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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:地王频现属于经济问题 引发新一轮泡沫  

2009-07-25 02:35:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发地王频现属于经济问题引发新一轮泡沫

                     2009年07月13日07:55  人民网/房地产/来源:《中华工商时报》

                                                         

                         李开发在凤凰卫视《一虎一席谈》中担任嘉宾,

               活动结束时与著名主持人胡一虎先生合影留念

随着近期全国多个城市土地拍卖频现“地王”,楼市“泡沫论”再次被引发,而对于房地产市场的调控也再度引起人们的深思。

  “地王”频现引发新一轮泡沫

  自5月份以来,有关一个又一个“地王”诞生的消息铺天盖地,全国主要城市,都有地王或高价地不断爆出。尤其以北京为盛,广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块、广渠路15号地、大兴新地王,“地王”纪录频频被刷新,速度之快有点儿让人喘不过气。

  根据统计显示,从4月底到6月底短短两个月的时间内,北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等10个城市拍出了“地王”。在6月的最后一周,全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%,其中,有5宗地块溢价水平超过100%。去年频频“流拍”的土地市场重新亢奋起来,助长了房价进一步上涨的预期。

  值得关注的是,不仅是这些位置好的地块相继拍出天价,就连一些郊区地块近日也是不断创楼面价新高。以北京大兴为例,在日前的土地拍卖中,大兴地价再创新高,冲上了7248.2元/平方米。按此楼面地价计算,该地块将来房子的售价应在1.3万元/平方米以上。从目前来看,大兴区域内的新房平均销售价格仅在1万元/平方米左右。

  这些地块的高价拍出,必然会拉高区域房价。业内人士表示,大兴接连出现楼面地价7000元/平方米以上的地块,显然已经脱离了市场。

  每个新地王或高价地的诞生,都会刺激周边房价“见风涨”,于是,地价与房价的关系再次成为社会焦点。

  “地王”频现是经济内在问题的外部表现

  今年以来,从四五月份起,在大部分人尤其是潘石屹、王石等地产强人也认为房价不可避免要下降的情况下,房地产市场和股市却在持续升温。这从一些数据可以看到,多个城市的房地产市场涨幅超过15%,有的更高。而股市从今年年初的1800余点,攀升至3000点位,上涨了69%。“这个现象让人瞠目结舌的原因是,许多人只从单一房地产市场来看房地产市场,这是错误的。”经济学家李开发表示。

  “今年的房地产市场火爆是一个非常特殊的情况。近年来,我国民营企业普遍出现利润低、投资回报率差的现象,多个行业投资回报率低于3%。这样低的投资回报率,带来两个问题,一是企业效益不佳,银行不愿向其提供贷款;二是企业投资人因为回报率低,抽调其中的资金参与房地产的投资与炒作。最突出的是海尔电器、海信电器、大中电器、物美电器等都大举进入房地产市场。海尔重金进入房地产的事实说明,中国的实体经济问题已经非常严重,为寻求利润,实体经济企业开始进入房地产的投资与投机市场。”李开发分析说。

  李开发认为,市场上的企业并不承担社会稳定与就业的功能,企业能否生存与发展与利润有关,尤其是上市公司,为了寻求效益,投资房地产是唯一的选择。因此,众多实体企业进入房地产市场。

  今年以来,尤其是5月份以来房地产市场接连火爆,房价蹿升,在李开发看来,归根结底就是因为实体经济、社会资金找不着保值增值的原因出现的。因为,通常经济危机的结果必然有通胀出现,大量的流动资金从实体经济流出来,寻找保值增值空间,最后只有在股市与楼市上寻找投入点。“房地产价格飞升,地王频现也正是经济内在问题的外部表现。”

  楼市宏观调控再次面临“十字路口”

  地王的频繁接龙,不仅让市场一片哗然,引发新一轮的“泡沫论”,也让房地产市场的宏观调控再度走向十字路口。

  “坦率地说,房地产多年来,泡沫不断扩大,但又与银行的金融体系联系在一起,如果最终出现大问题,可能比想像的要严重。”李开发告诉记者说。

  “政府当前应当重点研讨宏观经济政策,对产业平衡要高度重视,让实体经济顺利发展、让房地产发展的空间在限制的范围内,才是正道。什么叫合理限制,我想,房地产在社会总投资当中,不能大于15%,房地产在银行贷款中的总规模不能大于15%。这是个底线。”此外,李开发认为,政府要明确房地产调控的目标。“调控这么多年,其实没有建立一个目标,不知道要调控到那里去。‘稳定房价’说了好几年,但稳定在什么水平上,没有人知道。这种状况一定要改变。大多数人没有能力购房,这是最典型的泡沫因素。我们需要从建立房地产调控体系做起,最重要的是明确目标。没有目标的调控是没有作用的。”

  李开发认为,目前40%的中小企业生存困难,大量实体经济资金回流到房地产市场与虚拟的股市,是整个社会经济不稳的重要特征。抓住房地产市场调控但不能就事论事,要从实体经济如何解决困难顺利发展入手,才能事半功倍。

(人民网编辑王日晨)

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