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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发谈小产权房治理:小妾的儿女也是人  

2009-07-25 03:21:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发谈小产权房治理:小妾的儿女也是人

2009年06月25日 07:17   来源:中国经济网   李开发



李开发在中国三峡工程总公司调研

  编者案:最近,国土资源部和建设部正在酝酿小产权房规范性文件深圳小产权房或可转正’”两条热门消息,又让小产权房成为了人们关注的焦点。那么小产权究竟将何去何从?中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发对中国经济网表示,小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择,治理小产权房要是非分清合法规范

  随着广州市政府关于小产权房的房款可罚没的新规出台,最近国内多个地区关注小产权房,陆续出台有关小产权房的解决方案,这对前不久深圳小产权将合法化的消息泼了盆凉水。小产权房的争议有几年了,远的不说,北京郊区、燕郊的小产权房就不是数千套的问题,它的份量比想象的还要大。任何东西存在就有它的合理性。小产权的情况就更复杂,与立法、规范、管理与发展农村经济、解决城市中低收入阶层的住房问题联系在一起。说老实话,如果要拆除小产权房的话,这一刀砍下去几乎全是社会弱势群体,惨痛之处自不言说。笔者研究城市房地产多年了,也参与过小产权房的讨论。我的想法如果用简单直白的语言去表达,一是小妾的儿女也是人;二是不能让弱势群体再受伤害,三是合理的出生与不合法的多生须立法。四是新农村经济如何发展要有章法;五是经济危机时刻要顾全大局不要忙里添乱。

  第一,小妾的儿女也是人。小产权房是在农村集体所有的土地上直接开发的用于居住的房屋,它可以出售给农民自住,当然也可以出售使用权。或者说,换个名目叫长期出租,总之是一样。从所有制关系上说,集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。我们现在把城市里的土地叫国有土地,把农村的土地叫集体经济组织拥有的土地。法律上没有规定集体经济组织对土地没有处置权与使用权。法不禁止的边界有人说是自由,但是最起码说模糊,因此不能用非法两个字简单概括。

  第二,不能让农村这个弱势经济体再受伤害。从农村来看,建国以来的六十年,农村与城市不平等,农民与城市市民不平等。国家实行二元化政策,以剥夺农村来建设城市,牺牲农民的利益来满足城市的发展。近十多年来,党和政府确立城市化发展方向,让更多的人在城市就业,减少农民,目的就是实现农村经济的发展。江苏华西村等一批典型作为中国新农村建设的样板之一,在发展经济过程中,为了创办新的经济实体,建立村办企业,乡镇企业,为了配套,也为外地来的科技人员与专家建立公寓楼。这是小产权房的开始。经济发展好了,村里为农民建别墅。专家别墅与农民别墅在一起,多年来中央领导在考察的过程中无不赞许。那个时候起农村也就开始建设一些住房对外出售,虽然量比较小,但是主要对象城市的离退休人员,技术人员。房价也没有像现在这样疯涨。那个时候不是问题,难道现在就有问题了?农村这么做,一是解决了农办企业的技术人员居住问题,解决了农村经济部分发展资金的来源问题,三是新入住房人口的消费投入拉动乡村经济的发展。有了新的居住群,就有了菜市场,就有了商店,就有了医疗卫生单位,就有了交通等相关的发展需求,从而带动了农村经济的发展。

  第三,不能让城市弱势群体再受伤害。近些年来,小产权房发展规模越来越大,它有自身的发展空间。其实,深刻的调研一下,就非常清楚,小产权的房的购买者绝大多数是城市弱势群体。城市弱势群体是党和政府富民政策重点的扶持对象。近十多年来,城市在发展过程中,原有的经济适用房从主体地位、从百分之六七十的比例导向滑下来,退居零星补充的位置,价格虽低,数量极少,至今没有达到5%,而商品房却是一枝独秀。占到了90%甚至更多。城市的大多数中低收入阶层在越来越高的商品房价格面前选择了小产权房。最近媒体报道,副厅级官员买不起房,月入八千,两个半月才能买房一个平方米,这是令人寒心的现实。我在调研小产权房的时候深切的体会是,购买小产权房是城市弱势群体的一项痛苦选择。小产权房一个不约而同的缺陷是:位置偏远,周边公共资源缺乏,医疗、教育、银行、商业、邮局多数不配套。许多居住在小产权房的人们为了赶到市区上班,坐在数量不多、线路较少、等候时间较长公交车里,摇摇晃晃两三个小时,那个滋味不是一些有钱人驾着小车开着空调所能体会的。这些人本应享受政府提供的经济适用房,然而我们的经济适用房供应不足,中低收入阶层是含着泪水在购买小产权房。改革开放,让广大人民群众共享经济发展的成果,中低收入阶层应当是重中之重。党和政府要着力保护的人群就是城市中低收入阶层,而小产权的购买是他们无奈的选择。我们治理小产权房,调整对象主要是中低收入群体,我们的政策应当慎之又慎,别在弱势群体的伤口上再撒一把盐。政府领导人应当亲身体验购买小产权房人的生活与奔波之苦,在制订政策时张弛有度。

  第四,小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择。如果没有小产权房作为一种选择,高房价的问题会更严重。小产权房作为中低收入阶层可以选择的一个方式,作为平抑房价的一种产品,也是那些竭力推高房价的开发商、炒房人及其为个人利益不顾国家调控大局的无良学者与腐败官员的眼中钉与肉中刺。让小产权房退出市场,虽然有利于对农村土地的管理,但开发商及其利益集团也将弹冠相庆。地方政府要做的事,是进一步落实中央关于房地产宏观调控的大政方针,让房价与居民收入相适应,不仅要让副厅级官员买得起房,更要让弱势群体能通过适当的方式解决住房问题。与其它城市相比,沈阳市政府坚持中央的经济适用房政策,集中精力平抑房价,市区平均房价至今不过四五千元,其经验与做法应当得到重视。

  第五,解决小产权房的问题应当与城市化政策相协调。城市化是一个经济结构升级、城市人口逐步增多、城市周边地区逐步成为城市市区的过程,小产权房从总体上来看是城郊经济发展的一个阶段。它在发展城郊经济中起着引进人才、改善城郊投资环境的重要作用,其目标也有吸引城市人口入住,增加周边消费能力,扩大农村居民就业门路的积极意义。我们在重新定位小产权房时,首先应当考虑农村经济发展的思路,考虑城市化进程的发展,不能就农村谈农村。小产权房实际上反映了城市化过程中的一个阶段。如何规范涉及城市化实现步骤问题,需要统筹兼顾。

  第六,治理小产权房问题,应当立法、统筹与规范三步走:一是农村经济集体经济组织的土地的管理与调控要立法,从法制层面上强化管理。二是控制好城市房价的基本面,让城市高涨的房价逐步回归理性。三是重点调研解决城市中低收入阶层的住房问题,使保障性住房的主体地位与实现途径得到落实。四是在此基础上实施小产权房的规范管理。城市居民购买小产权,如果是仅有一套房,属实现保障型自住功能的,该怎么对待;属改善型的第二套住房该怎么对待;属于奢侈性住房需求、甚至属于炒房投机的情况,该怎么对待,要提供一整套管理思路,有序操作,不能眉毛胡子一把抓。

  当前是举国上下抗击经济危机的关键时刻,社会承受能力较弱,相关部门要深入学习与深刻领导党和政府的大政方针,努力落实以人为本的科学发展观,统揽全局,对小产权房的处置要谨慎从事,决不能通过简单粗暴的办法激化矛盾,从而损害来之不易的安定团结的大好形势与稳定增长的良好前景。

  李开发,著名经济学家,《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员,中国企业改革与发展研究会常务理事,华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。

  
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