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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

首次公布《国家住房建设建议稿2010》学者版(下)  

2010-02-22 11:51:54|  分类: 住房制度 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     《国家住房建设建议稿2010》学者版(下)

第二十四条  城乡居民购买商品类住房且没有享受过保障性住房待遇的,可在购买商品类住房时同时申请享受保障性住房待遇,即在商品房总面积中,先计算应享受的保障性住房面积,按保障型住房价格计算,其余面积按商品房市场价计算。购置商品类住房时,放弃原有保障性住房的,原有保障性住房可以按现行计算并由政府保障部门收回。开发商开发商品性住房中,其承担的保障型住房面积,由地方政府补足其差价,或用于抵扣开发商应承担的保障性住房的开发面积。

说明,第二十四条体现了社会公平性。人人都能享受基础性保障住房。一部分保障性住房持有人在经济条件转好时购买商品性住房,可继续保留保障型住房待遇,也可将现有的保障性住房归还政府重新分配,最大限度地节约保障性住房资源。

第二十五条  国家支持有条件的企业事业单位开展集资建房与合作建房,其承建单位应拥有住房建设的相应资质,政府主管部门应将其住房性质与价格纳入基础保型住房与改善型自住房统一管理,其购买者应符合国家保障型住房价格的相关规定。

国发(200318号文件指出:集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。近些年来,房价高速上涨,与人们的收入差距越来越大,培育多个不同的房地产开发主体,是抑制房价快速上涨的重要条件之一。

第二十六条  国家对保障性住房的贷款申请给予专项政策扶持,贷款期最长可达30年,首付最低为一成。金融机构应积极降低利率,减轻申购者的经济压力。

第三章  城乡基础性保障型住房的申请标准

第二十七条  申请农村基础性保障住房,需向当地政府申请宅基地自行建房,或购买集镇中统一开发的保障性住房,其申请年龄最早不得早于24周岁

说明:根据我们国家的风俗习惯,子女成年并有一定的经济基础方可独立,结合国家的计划生育政策与男女平等原则,结合土地资源情况,有必要适当提高首次申请的年龄门坎。

第二十八条  请建制镇基础性保障住房,原住民申请年龄不得低于24周岁,外来人口且在原住地没有基础性保障住房的,须在该镇工作居住两年以上,有正当的职业与经济收入来源,其经济收入达到或超过所在镇居民平均收入水平。外来人口在原住地拥有基础性保障住房,同时在就业地申请基础性保障住房,需在申请时提交原住地基础性保障类住房处置办法,并在原住地住房保障部门签订处置合同,在就业地获得基础性保障型住房之日起,两年内对原住地基础性保障型住房进行适当的处置。(以下有关原住民或外来就业人口申请基础性保障型住房的相关管理办法参照本条)

原住民是国内外对长期在原有地区生活的人群的一个总称。这里所说的原住民,包括城市。这是对原来就在本地生活的人群与外来就业人口做一个界定。本地居民,从法律上说,到了国家婚姻法允许的年龄就可以结婚,那么这么一群人与外来就业人口有一个在保障性住房方面的申请界限。城市为什么要对外来就业人口的保障性住房资格进行限制,一是因为外来人口在原有住地享有保障性住房,或在农村享受宅基地的保障;二是因为外来就业人口时间过短就业还很不稳定,流动性大。三是因为保障性住房是一种重要资源,资源紧缺而强调条件是必然的。四是因为外来就业人口在就业地申请保障性住房必须与原住地保障性住房管理部门有个交接,办理相关手续。五是因为外来人口过多过快,会导致所在城市人均利益下降。如果允许外来人口一拥而上分享城市多年发展的成果,这也是一种不公平。符合上述设立的条件,即为城市福利的蛋糕做大有贡献的人,也是已经基本融入城市的那一部分人,这样解决保障性住房与城市户口就顺理成章了。以下的二十八条到三十条的解释与本条同。

第二十九条  申请小城市及中等城市基础性保障住房,须在该城市工作居住三年以上,有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过该城市居民收入平均水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

第三十条  申请大城市基础性保障住房,须在该城市工作居住四年以上,并有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

第三十一条  申请特大型城市基础性保障住房,须在该城市工作居住五年以上,有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

第三十二条   拥有工程师以上职称或高级技工职称,或其它特殊需要专业技术人员与管理人员,是否给予放宽准入条件,其相关内容由城市人力资源管理部门研究,报经该市人民代表大会决定后实施。国家已有相关规定的按国家规定执行。

这一条内容是全新的,是现有内容的一个补充。因为各个城市发展情况不一样,城市发展阶段与需求也不一样,给出一个规定,让城市能根据自己的需求引进才,给引进人才享受保障性住房待遇。

第三十三条  凡获得城市基础性保障住房的申请人,如果户籍在外地,可提出申请迁入户籍,所在城市应予接收。

户籍制度其功能是人口登记与管理,近些年来,户籍制度的功能被不适当的扩大化了,它成为城市居民享受各种保障的依据,教育、医疗、就业扶持等多种待遇通常都与户籍挂钩。在城市化迅速发展的今天,最突出的问题是人口管理空白。即原住地人口外流管不到;新就业地由于没有户籍管不着;因此城市管理难以落实到位。建议稿允许获得保障性住房的就业人口,可同时办理户籍迁入。可以解决城市大量人口“两不管”的问题,有助于提高城市管理水平,而且切实可行。

第四章  居民基础性保障住房权利的流转与管理

第三十四条  我国城市居民和农村居民,不论户籍、实际居住地及工作地相同与否,只能拥有一处基础性保障住房,或以基础性保障住房权为基础的调剂类自住型住房。申请新居住地基础性保障住房的前提是放弃原有住房的基础性保障住房权属。

第三十五条  申请人获得新的保障性住房后,应当限期对原有保障性住房选择相应的处置方式:按市场价补交保障性住房与商品房之间的差价,成为私有的商品房;或向住房保障部门申请成本价收购。原住房在农村的,应向所在地县级行政管理部门申请处置,经批准后可以优先向当地符合申请保障性住房的个人或家庭转让,转让出售未果,可由行政管理部门决定继续使用或拆除后恢复为农业用地。

第三十四条与三十五条是非常有针对性的主要解决有限资源的合理分配问题。住房实际对应着的是土地资源。中国是个土地资源紧缺的国家,十三亿人口是一个极为庞大的基数。在城市化如此迅速的今天,迫切需要解决保障性住房流转问题。它是集约经济的一个重要组成部分,也是节约土地资源的重要方面。在我们调查过的农村,大量的农户离土离乡多年,许多家庭已经定居在城市,但是农村的那个房子还在,宅基地自留地还保留并荒废着,这些遗留问题都需要解决。如果一户宅基地加自留地是2亩,承包地再有2亩,假定全国总数有1亿户,这样,有可能有4亿亩土地荒废或者没有充分利用。这对国家管好用好土地资源十分重要。建议稿试图提供一个方案。

第五章  第二套住房与投资型住房等相关情况的管理

第三十六条  国家支持有条件的城乡居民购置第二套自住型住房(商品房),改善居住条件,提高生活质量,。

第三十七条   国家对房地产领域的过度投资进行宏观调控,对投资型住房征收较高的物业税。投资型住房是指非自住型住房或闲置的住房,或包括自住型住房在内的第三套以上住房。投资型住房在市区的,其第一套住房的物业税(不动产税)从购买第2年起算,税率依2%起征,第二套依3%起征,余类推。投资型住房在城市郊区的,其税率比照市区的住房税赋减半征收。

在这里,市区是指城市已经建成的区域,即指在单核城市或多核城市中,已经集中连片的、市政公用设施覆盖的地区,其居住人口密度大于等于3000/平方公里。持有投资性住房在转让过程中,国家征收其房产增值部分40%所得税。

社会主义市场经济发展到今天,已经有越来越多的家庭过上了小康生活,也有越来越多家庭走上了富裕之路。竞争中的发展从来都有先有后,一刀切不合国情。人们需要不断改善生活居住条件,提升生活品质。有些家庭有别墅,有些家庭选择房地产作为投资渠道,这都是合法的市场行为。国家需要依据国土资源的情况拟订住房投资规模的控制办法。中国是人口大国,人均土地资源紧缺,需要对多套住房的投资行为进行调控。即使在土地资源相当丰富、人均土地面积较多的西方发达国家,无一天不控制土地使用,对持有多套住房的行为征收较高的物业税,一些国家对城市内闲置住房超过住房总量10%以上部分还要限令拆除。

在本建议稿中,我们放宽了对第二套房进行调控,这是因为我们在调查研究过程中,发现调控的可操作性不强。对于富裕人群,拥有第二套房,许多时候是用于自住的,有的是父母居住,也有的是家中其它亲属居住;另一种情况是中低收入阶层,主要靠第二套房的租金来弥补了收入的不足。如果我们一定要征收较高的物业税,也许会有一些家庭采取假离婚的办法来应对这个税收,这样有可能使征收第二套住房的物业税时难以落实。处在一个尴尬的境地。另外,我们提出来的第三套房甚至第N套房的物业税率比较温和。当然,随着时间的推移与实施的进展,制度还可以根据实际情况做出一些修改与调整。

第三十八条  国家对商品性住房贷款进行必要的管理。个人申请商品类住房贷款的,其贷款总额不得超过申请人年收入的8倍;家庭申请住房贷款的,其贷款总额不超过家庭年收入的12倍。个人或家庭不得同时申请多个贷款

研究国外房地产投资为什么控制得较好,主要的一条是控制住房商业贷款。比如在英国,主要是不超过个人年收入的3.5%倍,家庭不超过家庭年收入的4.2倍。我们的指标相对而言比较宽松,但对控制商业贷款的杠杆作用是有效的。

第三十九条  国土出让管理部门与建设管理部门应与房地产开发单位签订开发工期合同,限期建成上市。国家通过建设土地增值税来约束房地产开发单位延缓开发、囤地升值的行为,对其地价升值的部分征收60%的增值税。因为开发时间的相对延长导致所开发物业价格上涨的部分,比照按期开发的物业税的差额,在扣除合理成本之后即为升值部分。

近些年来,房地产开发中土地囤积现象常常发生。这样囤积居奇、赚取土地升值的行为打乱了政府的房地产开发计划,出让的土地不能如期建成,因此需要给予适当的处罚。

第六章  关于城市住房用地的管理

第四十条  城市保障性住房的开发与建设,应当按照交通顺畅、公共配套设施齐备的原则选址。城市中心区与近郊区是保障性住房的开发区域,中心城区新开发保障型住房建设面积从总量上应达到和超过同期住宅开发总面积的50%,。

近些年来,一些城市把市区、尤其是中心区的土地主要作为商品房开发地区,保障性住房向外围甚至远郊区转移。有的甚至完全退出了城市中心区。这个倾向需要纠正。城市中低收入阶层是城市中需要重点保护的人群,由于经济收入的有限,基本上依赖公交车出行。保障性住房是相对紧凑、面积小的住房,中低收入阶层是城市居民的主体,他们需要便利的交通与配套的公共设施。但是近年来,在一些城市,最好的地块均用来建商品性住房牟利,保障性住房离城市中心越来越远,给广大民众生活带来诸多不便,这与党和政府的科学发展观不相适应,与以人为本、建设社会主义和谐社会的建设目标不相适应。建议稿强调的保障性住房的主要区位与地段应安排在城市中心区,符合以人为本、关注民生的政策取向,也符合改善城市交通环境的要求,对缓解城市交通的困难、防止交通堵塞有着非常重要的作用。

第四十一条  保障性住房土地供应安排是社会公益行为,其土地的取得不采取招标、拍卖方式,其实际价格由城市政府主管部门依照取得土地的实际成本确定,不另行征收土地出让等相关费用。被拆迁单位及居民的过渡性补偿措施比照当地实际的市场情况成本予以安排。被拆迁户符合保障性住房标准并要求回迁的,应优先安排回迁。

第七章  城市廉租房建设的相关规定

第四十二条  城市廉租房建设是住房保障制度的重要组成部分。其租住对象为城市困难户与外地来本城市就业的人群。城市廉租房建设规模不得低于所在城市住房开发总规模的10%2015年以后视需求情况调整规模。

第四十三条  城市廉租房建设的资金应多渠道筹集。政府自筹资金建设、社会投资建设与政府委托建设等多种形式并举。社会投资者投资廉租房建设,应事先与政府签订投资建设合同,约定套内面积与出租价格与物业费标准,经批准建设廉租房的投资者,在其管理与经营廉租房期间免征营业税与所得税。

廉租房建设是城市政府解决本地贫困人口与外来流动人口住房问题的重要项目。是提高城市竞争力、引进外来人才的重要内容。但多年来,廉租房建设开工不足,数量不足。建议稿提出了多渠道建设廉租房的内容时,曾经做过深入研究与测算,集资建设,如果建成免税,通常会取得一定的经济效益,有了效益就不会缺乏投资者。

第四十四条  城市廉租房建设过程中,任何部门与单位不得借机向廉租房建设单位收取除规定之外的各种费用。廉租房建设成本为土地拆迁费用、配套设施费用、建造费用,管理费用四项。廉租房的主要户型建筑面积应为30-50平方米

第四十五条  城市廉租房只出租给城市低收入户与困难户与外来就业人员,不得买卖或转作商业性使用。出租收费标准以保本后利润率不超过5%为限。城市住房与建设主管部门要加强对廉租房价格的审核与管理,达到价廉、安全、卫生、管理有序的要求。

第八章  外国人购房的相关规定

第四十六条   外国人在中国经商与投资满一年的,购房享受国民待遇。

第九章  关于国家住房建设制度的修订与管理机构

第四十七条  国家住房建设制度是我国城乡居民住房保障的基本制度,可依据社会与经济发展情况每五年修订一次,并在合适的时候更名为《住房法》,。

第四十八条   国家住房建设制度在不同城市的实施细则,应在同级人民大会领导下,组织听证会与专家论证会,广泛征求社会民众意见与建议,使相关细则的制订过程公开透明,公平合理。

第四十九条   国家住房建设制度领导小组应由国务院办公厅、发展改革委、住房与城乡建设部、国土资源部、国家税务总局、国家统计局等相关机构委派人员并吸收社会专家学者共同组成。其常设机构在住房与城乡建设部住房保障司,负责定期召开研讨会议,指导全国城乡住房制度细则的制订与相关的审批工作。

说明:建议稿中凡有下划线:——表明对2009年建议稿做了修改调整的部分,在文中,宋体字为正文,仿宋体为解读)

 

 

 

 

 

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