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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

保障性住房不需要政府掏钱  

2011-07-31 09:14:53|  分类: 住房制度 |  标签: |举报 |字号 订阅

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网易财经510 中国经济名家讲坛理事长李开发在日前由网易财经举办的新国十条与二次房改论坛上表示,如果地方政府不去赚土地出让的钱,那么包括经济适用房或廉租房在内的政策性住房,都是不需要政府花钱的。

   他说,土地拆迁的时候是多少钱,就是多少钱,建筑费用是多少钱,那就是多少钱,这个成本由个人来出,政府并没有另外付出一笔钱,除了拆迁,整个建筑费用,塔楼一般情况下是2200块钱,1800块钱到2200块钱的成本,如果是六层的板楼,其实就是1800到1600块钱,这个建筑费用就建起来了。

     廉租房基本上政府也是不要掏钱的,廉租房用来出租,20平方住三个人,一个人每个月200块钱就解决问题了,这个房价就不会很高,而且政府还不要掏钱。

     李开发称,近些年来,凡是有利于房地产开发商的政策都出台了,但是凡是有利于穷人买房的政策都没有出台。未来的住房制度建设仍任重而道远。

下一页为发言实录:

李开发:保障性住房不需要政府掏钱

2010-05-10 18:21:16 来源: 网易财经 跟贴 0 条 手机看股票

李开发:非常高兴,今天有机会跟我们的全国人大代表迟夙生迟律师,还有我们二次房改建议的提议人,起草人李明老师一起共同探讨二次房改的话题。现在经济发展,社会发展到了2010年,温总理在“两会”上讲了“公平和正义比太阳还要有光辉”,到了今天这个时候讨论二次房改,我认为非常有价值,刚才两位发言的内容我也很受感动,其实第一我跟迟律师是法律上的同道人,在中国的《反垄断法》,包括广州“许霆案”,包括“交强险”法律法规的条例修改,大家都知道,其实我在相关方面还是起了一定作用的,比如说许霆的案件,刚判了无期徒刑,第二天中央台请我跟中国社会科学院法学所的一位专家做嘉宾,他认为无期是合理的,我认为应该是无罪,因为《民法》、《民商法》、《电子商务法》、中国银行的章程、条例,所有的这一切,许霆的程序都没有错,最后因为这个事件的反响很强烈,人大法学院专门组织了一次研讨会,18位专家里面15位坚定的站在无罪这一边,后来促成了判决从无期改为五年有期徒刑。

    在经济学领域,因为我一直研究宏观产业发展战略,国家有多少个产业,这些产业应该怎么发展,城市怎么发展,而且城市规划是我的主业,说到城市就涉及到城市规划和城市房地产,房地产开发是城市经济当中一个重要的组成部分,我要说的是第一,我为李明老师、迟夙生老师向全国人大提出二次房改这样一个建议感觉到非常高兴,其实我也想告诉大家一点,我在2007年的中国体制改革研究会上正式提出,要建立一个新的住房制度,2007年11月,温总理在接受凤凰卫视吴晓莉和闾丘露薇两位采访的时候提出来,我们应该设计一个好的住房制度,这是有报道记载的,有文字也有图象。

    我在去年的“两会”之前向全国的国办、住建部、国土部提出来,今年又报了一次,我的那个方案在今年的春节之前,就是“两会”之前在好多网都原文刊登,而且还有记者采访,前一段时期还有好多专题,当然,今天我们主要是谈二次房改,在这里我想跟大家说几点体会。

     最近的15年我一直在这个行业里面,一直关心城市发展、住房制度。住房制度改革的重大破题是1998年国务院的两个文件,一个是23号,一个是34号,这两个文件研究出来的时候,当时的研究专家一致认为:合理的住房价格是家庭年收入的四倍,也就是说在某一个城市,一个三口之家四年的全部收入应该可以购买一套至少60平方米的住房,而这60平方米的住房,不应该在市郊,离市区很远,不是在市中心,但是还是在城市里面正常的,比较好的位置上,鉴于当时大家一致的结论,认为四倍比较合理,所以国务院在1998年的两个文件当中明确规定“如果职工四年的全部家庭收入买不起一套房子的话,政府要拿财政补贴”虽然这个文件已经出来12年了,但是它让人记忆犹新,因为它告诉我们:当时那么多专家国内外的调研,一致认为一个小家庭四年的全部收入买一套住房是合理的价格,但是现在这个已经被房地产领域的这些专家全部推翻了,他们认为一辈子买不起一套房,一百年买不起一套房也是合理的,这些东西将来还是要争论的,这是第一。

    第二,涉及到住房改革的重大变革,是2003年的18号文件,18号文件实际上是重申了1998年两个文件的精神,但是又有一个重大的变化,就是把房地产列为国民经济发展的支柱产业之一,七年以来,我们发现支柱产业没有变,之一没了。为什么?在我们现在的住建部、国土部的一些专家,在我们有一些赞成房价随着经济发展大幅攀升的一些专家眼中,工业已经不是支柱,农业也不是支柱,只有房地产是支柱。已经到了这一步田地。

    第三,这么多年来,我们看到了房价如何上涨,2002年的时候我的朋友要买房,我去陪他看房子,在中关村的知春路当时有一套新房子,人家才使用了一年,装修得很好,118平方,开价52万,最后还价到48万,那是非常好的房子,那个同志是公务员要出国,所以这个房子就卖了。那是当时的价格,那时候知春路上的锦秋知春,就是现在西土城路地铁站旁边的那个楼,现在卖3万多(每平方米),当时卖6200元,还有一段时间优惠,可能卖到5500,这些都是我亲眼所见。

    房价什么样叫合理上涨?我们通过研究美国的经济发现,人家20年、30年下来,房价上涨了多少?每年涨了不到5%,如果超过这个,人家就认为涨的已经很厉害了,我们现在社会的这个房价涨的是什么幅度呢?有一个准确的数字可以告诉大家,2007到2008年,朝阳区的房价上涨了42%,这是专门有几百栋楼的统计数字;2009年全年当中北京市五环以里或者五环周边,包括市中心这一块房价上涨了多少?我参加了好多会,他们也有统计。最高的涨到了120%,也就是说原来是2万的,可能涨到4万多了,原来是1万的,变成了2.4万。最低的也涨了50%以上,这个大家都是亲眼所见,去年的7月份《北京青年报》采访了林毅夫、我、中金公司的经济学家哈继铭,郎咸平,大家都一致认为现在的房价爆发性上涨,从2009年的4月份开始,爆炸性的上涨,而且涨得特别快,在很短的时间内房价30%、30%的阶段上涨,平均上涨,根据我所知道的资料大概涨到了60%以上,像房价这样的涨法,在短期之内能够涨到这样一个份上,这不仅仅是北京,在天南海北,在绝大部分的一线城市基本上房价的上涨都是以40%、50%的幅度前进,像这种状况也是世界唯一的,这个第一被我们“争”来了。

     再看保障性住房的指标,保障性住房在1998年的时候,国务院的文件明确提出,绝大多数人,后来我们有些领导解读就是70%到80%的人要享受保障性住房,这个指标是跟哪个地方学来的?跟新加坡,我们过的香港特别行政区以及国外的很多地方学来的,到了2005年,国务院出台了两个文件,就是房地产的宏观调控“国六条”、“国八条”就是从那个时候开始的,应该说,当时国务院出台这些文件,我也是积极提建议的,在2005、2006年的时候,可以这么讲,业内的同行、学者、有识之士一致认为,房价已经涨得太高了,老百姓已经承受不了了,2005年到2010年,我们现在所在的这个地方,我们的房价已经比2005年上涨了(多少?),至少是当时价格的三倍,可能有不同的统计,北京至少是三倍以上,这五年的涨价幅度让人心惊肉颤。

     保障性住房这一块,就是经济适用房,好多地方都有统计,到目前为止还在2%、3%、4%甚至5%以内,超过6%的还没有听说过,没有这个统计数字,不过最近我们的房地产开发商任志强(博客)总裁倒是揭露了一个内幕:大部分经济适用房是被政府的公务员拿走分掉了,那个数字加起来,如果算,究竟算到什么份儿上?这还有待于我们的记者进一步的去了解,经济适用房,保障性住房的数量一直是很少很少的,接下来就有几个问题我要跟大家一起探讨,也许这对我们的记者将来进一步采访相类的话题有价值。

     第一个问题,我们每天国家对房地产市场进行调控的时候,都有一个,我们国家的土地是非常有限的,我们一定不能突破18亿亩耕地红线,就是不能占用过多的耕地,但是今天李老师要告诉大家,这个说法值得推敲,或者是不完整的,它的不完整表现在什么方面?只要你是一个中华人民共和国的公民,在哪个地方都应该有住房。我们现在是什么呢?我们城市化进程当中,到目前为止至少已经有4.5个亿左右的农民已经进入了城市,包括基层的县城、乡镇,但是我们发现,这些已经进城的人口,都在农村有着自己的宅基地,自己的承包地,还有住房,这些住房都闲置在那里,我到湖南、湖北、江西、江苏的很多地方,发现至少有一大片、一大片的住房被抛荒,为什么?大家都知道种地是挣不着钱的,所以你想把地转手出去,让谁帮你种,基本上没什么戏,房子在荒废着,自留地在荒废着,承包地在荒废着,如果对我们这个国家来说,可能就是3亿亩甚至5亿亩的土地没有发挥作用,这是一个现实。

    第二个,那些辛辛苦苦在外头打工的人,一家子早就出去了,有的人家家里根本就没人,房子一锁,有的人家留一个老太太在家看门,这个情况几乎很多报纸都在报道,但是我告诉你,他辛辛苦苦的到外面去,夫妻两个在深圳那个地方待了五年,挣了十万块钱,回家建了一个三间瓦房,两间小厨房,在那个地方一放,然后春节过后把门一锁,这个房子空在那个地方又去打工了,我们知道,这些房子其实都是浪费。但是由于我们不给他城市户口,让他永远进不了城,即使进得了城的人,你永远享受不了城市户口,所以我们一边是特别特别巨大的浪费,一边这些人进城以后,我们既不给他城市户口,又不给他保障性住房。他如果要买房的话,你看到了吗?如果按照今天的政策都买不了了,我认为土地其实不是问题,只要你让他经过一定的程序,如果确实在城市里面能够生活下来,有正常的收入,是为这个城市添砖加瓦的,不是到城市里面来“分蛋糕”的,对这样的人就应该给他以城市户口,同时让他把农村里的住房转移出去,或者是拆掉,把那个土地让其他的人承包、耕种,发挥应有的效率。

    一边我们说城市的土地要严格供应,一边农村里面那么多土地都在抛荒,那么多房屋都在浪费,哪个小家庭,为了在农村生存下去,哪怕在外面的钱再多,农村的那一条根是不会丢的,因为他的户口还在那个地方,所以这一块是一个巨大的浪费。

     第二个观点,大家以前可能也没怎么注意到,我2007年6月在“中国经济体制改革研讨会”上发言的时候提到过,我个人认为,保障性住房政府其实是不要花一分钱的,经济适用房政府也不要花一分钱的,你知道为什么吗?最关键的是我们的地方政府要在这块土地上挣钱,我享受经济适用房,我要求什么?你这块土地拆迁的时候是多少钱,就是多少钱,建筑费用是多少钱,那就是多少钱,这一块的定义其实不是我个人说的,是1998年国务院的两个文件讲的,你就把这个成本性的住房提供给我,提供给我保障性住房,它的成本是多少钱,我就拿多少钱,你政府并没有给我另外付出一笔钱,现在我们老百姓心里老有一种想法,政策宣传有一个误导:经济适用房是要政府掏钱的,你看哪天我告诉你,除了拆迁我们不说,整个的建筑费用,塔楼一般情况下也就是2200块钱,1800块钱到2200块钱的成本,如果是六层的板楼,其实就是1800到1600块钱,这个建筑费用就建起来了。

网易财经:李老师,先把您的核心观点说一下。

    李开发:廉租房,基本上政府也是不要掏钱的,为什么?如果按照我们设计的模式,廉租房用来出租,20个平方住三个人,一个人每个月200块钱就解决问题了,这个房价就不会很高,而且政府还不要掏钱,有人愿意建,为什么呢?只要你免税,因为我是为保障性,为贫困人口提供的住房,你政府不应该在我这个项目上收税,这样他投资以后就有6%以上的回报,那你想政府还要掏钱吗?

     另外我要总结一下,近些年来凡是有利于房地产发展,有利于房地产开发商发展的这些政策全部出台了,凡是有利于穷人买房,能够降低房价的政策基本没出台,所以咱们还是希望有更多的人大代表,更多的社会有识之士进一步推进中国的住房制度改革,按照温总理的提法,就是“设计一个好的住房制度”或者叫《住房法》、《住宅法》都行,但是我认为,这个前景是任重而道远,谢谢大家。

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