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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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著名经济学家李开发作客搜房网,坚称2010房价不会降  

2010-02-22 10:37:56|  分类: 房地产市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发称城市化政策倾斜2010年房价依然不会降

 

2010年全国商品住房的房价要降下来很难,体现在价格方面还会稳步上升,通俗说叫做价升量降。除了城市较好地段的住房价格坚挺并有所上扬外,大部分住房的价格会慢慢有所小降。这种下降往往是以各种形式的优惠来实现的。虽然多家银行对二套住房的优惠政策全面取消,但是它不会导致商品住房的价格的普遍下降。

主要原因是国家六个方面的政策背景有利于商品性住房的价格上升。

1、土地出让的政策

虽然2004年8.31之前,土地出让是协议出让,之后的土地出让是招拍挂出让,但是我们的出让制度非常不完善,内中作弊的可能性很大,“量体裁衣”,设定程序可以使招拍挂走过场。有多种办法,多种猫腻,这些土地出让的政策应当得到进一步修订。以保持公开公平公正。土地出让,市场竞争,土地出让金就会逐步抬高,要想房价不升就不可能。

2、楼市预售政策

目前的楼市预售政策在国际上是独一无二的。它完全不是成品房销售,就目前的规定来看,框架封顶就可以销售,即总投资接近1/3。而以前的规定而言,房子还在图纸上就可以销售,合同一敲定,银行就可以把这套房子的房款全额打到开发商的账号上。在国外,普遍的是成品房销售。预售时开发商拿不到客户的钱。我国的特殊的楼市预售政策,可以帮助开发商签订了合同就能拿到购房者的全部房款,对购房者太不公平,房地产开发商有恃无恐的占有了购买房的全部资金,便行有余力,向用户转嫁风险,提升房价也就有轻松易举。

3、  贷款政策是投资炒房的好帮手

我国的贷款政策非常宽松,有利投资炒房。说它特别宽松,可以与国外的购房贷款政策相对照。以英国为例,一个成年的就业者只能获得年薪3.5倍的贷款总额,一个家庭只能是年收入的4.2倍。在中国没有这样限制的规定,只要你能交得出首付,买10套、100套、1000套都是有可能的。许多媒体报道,在广州和深圳的市场上,有些炒房人拥有数百套住房,甚至有炒到千套以上的。这说明,目前的贷款政策是非常有利于炒作和投机的。不知道什么时候会作出一些改变。

    4、正在出台的物业税政策可能助推房价升高

目前的讨论倾向于低税率,但这个低税率没有区别,而且税率相当低,大约相当于住房市场总价格的0.6 %到0.8%,目前许多专家们的建议方案最高不超过1.0。对多套住房也没有累进税率。如果算一下,100万的房子,年交税6000元,出租如果有6万一年,但如果存银行一年只有17500元,结余是36500元,是比较划算的。如果房子本身增值,就更划算了,所以这个政策也是有利于住房投机炒作的。

5、 城市化政策与户籍制度一左一右,将老百姓夹在其中

我们的城市化政策是个好政策,它是经济发展的必然过程,但是城市化政策和现有的户籍政策相对立,和我们的人口政策相对立。就是对进城就业很宽松,对户口控制很严,让他们实际进不了城,享受不了保障房,只能做商品房的客户。根据我们近几年的调查,GDP增长10%,城市人口至少可以增长5% 。但我们往往只能提供千分之五左右的城市房口。所以商品性住房的潜在购买者不断变成现实购买者,导致住房价格不断攀升。

6、重点发展大中城市的体制选择

中央政府的城市化政策是发展中小城市。但是事实上由于我们国家行政管辖体制和财政支付体制,导致更高一级的行政管理者可以优先统筹安排资金来发展所在首府。比如中央可以集中全国的财力来统筹发展北京,目前年投资额高达7000亿。全省的财力会在省会城市集中投资,余类推。大城市的投资增加了,必然会带来就业人口的增加。城市GDP增长了,城市的土地有限而增长无限,地价就会不断上升,这就使得房价必然上升。

7、在克服经济金融危机的巨大压力下,2009年我们已经全部落实40000亿投资,2010年国家不会也没有能力再出台类似于40000亿的投资政策。去年地方政府的财政收入已经由于实体企业税收减少呈下降趋势,今年没有政策投资来源了,就业压力也比较大,在这种情况下,要保证税收的稳定增长和GDP的相关份额,只有维持房地产市场的现状,至少不让它降。所以2010年的房价的趋势是降不下来。在城市较好的位置,价格还会适当提升。

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