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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

专家访谈:高价地吹出楼市泡沫  

2009-07-25 02:11:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            专家访谈:高价地吹出楼市泡沫

       2009/07/09 00:00    来源:YNET.com 北青网  北京青年报    

                目前看似杂乱的土地,未来的价值会超过远处的豪宅

 

                                李开发在有关城市调研房地产情况并作发言

开发商买地避险

  是否会加大经济结构风险?———

  “对比2007年当时的地王频出和2009年的地王不断刷新,两者间存在着本质上的差别。开发商在目前的市场狂热状态下应该努力保持清醒,莫被土地热冲昏头脑。”沿海地产集团副总裁成实近日接受本报采访时,针对眼下北京楼市不断出现的土地交易热浪表达了自己的观点。

  成实认为,2007年的土地交易热,反映了当时众多开发商通过囤积土地增添上市底气,谋求资本市场融资的战略意图;而眼下不断刷新的“地王天价”,则折射出地产企业在目前通涨传闻预期下对货币资产缩水的“恐慌”,从而纷纷选择“资金避险”,将大量资金转移到更为稳妥保值的土地市场上,“土地为王”再次成为眼下开发商的主流意识。

  而在一些目光长远的行业人士看来,“土地热”的非理性成分眼下正在不断加大,折射出背后众多错综复杂的市场问题,“冷静、理性、稳定、控制”这些字眼,该为“滚烫”的京城土地市场降温了。

  ●市场反馈●

  地价透支房价

  开发商拿地已近疯狂

  6月京城的土地市场就如同6月的骄阳一样火热异常。不仅成交的住宅项目用地宗数多、供应量大,而且优质地块更是备受众房企争夺,高溢价成交的抢地大战在京城疯狂上演。曾几何时,广渠路15号地年初因只有2家开发商投标凑不够“投标单位三个以上”招标规定而流标的场景还历历在目,然而时隔仅仅半年时间,昔日无人问津的“烫手山芋”一下成了地产群雄逐鹿的“香饽饽”,血拼后中化方兴40.6亿拿地,接近16000元/平方米的楼面价瞬间刷新了3天前水源九厂地块刚刚创造的最高单价记录。随着土地市场的遍地开花,屡出天价,业内人士纷纷惊呼,如今的土地市场这是怎么了?开发商为何再次对土地趋之若鹜?

  “房产项目和土地本来就是唇齿相依、一脉相承的关系。所以,当楼市出现‘小阳春’之后,土地市场也随即‘暖和’起来,重点区域地块交易如此之热,既是意料之中也是意料之外。”高策地产顾问机构董事长李国平认为,房价在2008年一路下跌,但是“转暖”和“持续看空”的争论也一直没有停,然而对于土地市场的意见似乎各方都很一致,整个年度全国的土地交易非常冷淡,包括北京在内的许多城市连续数月都是零供地、零成交。直到今年年初,北京推出一些地块,还仍有流拍的,即使是完成交易的土地也基本上是底价。大部分开发商对拿地话题都是讳莫如深,那些在2007年楼市价格处于顶峰时拿下高价土地的企业,都面临着“面粉”比“面包”贵的难解之结。

  “众多企业对热地的激烈竞争是意料之中,而出现如此高价确实有些意料之外。”李国平表示,这次“广渠路15号地”,包括之前的奥运村乡及广渠路10号地等多块土地的拍卖结果之所以令业内一片哗然,原因就是“面粉”贵过“面包”的情形又重出江湖:每平方米近16000元的楼面价,比照区域目前的房价,必须要有对今后两、三年楼市相当乐观的预期,否则项目开发是很难获取利润。

  “开发商目前的拿地决策,价格还应该坚持“面粉“低于“面包“的水平。如果出现大量高价土地的交易,那么新的‘疯狂’将给整个行业和开发商带来比2008年更加严重的打击。”李国平的担忧,获得不少业内人士的共鸣。

  ●根源所在●

  市场预期过分乐观导致圈地频繁

  囤地已留好“退”路

  “圈地只是市场上的表面表象,房企资金链的不断宽松和对市场形式的乐观估计,才是造成地王频出的本质所在。”亚豪机构副总经理王英男认为,6月市场交易火爆,开发商抢地激烈主要有三个方面的原因:首先是持续数月的买房热潮带来的销售回款。楼市销量止跌回暖,出现了久违的小阳春,受到通胀预期的影响投资性客户重回楼市,支撑成交量不断上涨,四月的交易量更是创下了近三年之最,这一方面极大的缓解了开发商的资金窘境,另一方面也改变了开发商对市场走向的预期。资金状况得到极大改善的房企,纷纷把目光转向了沉寂一年多的土地市场。其次是适度宽松的货币政策。统计显示仅今年前5个月,我国新增信贷总投放量就达6万多亿元,远超去年全年4.91万亿元的总新增贷款额。这直接导致市场对通胀预期的担忧,房地产企业自然也要通过屯地的方式让资产保值增值。加上低息和银行动辄几十上百亿元的授信额度,房企的腰杆自然就硬朗许多。第三、相对较低的地价和积极的土地出让制度。相对于2008年不断上演的流拍和底价成交,今年的土地交易有了天壤之别。已经度过资金危机的大量房企,自然不会放过这个绝好的屯地时期,纷纷出手夺地。避免日后面对“巧妇难为无米之炊”的尴尬,政府也在这样的时机集中推地,引爆了开发商对土地的“刚性需求”。

  “事实上,土地主管部门在缓缴土地出让金等关键问题上的松口开闸,也让开发商放下了交不起土地款的顾虑。放手一搏。”某资深业内人士表示,部分开发商也的确存在着取巧心态,“土地出让金能缓则缓,实在经营不了这块土地,大不了一拍屁股扔还给政府,于己也无大碍。我们可以看看两年前或更早前的各地地王土地,事实上很多都没有进行完整的开发建设,有的甚至被政府回收再进行二次拍卖。这也向市场透露出某种信息,那就是开发商是可以退地的,可以‘后悔’。现在拿地,往后市场行情好了,大赚;市场行情不好,就退地,于开发商而言损失也不会太大,即便有损失也是金融机构撑着,这样的低风险高收益足以让众多开发商前赴后继。”

  ●专家观点●

  高价拿地或创造出中国式次贷危机


  采访中也有不少专家表达了对目前土地狂热的担忧,而高价拿地有可能创造出中国式的次贷危机这一观点被人屡次提及。中国管理科学研究院研究员李开发认为,开发商对国家政策的把握,对资金流的掌控,对社会资源的运用,对地产开发的控制触觉都是十分敏锐的,而正因为如此,大量资金在房地产行业中的深度沉淀风险非常大,很可能将引发新一轮对房地产业的投机和炒作,也会使开发商通过证券化、上市等多种手段扩充资金水库,原先市场空置的风险并没有因为这一年的调整而减少,当前市场的空置率依然很高,两年前的土地转化成的项目也远没有被市场消化吸收,而新一轮的土地购买风,将使得市场的空置率再次提高到更加具有风险的水平线上。

  “可以说,流动性亢奋、通胀预期,以及地王重现三者纠结在一起,给开发企业以及投资者‘赌未来’的信心,在二者的联合推动下,房价一步步‘高升’。但是这种脱离‘刚性需求’购房者购买能力的价格,已成为开发商和投资人自己吹大的泡沫,是一种虚假繁荣的幻象。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

  “现在地产行业的风险和压力,越来越多的被银行等金融机构背着,而这样的压力也正在向普通消费者转嫁,通过金融债券的方式影响着其他实体行业的资金动向以及消费者的储蓄。风险的雏形,让中国房地产行业存在着次贷危机的担忧,这并不是耸人听闻。”某资深行业人士的话,发人深省。

  采访中多位专家指出,在国内宏观形势力求拉动内需、刺激经济增长和“保8”等主流观点的作用影响下,楼市预期正不断走高,资金大量集中于火爆的楼市,而目前楼市的繁荣又导致出现投机逐利者的不断炒作哄抬,更带动大批普通购房者随波逐流的集中入市,这种越来越脱离于真实需求之外的购销两旺,事实上就是一种“恶性循环”,最终很有可能将导致资金链的断裂。

  “虽然中国暂时还没有次贷危机的顾虑,但是如果类似的产业泡沫越吹越大,必将有泡沫破裂的一天,本轮全球金融危机的根源就是房地产泡沫和次贷危机共同引发的连锁反应,我们在肯定楼市稳定向好的大方向的同时,也应该提高警惕,引以为戒。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬的观点,得到了多位资深行业专家的共鸣。

  ●风向警示●

  最佳拿地时机已过 机构告诫切勿盲目跟风

  据中国不动产研究中心近日发布的《2009年北京土地市场分析报告》的判断与预测,下半年京城土地市场成交活跃并保持一定溢价,但存在局部过热,一定程度上已经出现泡沫;房企最佳拿地时机已经错过,对于当前热点地块不宜盲目追高。

  报告认为,2008年到2010年之间的北京土地市场,可用“低迷-徘徊-复苏-疯狂”的循环进行描述。除非出现其他强有力事件的干预,比如政府再次挥动调控大棒,泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。

  目前北京土地市场整体回暖迹象显现,但是仍处于底部企稳阶段,利好因素不少,但利空因素仍不容忽视;并且市场仍存在一些分歧,在复苏的过程中可能会出现反复。造成这种态势的主要原因可以分为内部因素和外部因素两类因素。

  其中,内因有政府的供给动机和开发商的自有资金宽裕程度和公司的经营战略考量下的基础性需求。从供地总量和内容来看,政府既是出于后续建设投资的考虑,也希望激活土地市场,使之走出冷清,这种心态应当看作是土地市场的利好因素。

  从外因来看,我国还有较长一段时间的经济高速增长期;近期对土地市场的利好政策不断出台;通胀预期下的保值和投资需求。正是三个内因和三个外因促使这三类需求叠加,共同导致了上半年带着不稳定与隐忧的土地市场回暖。

  报告预测,对下半年北京土地市场走出低谷持乐观态度,但要保持警惕;最佳拿地时机似已错过,当前不宜盲目追高,应当根据公司的长期发展战略拿地而不是短期跟风。

  本版文并摄/邱旸

 


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