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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

著名经济学家李开发点评《房企资质意见稿》内容太宏观,操作不给力  

2011-08-12 15:56:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近读到国家公布的房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿),细细看了一下,感到振奋,终于管起来了,有法规可适用了,比之于以前无法可依是进了一大步。但是细细看来,还是感到线条太粗,管理不给力,许多条款中还留白,需要补充与修改。本人点评了一下,发表了自己的意见。供有关方面参考。

   下面为意见稿相关内容原文,点评的内容前加点评二字,结束时加点评完,并加括号。
    资质规定的第三章,资质条件
    第十条(资质条件)申请房地产开发企业资质的企业,应当满足以下基本条件:
    (一)具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册;
    (二)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
    (三)未发生过重大工程质量事故;

(李开发点评:这一条不具体化,何谓重大工程质量事故,比如说,工地出现倒塌、面积达到50平方米以上,多少以上,墙体开裂,墙体倾斜达到?%,出现工地死伤情况,几个或什么标准,原材料抽检合格率是?%等等,必须具体数据。没有具体数据,就可以作奸犯科,或大事化小,小事化少。温甬高铁的动车就是这样,最终会酿成大祸。“重大”怎么讲,数据,金额、事态的严重性上要有明确的规定,不能含糊其词。(本节点评完)
    (四)近3年内无以下违法违规行为:
    1.超越资质等级从事房地产开发经营,情节严重的;
    2.发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为,情节严重,经有关行政主管部门查实的;
    3.在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的;
    4.其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。

(李开发点评:何谓超越资质,需要具体化,何谓情节严重,也要具体化。就象哄抬房价,本建议稿规定可罚款3万元,就具体化了。不具体化怎么操作。其中第二节,囤积土地 ,擅自变更容积率,尤其是捂盘惜售,如果这一个词一确定,恐怕这两年大部分房企都要遭遇罚款了。所以要下好定义。房地产开发商是市场经济中的开发主体,从理论上,什么时候出售,什么价格出售,利润指标定在什么位置,开发商有权利作决定,政府是不应当干预,但是如果事先约定,有合同另当别论。保障性住房就是与政府订立合同的开发项目,在这个项目上政府说了算,商品房还是应当由开发商说了算。否则还叫什么市场经济,商品房?商品的属性就是自由定价啊。(本节点评完)
    第十一条(一级资质)一级资质等级条件如下:
    (一)以货币形式实缴注册资本不低于2亿元;
    (二)开发过3个以上房地产开发项目,获得二级资质3年以上;
    (三)近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上;
    (四)连续5年建筑工程质量合格率达100%;
    (五)在建房屋建筑施工面积30万平方米以上;

(李开发点评:货币形式注册资本强调2个亿,其实没有意义,在外国,50美金注册个公司也能做5亿美金的业务,再说了,注册资本是企业开始时放在银行注册帐户上的资金,这种事情见得多了,注册资金10个亿,找个资金宽裕单位临时借用一下,过几天再还上,极为容易。所以强调注册资本其实意义不大。我以为,注册资金有5000万元也可。因为做项目时有多重监管。注册资本就是10个亿,注册完就拿走有意义吗?强调有没有再建工程没有意义。本节点评完)

 (六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
    (七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

(李开发点评:房地产公司其实是个管经营与管理的公司,不负责技术,技术这一项有建筑工程公司负责,质量有监理公司负责。所以强调建筑、结构等,其实均没有实质意义。房地产公司其实是个依靠经营出效益的单位,有技术人员不过是监管方便。有必要吗?房地产公司与糖烟酒商店一样,不过是个进货出货买卖房子的公司,买地,找人设计,规划,建设,然后卖出去。要不要一个糖业专家,酒精度测量专家,其实可以没有。所以至今糖业烟酒公司就没有这些人,也没有这个资质要求。所以我认为可以去掉。房地产企业怎么雇人是他自己的事情,不需要自己内部有规划公司,设计公司,建筑工程公司,不需要硬性规定的。本节评点完)
    第十二条(二级资质)二级资质等级条件如下:
    (一)以货币形式实缴注册资本不低于1亿元;
    (二)开发过两个以上房地产开发项目,获得三级资质2年以上;
    (三)近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上;
    (四)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
    (五)在建房屋建筑施工面积10万平方米以上;
    (六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
    第十三条(三级资质)三级资质等级条件如下:
    (一)以货币形式实缴注册资本不低于5000万元;
    (二)从事房地产开发经营2年以上;
    (三)近3年房屋建筑面积累计竣工10万平方米以上;
    (四)近3年已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
    (五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
    (六)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
    第十四条(四级资质)四级资质等级条件如下:
    (一)以货币形式实缴注册资本不低于100万元;
    (二)从事房地产开发经营1年以上;
    (三)近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上;
    (四)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
    (五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
    (六)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员。
    第十五条(暂定资质)申请暂定资质的企业应当以项目存在为原则,以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应,且不得低于四级资质企业的相应条件。

(李开发点评:资质当中,除了已经开发面积与竣工房地产项目合格率外没有多大意义。另外,已经竣工的建筑工程质量合格率应当查建筑工程公司啊,一个项目怎么查二个单位啊,建议该确定好在建筑工程公司与房地产公司中只应查一个。似乎以查建筑工程公司为好,因为,他的每一个领域都有技术人员,有资质,他的本职工作是建筑工程,他应当对工程负全责,至于房地产公司,他只需要找建筑工程公司负责好了,建筑工程公司在项目中是负连带责任的。国家在建筑工程合同规定中有内容。本节评点完)

    第十六条(业绩认定)房地产开发企业申请评定资质等级时,申报的业绩事项应当与房地产开发项目手册记载的事项一致。
    母公司控股超过50%之后子公司开发的项目,其业绩可以按照母公司控股比例计入母公司业绩。发生在控股行为之前的子公司业绩不得计入。该子公司在核定资质时,已计入母公司的业绩不再重复计算。

(李开发点评:母子公司的规定似乎不合法规,控股与非控股无关规定。子公司如果是独立公司,应当承担独立公司的责任,母子公司,如果是分公司,那就按母公司的资质算。本节评点完)
    第四十条(转让资质)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的,由县级以上地方人民政府原资质审批部门吊销资质证书,并依法处以2万元以上3万元以下罚款,该企业3年内不得再次申请房地产开发企业资质。
    第四十一条(无资质开发)企业违反本办法第六条规定未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
    第四十二条(超资质开发)企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
   (李开发点评:以上的三条总体是过轻了。相信大家都有看法。最近的8年,我统计过,每年房价涨25%,25%涨价是什么概念?我举一个例给大家听。假定房价原来10000元一平方米,年终涨到了12500元一平方米,如果不涨价,按2006年多家审计局审计,国家财政部的审计,房企平均利润为26%,如果开发10万平方米,相当于北京的22层塔楼5幢,每层8户,平均120平方,10万平方米总销售额为10亿元,这时利润是26000万元,如果又增加涨价部分为25%,涨价部分共获收益25000万元,交纳所得税25%后,净利润增加值为18750万元,合计利润总数为44750万元,与成本74000相比,利润是所有开发投资额的60%。也就是说,在房地产领域,最近的8年,按照国家有关审计结果,房地产开发每年纯利润是60%,这个数额不容怀疑。不相信的人可以看一下数字,2003年知春路的房价是6000元每平方米,现在是35000元以上,通州房价那里候是2200元,现在是22000元。所以目前的处罚是房地产开发商赢利部分的丁点茶水费而已。太轻了,处罚是什么,就是要让开发商记得,处罚过后,再也不敢违法违规了,至少是白干了一场,这是最低标准。如果收入100万,被100%查住,罚100万,白忙了;被30%查到,他还可能再干。如果收入100万,罚3万,那实际上是变相鼓励说,大家赶紧来违规啊?不是如此吗?所以条例的处罚有些过轻,有些不到位,相关内容也要修改。本节评点完)
    第四十三条(处罚行为)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的,有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出警告、责令限期改正、暂扣资质证书、降低资质等级处理,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:
    (一)未按照本规定办理备案手续的;
    (二)未按照本规定办理资质变更手续的;
    (三)向工商行政管理部门办理注销营业执照后,未在规定的期限内到原资质审批部门注销资质证书的;
    (四)未按规定报送房地产开发项目手册及企业信用有关文件,或在报送上述材料过程中隐瞒有关情况或者提供虚假材料的;
    (五)未按照规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;
    (六)因存在严重不良行为应被追究法律责任的其他情形。
    第四十四条(开发经营行为处罚)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的,有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:
    (一)发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为,经有关行政主管部门查实的;
    (二)开发建设的项目工程质量低劣,出现重大工程质量安全事故的;
    (三)在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的;
    (四)因存在严重违法开发行为应被追究法律责任的其他情形。
    第四十五条(行政主管部门人员责任)各级房地产开发主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

 (李开发点评:以上的内容也是同一问题,内容太宏观,操作不给力。没有度量的标准。我们可以来看一下中国的刑法进步情况。去年10月,国家公布了刑法量刑标准,对每一类型每一项都有细则来落实。比如生产、销售伪劣产品罪 其中有“二年以下有期徒刑、拘役、单处罚金量刑格”,规定销售金额5万元以上不满7万元的,基准刑为罚金刑;7万元以上不满10万元的,基准刑为拘役刑;10万元的,基准刑为有期徒刑一年,每增加8500元,刑期增加一个月。最高法院的这个规定出台体现着中国的法制建设的进步。

我们期待中国的房地产开发企业的管理与监督也要有具体的标准。只有这样才不模糊,好执行,好监督,这样的条例规定在执行中才不走过场。建议房地产条例的每一条都出台具体的管控与处罚标准。比如拟定这样一条:超越资质等级从事房地产开发经营,工程开发投入金额低于100万元的,视投入金额的征收30%的一次性罚金。对非主管部门查纠的,而且案由来源是个人或单位举报的,视处罚金额的3-5%予以奖励。有这样一条,不查时有人举报,查的时候也不能因个人关系或送礼行贿等纵容过关。如果没有具体条款来保证,谁去监管?而监管如果没有压力,可执法也可不执法就成为官员与开发商的一种博弈。那么腐败就没有办法避免。最近的六年多,调控不落实,房价或调控越高涨,问题的根源就在这里。希望通过这个条例的出台,能够真正起到对房地产市场的规范作用。

                          2011-8-12

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