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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

央企退出无益房价下调   

2011-07-31 08:09:54|  分类: 房地产市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  最近房地产调控领域新政迭出,尤其是国资委限令央企在15个工作日内拿出退出房地产领域的工作方案更为吸引眼球。不过,冷静思考,实无必要为国资委此举喝彩,因为这种做法叫好不叫座,不仅于事无补,而且还有副作用。

  原因很清楚,此举是计划经济时代的行政命令,不仅调控方法落后,而且最终将被证明是形象工程一个。房地产项目的周期通常是三到五年,许多项目正在操作中,中途变卖,亏本的责任谁来担待?有统计说,国资委系统房地产企业500余家,合计资产超万亿,所以所谓退出,恐怕只能是说说而已。

  房地产涨价的财富是纸上富贵

  从2005年的“国八条”拉开我国房地产宏观调控大幕算起,五年间,房地产不调不涨,越调越涨。央企退出,最多不过是让暴利换个主人,房价依然会继续上涨,前景没有悬疑。

  如果说央企退出房地产是个伪问题,那么什么才是真问题?归根到底,是政府把房地产列为支柱产业并且走过了头。

  房地产的实际内涵本来应当是建筑业,房地产业其实就是房地产经营业,既无技术又无竞争力却获利过高,而建筑业只能从中喝汤。事实上,中国房地产业发展的结果只是把制造业打倒在地,把农业打倒在地,除此无他。制造业与农业近几年投入大大减少,与此同时,近三年来,大量非房地产企业老板,停掉自己的工厂或者缩小企业规模,到大城市炒房保值。

  我国政府对房地产优惠政策之多之大,在全世界堪称空前绝后。我国制造业30年来长足发展,在扩大就业、国际竞争中屡屡胜出,外国资本处心积虑想搞垮中国的制造型企业没有得逞,而我们自己却通过玩大房地产泡沫,把中国唯一有国际竞争力的制造业给整趴下了,这一结果值得深思。

  与大农业和工业相比,房地产什么也不是,来源于房地产涨价的财富其实都是纸上富贵,只是通过多方合力促进了价格过快上涨,把中低收入阶层手中不多的钱给卷走了,房地产成为富人掠夺穷人财富的一个工具,导致80%以上的人群买不起房。房地产业已经破坏了国民经济平衡,也破坏了人民心中的公平与正义,使老百姓恨之入骨。

  韩国撤掉一个住房部长就摆平了房价暴涨

  因此,解决房地产问题,要在重新评估房地产在国民经济中的作用,不要再让其成为“支柱”。体现在手段上,房地产业的预售政策、放量的贷款政策、过度的城市化政策要退出,物业税、财产税、遗产税要开征,房地产转让的所得税要提高。

  韩国2007年房价暴涨了30%,政府撤掉一个住房部长就摆平了,政策导向错了,调过来也就解决了。事情其实就是这么简单,只要去掉对房地产业作用夸大其词的宣传,把用到房地产上的优惠政策用到制造业上,一切问题就会迎刃而解。

  最近三年笔者深入研究国家住房制度设计,最大的体会是,房价不是问题,问题是中低收入阶层的保障机制如何建立;18亿亩的红线也不是问题,只要国家让你出生,不论是在农村还是在城市,都有居住用地。问题是我们近20年有3亿多农民进了城,农村的宅基地、承包地近5亿亩基本荒芜,却没有政策让它恢复为耕地,同时进城的人又要租房购房占用土地。大量的商品房晚上看不见灯光我们不去管,大量的农田荒芜着我们不管,却想通过控制城市土地供应降低房价,只能是缘木求鱼。

  具体来说,现在的关键是抓紧建立城乡一体化、全国一盘棋的住房保障制度,建立起点公平的首次购房基本保障,让贫困户、农民工、刚就业的大学生能住上廉租房,富裕阶层要想住得舒适则到商品房的市场去。进城就业的人满足了必要条件就转户口,比如北京,就业达到五年、收入超过北京居民年收入平均数以上就可以转户口,城市人口转到农村则可以给宅基地与承包地。

  回到主题,前些年国资委也曾经要求央企从房地产业退出去,结果却不了了之。事实上,只要我们的政策导向调整了,央企从房地产中无利可图,国资委就是发文鼓励,央企也会当它是耳边风。

  

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