此一来,楼市调控存与废的揣测也就有了新的市场。

连续数天,咬定此乃楼市调控政策松动信号的声音占了主流。开发商、中介以及由他们所雇佣的写手们,迅及掀起了一轮房价行将出现“报复性反弹”的大合唱。否认这种渲染与炒作的声音也有,笔者就是持否定立场者之一。可鉴于官方已把精力集中于开好十八大,顾不上及时解释和澄清,持否定立场的声音相对较弱。可尽管如此,笔者仍想借此短文谈几点本真看法,以廓清笼罩在“公积金放贷比例放宽”头上的种种似是而非的迷雾。

首先,部分城市适度放宽公积金放贷比例,并不构成所谓“新政”之体量,最多只是微调而已。既然是微调,与其将此视为楼市调控行将放松的信号,不如实事求是地将其看作楼市调控的正常手段之一。下此结论的逻辑依据是,既然房价永远呈动态波动,那么楼市调控手段就不可能是一成不变的。

其次,今年经济增长年度目标是7.5%,前三个季度是7.4%,与实现年度增长目标无非差了0.1个百分点,在宏观经济绝大多数评价指标已企稳或回升的现状下,今年四季度增幅重新跃上8%-8.5%的上行区间已不存悬念。尤其需要担心房价再次蹿升者思考和明辨的是:今年5月-10月期间,虽说高铁、核电、超高压输变电、城市给排水、城市垃圾处理、城市轨交等总量超过3万亿元的重大民生基础项目集中放行,但诚如温总理在上月下旬国务院常务会议所言,所有这些由财政挑大梁的重大投资项目相继启动,并没有突破年度预算额度。温总理的以上陈述不只是为了消解舆论对中央再启2009年“4万亿”投资的担心,其关键内涵至少有二:其一,仅须把预算内的投资项目启动起来,“稳增长”的宏观调控目标即可实现。笔者以为,温总理在刚闭幕的亚欧峰会上之所以强调“我们对完成今年经济目标充满坚定信心”,其底气正来源于此。所见,当下及明年的中国经济,无须通过牺牲楼市调控来刺激增长。循特此逻辑,房价就不可能重新进入大幅上涨的通道。

还有,经过两年的艰苦调控,投机(资)性购房已被限购与限贷有效阻隔。在房价初步趋稳之后,第一波刚需已基本释放。而经适房、公有产权房、公租房的成批推出,进一步释放了“低端刚需”。在楼市以形成新的供需情势下,适当放宽公积金房贷的放贷比例(笔者算下来平均每单增加首贷额度20万元),能收一箭三雕之调控效果:通过采取减轻购房者首付压力之惠民举措,吸引和鼓励更多潜在刚需出手购房,以改变目前供大于需的楼市格局,达致新的供需平衡;二是存量房因加大刚需释放而减少总量,还将刺激开发商的拿地需求再盖新房,前提布局针对明后两年尤其是后年的新供需平衡;三是把存量已相当丰厚的公积金利用起来,融入经济增长的新循环。

如果各位看官认同上述合乎情理的分析,那么针对部分城市譬如武汉等已启动实施的公积金异地购房贷款、子女或家庭其他成员购房可动用父母公积金存量还贷等政策新举,都不含有楼市调控要人为放松的政策意图,而是调控政策更加注重区别对待,更注重人性化和灵活性的体现。

必须看到,本轮楼市调控绝不只是遏制房价的失控,而是调整经济结构和转变发展方式的重要组成部分和主要抓手之一。它远远超越了打压房价本身,是关乎国家未来的“政治调控”,执政党和中央政府不可能也“不敢”再失信于民。

最后,请担心房价再次失控者看清:判断此轮调控是否再度半途而废,只要盯住一条,即限贷与限购是否放弃。只要“双限”没弃,开发商、中介及网络写手所渲染的紧张均可不予当真。

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