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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发答复采访:住房制度建议稿不担心挑战  

2009-07-25 01:48:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                               李开发答复采访:住房制度建议稿不担心挑战

                                                           

                                 李开发在北京大学主持《中国经济展望论坛》第九期

              另外两位嘉宾分别是建设部政策研究中心主任陈淮、中国房地产协会副会长顾云昌,

连日来,电话众多,采访的记者也多。今日稍稍平静,用来接受中国经济名家讲坛新闻工作室的专题采访。近日最多的新闻就是误导,误读。许多人看还没有看清楚,就急于发表评论。让我始料不及。有的人说我是为富人讲话,有的人建议我要在现有的住房制度基础上找出路,也有的根本的就连切题的边也没有沾上。我是衷心希望有挑战者,拿出真知灼见来,大家切磋一下。坦率地说,我十分不满那种误导文化。但是也理解事出有因。

误导文化的成因主要是快餐文化,也是时代病。社会信息如海洋,大家行色匆匆,许多时候一目十行,有的甚至只看题目,还没有来得及看全文,根不用说去消化,就忙于发表评论,结果下笔千言,离题万里。

   《武汉晚报》前日发表一篇评论,题目极好,《从误导到误读》,评论说,“近来误读的事颇多。从前只是名人说话遭“断章取义”,如易中天“讨老婆讨最丑的”之类,而连日来,这种误读已涉及公共信息、政策方面。常常是头日有耸人听闻的新闻标题出现,后日便有部委解释纯系“误读”。但除非故意,报道失误的媒体一般好像没有受到过多追究,这不能不说是一种进步。但在新闻报道放开的同时,还有很多细节需要新闻界同时予以规范和自省。 抽离主要观点而突出一两句话,生发演绎并不存在的东西,或者迎合读者的情绪,在当下的传播生态中都是比较常见的。媒体作为传播者,并不是不能对报道对象加以诠释,但起码自己不能误读,才能做到不误导。这一失误往往发生在提取新闻主要信息的过程中,从严密到通俗易懂,的确容易发生偏差。”

我对记者说,我们不惧挑战。因为,这个课题我们研究了近两年,曾经向多少个专家征求意见,回答质疑。我们这个建议稿是深思熟虑的结果。可以顺利回答各类质疑。从与各个相关文件的接轨、从现实的可行性、从对农村住房制度的解读、到农民进城与城里人下乡(外国富人是要到农村落户的)问题,从城市之间互相流动的问题,从人口流动与城市的稳定性的问题。有几个著名媒体的负责人说,近几年在房地产宏观调控的过程中,你是新观点最多的,你的文章相当耐读,而且经得起时间的推移与考验。我说,谢谢鼓励。我历来主张文章要严谨。近两年来,我写了约400多篇关于房地产的文章,找资料、研究话题的内在联系,具有理论上的思辩性。比如,对土地供给政策的分析,对房屋租售比的分析,对中国与美国住房预售制度的分析与比较,对房地产支柱理论的形成与实施中偏差的研究,对国民经济的宏观平衡与房地产在其中的位置研究等,都是自己的独特见解。我在研究城市规划时,研究土地单一功能与适度混合利用的比较,研究城市交通网络安排与城市交通拥堵的关系,研究公共交通车线路取向、网络设计理念、与美国与欧洲的交通网络的建设、交通的效率问题,研究中国为什么建设不好卫星城、研究城市的热岛效应的成因与对策,都找到了完全的对策。没有思考好的问题是不出手的。这次提交的住房制度建议稿,我们是已经构建了完整的理论体系,不论是政策制度、地方习惯,改革的阻力、大环境适应程序,我们都是研究过的。因为研究透,所以不会遇到实质性的挑战。只有那些还没有读透文稿、下笔千言、离题万里的人才会向建议稿挑战。不过,对这些不着调的言论最大的气愤的误导民众对建议的理解。

 

记者提问一:建议稿在保障性住房向许多外来人口开放时,会不会对城市增加巨大的压力?象北京上海这样的大城市能不能实施?

 

回答:问题提得好,是大多数读者非常关心的问题。象北京,打开这道门会不会对北京的经济发展造成冲击、对城市经济构成极大的压力?我要说明的是,不仅不会形成冲击,而且有利于理顺城市管理与服务的关系。促进北京的城市经济增长。依据户籍制度与中央国务院文件,我们的建议稿正好与1998年国务院批转的公安部文件相接轨。我把红头文件找给你看。

1998年7月22日,国务院发出批转公安部《关于解决当前户口管理工作中几个突出问题的意见》。文件第4条指出:

  在城市投资、兴办实业、购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属,凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或者生活来源,已居住一定年限并符合当地政府有关规定的,可准予在该城市落户。

现在是2009年,当年的文件实施已经11年了。对11年的前的国务院文件,我们只要稍加调整,就可以现在的制度相衔接。我们的标准是,在城市就业相对稳定,达到和超过城市居民的平均收入水平,已经在城市生活一定年限。有了这个条件,在保障性住房与户籍制度上准入已经不是问题了。这些人已经在城市生活了数年,有着较强的劳动能力和较好的经济收入,他们实际上早就是城市人。我们不承认并不等于他们不在城市生活与工作。仅仅是我们不承认而已。市场经济需要我们让劳动力自由流动,需要清除流动中的障碍。这不过早迟的事。现在这些人已经融入了城市,你不承认有用吗?只会是两张皮。

比如说,在他们的原住地,人早已经离开,政府想管却管不到。现住地呢,明明知道在这里,政府却不能管。对个人或家庭来说,生病找不着医疗保障的援助,医保点在老家,那边政府的补贴与自己的缴纳费用在空转着,交了不能享受;这里呢,还得花冤枉钱。比如农民,那边的房屋空着,锁着,承包地荒着。这边有钱享受不到保障性住房,没有资格,只好高价去租房;辛苦赚的钱却要送回老家,建筑一个根本不住的房子放在那里听任风吹雨打,既是浪费,也是怪圈。制度一理顺,什么问题都解决了。如果我们继续不解决,只不过是让和谐社会添堵而已,只不过是让老百姓的辛苦钱继续睡在银行里,内需拉不动而已。

“城乡一体化的住房保障制度框架”是《建议稿》最受关注的内容之一。该项建议与现行保障房最大的不同是城市居民都有一次享受保障性住房的机会,其中购买商品房的人可申请在不动产税中扣减相当于保障性住房面积。保障房可以向长期在城市里工作的外地人开放。要重点说明的是,保障性住房涉及的“外地人”都是有严格限制的,其实早已是本地人。建议稿中强调,对城市本地居民,申请保障性住房都有机会,不用审核收入;而进入城市的“外地人”是指已经在本市工作多年,有稳定的工作与较好的收入,我们确定的收入水平线下线是本市平均水平。这样一些“外地人”早就融入了城市,而且劳动能力与工资水平相对较高。调查表明,至少有三分之一的人能租得起每月2500元房租的房子。只要你搞市场经济他就会在这,只不过城市的户籍花名册是我们没有给登记,但并不影响他事实上就在这个城市生活,也为这个城市作出了多年的贡献。解决保障房并让他们成为名正言顺的成为城市人,不过是做了个好事,把承认的时间提前了。这种情况不仅不会对城市人口的管理造成冲击,而且关系更顺。”

 

   记者提问二:你认为,住房问题之所以分岐这么大,大家争执不休,核心问题在什么地方?

 

     回答:根本的问题在于住房制度改革,核心是公民的住房权益的实现。如何保障公民的住房权益的实现,这个问题一直贯串在20多年住房制度讨论与措施中。解决的方法一直不连贯,始终没有一个相互衔接的完善的制度来保障。中国在国际保障公民基本权利公约中早就签了字,其中基本权利中主要一项是住房权利。2007年元月,当时的建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。” 思考我国房地产业的发展轨迹,从1998年国务院关于住房制度改革的两个文件起,到近年来的两会政府工作报告,一个一以贯之的观点是,民生问题不能市场化。住房、医疗、教育问题,这些事关系13亿人口的民生问题,迷信市场化只会适得其反。

     我们不能把所有住房都当成商品,否则公民的住房基本权利就无法保证。如果住房全部成为商品,那么城市的可供土地很快就会被富人瓜分掉,普通劳动者只能从富人手里购买住房。开发商作为“理性经济人”,在住房建设过程中必然追求利益最大化。在追求利润的目标引导下,房价的大幅攀升就不可避免。象城市自来水一样,如果把城市自来水全部交给开发商,我们可能会用到50元/吨的自来水,甚至更为天价的自来水。老百姓的“基本”住房权利,我们特别强调“基本”这两个字,那就是象国务院文件精神一再强调的紧凑型的住房,而不是宽松的、舒服的住房,当然不同的城市有不同的标准。我们的建议稿把基本保障型标准(与国务院1998年文件衔接)、调剂型自住房的面积上限为保障型的一倍,价格上限也有规定。这个制度保障了人民的基本需要,开发商有钱可赚、政府土地税收也有来源,也是实现了共赢的。但愿读者不致于再误读。

     政府以人民利益为最大出发点。从住房制度改革的那一天起,政府一直把保障性住房建设放在重中之重的位置。1998年的国务院文件提出,“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济?用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴?。”文件还指出,“不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。可以说,十多年来,国家相关文件的精神是一脉相承的。

   建议稿第二条指出,党和政府保障人民群众的住房基本权利。坚持住房保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制订政策保障人民群众的基本住房需求,同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件,通过住房商品化形式满足自己的住房需求。

 

记者提问三:住宅土地使用权的制度与住房保障的关系?怎么样做到人人享有适当的住房?

 

    回答:公民的住房权利的承载是住宅土地使用权,但这不是建议稿的创造。住房的基础是土地,近二十年来,许多家庭都领到了房产证。任何一个房产证上面都有住房的建筑面积,公摊面积,每一个房产证之外,要配发一个国有土地使用权证。

  建议稿第十条指出,“中国农村的宅基地制度已经实施了30多年,这个制度保障了广大农村居民的住房需求,没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题,其科学内涵值得肯定与推广。

  将农村宅基地制度与城市住房制度接轨,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”

  建议稿第十一条指出, “ 国家保障全体公民住房权利的实现途径。城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。可依据住宅土地使用权的相关规定,在城市申请保障性住房,在农村申请自建或委托建设住房。”

  这里需要进一步探讨的大问题是?8亿多农民为什么30年来从没有发生没房住的问题,没有发生高价房的问题,农村也没有获得暴利的开发商?一是政府没有把住房的建设权全部交给开发商,二是政府没有从农民的建房上收取费用。因此,宅基地制度历经30多年,农民赖以安全地拥有住房。农村8亿农民的宅基地政策事实上是中国农民实现住房保障权利的途径。农民的保障性住房实际上是成本价住房。

中国农民不可能高人一等,城市人当然也可向农民看齐。都是中国人,农民高人一等了,我们能同意吗?那么城市人怎么样享受农民已经享受的权利,即享受成本价住房呢?就是一套紧凑型面积的保障性住房。这个住房的价格也有规定,拆迁成本、配套工程成本、建筑成本加2%的管理费,3%的利润。说到这有人可能会骂人,我要劝他千万不要开骂。为什么呢,因为这是1998年国务院文件中对经济适用房即保障性住房规定的。如果一骂,弄不好落个反党反社会主义也未可知。关于面积,我们建议稿的原则,成本价类型的住房只能保障有得住,不能保障住得好。比如北京,就是三口之家65平方米。政府不收税,开发商也是微利,不要赚大钱,老百姓也承受得起。我思量着,在北京,按这个标准,保障性住房多数可以不到3000元一平米。要想住得较好一些,建议稿当中有一种调剂型自住房,我们规定了它算是保障型住房的一种,面积不大于紧凑型保障房的两倍,价格上限是城市居民家庭平均年收入的一定倍数。北京的价格上限是城市居民家庭平均年收入的10倍以内。按近两年的情况来推算,北京的四环内调剂型房价,面积不超130平方,最多是90万元,每平米不足7000元。这种调剂型的住房,容积率较高,还不能算是住得舒适,要想舒适,就购买随行就市的商品房去,各得其所。

外来流动人口与农民工可以住廉租房。廉租房可以不用政府花钱。那些一天到晚说建设廉租房要政府花钱的人肯定不会算账。我们测算过,政府只要给政策,市场就可解决廉租房的问题。什么政策,就是建设过程中一切均是成本,没有利润,政府也不征税,建设一个400套的酒店式公寓型廉租房,每套30平方米,如果用来出租,房子里有非常小但是完善的卫生间与做饭的地方,参照大学生公寓,可住四个农民工,月租金如果是800元的话,每个人头上分摊的只是200元,所以一定租得起。这个价位的投资回报是6%。由于免税费后,有这样的投资回报率,我们可以鼓励社会筹集资金建设,建设成功后也不收营业税,所得税,但是我们要求建设者要在其中留出2-4%的特困户住房来,少收甚至不收租金,解决这一批人的问题。这种廉租房已经有了物业,有了日常管理,做到了清洁、安全、卫生、管理有序的目的。政府的任务只是给政策,并加强监管。

 

记者提问四:农民进城的问题怎么解决?在农村的住房与承包地如何解决空置与荒废的问题?

 

回答:随着改革开放的逐步深入,农民进城,成为城市人已经是最司空见怪的现象,也是城市经济发展所必须。但是一个多年来摆在我们面前没有解决的难题是,对于已经融入城市的农村人来说,我们从制度上没有找到其进入机制,许多家庭已经完全在城市生活,甚至已经许多年,收入水平也达到了一定水准。但小孩入学,医疗保障、经济适用房等都不接轨。另一面的情况是,人已经进入了城市,但是农村的承包地、农村的住房在闲置,我们没有从制度上找到退出机制。一个不完全的调查资料表明,如果让已经进入城市的农民的宅基地盘活为耕地,大约能增加可耕地1.5亿亩。承包地荒芜是一个现象,另一个是住宅空关,已经进入城市的农民不仅不去住,还要拿钱去维修。一个极平常的现象,为了保持这一个在制度的根,进了城的农民把把辛苦挣得的钱积累起来就是为了建一幢楼房,或者瓦房,一处并不实际居住的房子。如果从制度上让他们退出农村的宅基地,承包地,让他们从制度上能够购买城市的经济适用房,从土地上使用上来说,更有效率,从经济关系上也理得更顺,而且是一种两好兼得。城市化的过程需要的结果本来就是如此,只是我们需要找到一种制度来解决这个问题。

我们在两年多的研究摸索中,研究小城市进入大中城市的人的住房问题,研究城市之间人口互相流动问题,最终的研究结果是,人的流动是市场经济配置资源的需要,让制度保障人的流动是十分必要的。住房的保障性制度要体现这种流动,为这种流动提供条件。如果不提供这个条件就会产生诸如农民进城的类似悖论。那么我们为此设定了五项要求,一是有序流动,不为城市增加人口压力,二是稳定的工作,三是与达到城市收入平均水平之上的经济状况,四是相应的工作年限,五是在申请城市保障性住房时必需同时放弃在原农村的宅基地与承包地。这样的结果是:城市与农村的资源配置更有效率,城市的发展不仅没有受到干扰,而且关系理得更顺。这个制度给广大到城市的农民一个明确的目标与可以实现的希望。它有三个成功之处,从和谐社会的要求看,从城市化发展的要求看,从资源配置合理与高效看,都是非常必要的。

我们就此研究从小城市流进大城市,从一个城市流动到另一个城市的人口与住房制度,发现均可采用这个框架,整个社会主义市场经济下的劳动力资源配置与人口流动就都活了。它符合了中国的国情与政策体制。如果说我们课题组有一个最大的成就,就是我们找到了这一个渠道,找到了解决这一切流动背后的问题的金钥匙。在近两年大量的调查研究与征求意见后,几乎没有人不认为可行。有的专家甚至认为国家要给课题组经济学研究的最高奖都值得。因为在一个纷繁复杂的社会现象背后,找到了如此便捷顺利的解决问题的通道,实现了政策、政府、管理与服务、资源配置的多种融合,管理有序,全社会共赢。所以,我们坚信这个制度的框架不管情况如何变化,一定会在中国生根开花,发芽结果。

 

记者提问五:建议稿公开以后,虽然说反对的声音并不多,但是还是有许多质疑。比如二套房要征税的问题,比如,对目前的房地产市场有冲击,这些问题应当怎么解决?

 

回答:《建议稿》公开时间是在两会之后,讲解后引发争论在预料之中,住房制度改革可拉动巨量内需,新制度如果实施,国家将是最大的受益者,开发商是重要受益者,人民群众得到的是基本保障,这个方案实现了多赢,为战胜金融危机奠定基石,质疑只是人们没有读懂。

回顾《建议稿》的诞生过程,它的基本精神早在2007年6月的一次保障性住房会议上介绍过,后来在《中国建设人才》、《新民周刊》等媒体上有较大篇幅介绍。历时一年多之后公布,一方面是因为内容已经反复提炼成熟,其可操作性也多方征求意见;另一方面是时机恰当。其实大多数房地产开发商心中也明白,泡沫化的好日子到头了,改弦更张、健康发展是唯一出路。

据北青报记者介绍,有些房地产开发商认为,这个方案“现在提不太合时宜”,因为“目前,经济和房地产都处于低迷阶段,政府的政策和舆论都是在引导、鼓励消费,而这个方案虽然是对房地产未来的建议,但它告诉人们一个预期,未来,多套房是要收税的,这会影响楼市的投资信心。”但是,我们认为,楼市低迷的核心是楼价比外国高3倍以上,忽悠水平再高能买房的也是极少数,与其长期低迷不如降价变现,再图出路。当年的海南的烂尾楼是怎么形成的?07年底以来深圳高房价是怎么下跌的?经济规律总在发生作用。希望大家去最近的新浪网上,读一篇介绍日本与中国的房价比的文章,作者是萨苏,一位著名学者,他在日本多年,住在日本大阪,得到的结论是,现在的时间段里,房屋相同位置、相同面积比北京的便宜不少,最关键的是日本人的收入是北京人的10倍。

应当特别注意到的是,金融危机以来的我国相关经济衰退情况,外国金融危机对我国经济影响巨大。以北京为例,今年春节后出租车生意要少四分之一左右,目前晚上7点下班高峰时期,北京地铁1号线、2号线地铁上的人流量也比去年同期少了许多;大多数饭店宾馆生意明显清淡,企业利润大大减少,政府税收也在下降。经济下滑有巨大的惯性,面临的困难非法突出。我们的住房制度建议稿把稳定、和谐、扩大内需与保增长囊括其中。参照建议稿,北京如果让三分之一已经完全融入城市的白领人士获得购买基本保障性住房的机会,能新拉动的消费就达7500亿之多,如果让其中的四分之一转购调剂型保障房,拉动消费可超过1万亿元。此外,开发商在其中有巨大利好,因为其许多房屋可以融入调剂型保障房,但是一些人目前没有读懂,需要脑筋急转弯。个别老板与其雇人做托造势,忽悠人买房,签假合同,假按揭,过不久撤销率达90%,出了问题还是要兜着走,脱不了干系,不如踏踏实实的稳定地赚合理的利润,那样才长久。

 

记者提问六:关于多套房与城市里拥有第二套房的税收问题。

坦率地说,在这份建议稿中,最受争议的就是有关“国家限制投资型住房,建立对投资型住房的约束机制”、“通过不动产税调节住房持有领域的闲置行为”。

建议稿中明确,“国家支持有条件的城乡居民改善居住条件,购置第二套住房”,但同时强调,“对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。第二套住房在市区的,不动产税从购买第2年起算,税率分别每年递增0.25%,达1.5%为限不再增加;第二套住房在城市郊区的,其税率减半征收,并在购买之日起10年内免税”;“国家限制投资型住房,建立对投资型住房的约束机制。投资性住房从第一套起,或包含自住性住房从第三套起算,税率从该住房的市场价值2.0%起算,每增加一套住房增加0.5%的税率。”等等。

其实这个问题很容易解释。美国的土地资源那么宽松,人口是中国的四分之一不到,对二套房的持有环节税制就有巨大压力。最近的一年多,媒体报道美国金融危机以来有一美元一套的花园别墅上千套,却没有人敢碰,因为那是烫手山芋,持有环节的税收够他受一壶的,否则谁还用出售?一些人不了解国际上情况,许多国家实行一户一房制度,几乎没有一个国家不对多套住房的持有者征税。城市公共资源那么紧张,中国更紧张,允许一个家庭拥有多套住房不交税要被地球人笑掉大牙。如果我们研究出来对第二套不用交税的制度,那简直就是太没有水平了。

记者在调查中告诉我,一些购房人和业内专家虽然赞成公共资源应当服务于广大群众,国家需制订政策限制和调节家庭或个人在城市内拥有多套住房,但对《建议稿》中第二套住房征税的建议,很多人还是抱着不赞成态度。如有人认为“过去让大家买时,就什么都不管,任其无序发展;如今想管了就是政策、税收强压,这是不对的。另外,社会的贫富总有划分,鼓励人们努力奋斗去拥有住房,是社会进步的表现”;有的人认为“加税后,如果市场需要很大,房产持有者会把成本再度转嫁到终端消费者身上”。

我们认为,建议稿提出限制是宽松的。允许有第二套住房没有错,但是经济条件好的富裕人群也要兼顾公共利益。城市的资源密集,人口多,如果有钱人都可以在城市中心区拥有第二套住房,中低收入阶层就会被挤压到远郊区去了,这一个庞大的人群在经济上压力很大,每天要乘坐一两个小时公交车来中心城区上班,这不是和谐社会的做法。富裕人群有车方便出行,市郊区空气新鲜,噪音少,环境宽松,为何不去住?为了让城市内社会公共资源更加公平,对持有环节征税是两方兼顾。“事实上,我们提出的税收标准比国际上低多了。提不同意见的应当增长点见识才对。”


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