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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:物业税出台预示70年产权可变永久  

2009-06-14 22:36:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年06月10日 08:10   来源:中国经济网   李开发



李开发做客中国经济网谈物业税

  编者按:物业税的开征事关我们每一个人的切身利益,也正是因为如此,这个消息引起了社会的广泛关注。那么,究竟开征物业税对老百姓有什么样的影响呢?中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示,让房屋产权永久化,通过物业税来调节公平与效率,通过量入为出,政府的开支更有保障。

  最近大家讨论物业税,许多议论很雷人,也很经典。比如上海的谢百三教授的观点,任志强先生的观点。物业税事关民生,关系全国老百姓,物业税出台需要谨慎施行。这不,关于物业税的讨论与研究已经六年了,以往是只听楼板响,不见人下楼。但是现在不同了,前不久国务院在近期工作部署中提出了研究与出台物业税的问题,这说明,物业税启动在即。许多人要说,“狼”终于要来了。

  我在这里要提出一个不为人们关注的话题,就是住房与商业地产的产权问题,归结起来,就是一个七十年产权问题。有些地方,产权已经到期了,亟待解决,要给个说法。其实许多人没有想到,房屋产权问题与物业税有着十分密切的关系,物业税出台了,房屋产权七十年改为永久的前提条件也就具备了。房屋产权期限很重要,可能比物业税还要联系每一个人,值得好好研究一下。

  下面说说我的六个观点

  一、 七十年产权从何而来?

  其实七十年产权的提法是个权宜之计。本身是我国计划经济转型时期的一个探索性临时性办法。向市场经济过渡需要一个过程。土地市场逐步商品化,住房市场要逐步商品化。虽然我们知道,土地市场目前是使用权在商品化,土地产权还没有商品化。但是应当看到使用权商品化是产权私有化的一个步骤或一个过程。否则,土地批租了,多少年,时间太短,政府怎么收租金?是个问题。对开发商而言,土地上建的是建筑物。依据近年来对建筑物的有效期与使用寿命来说,多数定义为七十年。因此这个七十年与土地批租的七十年连贯起来了,也是七十年产权的由来。但是这里头有多个因素没有研究。一是建筑物使用寿命真的七十年吗?近五十多年来,我们看到是,许多建筑物不到30年就拆除了,甚至不到20年就拆除了,究其原因一是建筑质量不行,二是建筑物功能不能,三是建筑风格不行。不信你在北京的三环四环边绕一周,许多建筑物才20年寿命,就待拆除了。原因第一是功能落后,可能大多数建筑物来源于计划经济时代,厕所狭小,设施落后,面积不足,生活方式太落伍了,因此要拆除。另外一种是建筑风格与标准落后。许多住房,建设得四四方方,象个箱子,连点起码的造型也没有。活象当年文革前的照相馆给个人照相的那一种,非蓝即黄,式样单调,格式呆板,房屋的那些窗户门也是极简易的,能省就省。风格上,好似文革期间的衣服,那个土得掉渣的,送给你也不穿,一穿就是出土文物了。住房也一样,所有功能都落伍了时代一大截。因此,我们说的被拆除了的基本上不是建筑物寿命本身的问题,而是功能风格与设计落后了时代了。

  二、 建筑物究竟是多长寿命?

  是不是建筑物就是七十年寿命?并不是。有个说那是因为部分建筑材料寿命是七十年。这个说法不完全站得住。不能因为部分建筑材料的理论使用寿命就断定其实际使用寿命。砖瓦厂的砖头使用寿命是多长?专家告诉我,理论寿命是15年,为什么?有的人还说是七年。如果你把一块砖头放在盐碱水里,用不着十年就剥落了。但是有的建筑物上的砖头已经200年了,也未见损坏。河北定县的木塔,按照专家的说法,理论寿命维护得再好五十年也差不多了。因为风雨虫蛀,加上地震,其它灾害,但是实际上它已经存在了数百年上千年了。理论说法是从最恶劣的环境去说的。要绝对安全,也没有错。如果一味按那个说法,天安门都拆除十回了。理论寿命就是这样。但是我们看到,武则天的乾陵建筑至今是1400余年,赵州桥也是老寿星了,杭州的六和塔,木结构的,在风雨漂摇中翻修后也大几百年了。最眼见的是上海外滩,外国租界时的老建筑,一百多年早过去了。我在研究它的时候,我认为,如果不是大地震,不是人为破坏,这些建筑物还能坚固耐用三五百年。当然门窗除外,水暖气件除外。所以七十年的产权并不表明只能用七十年。建筑领域专家告诉我,现在的建筑物从质量上来说,与过去相比,各方面的计算非常精确,建筑物的使用寿命长着呢。几百年前的建筑物什么水平,连个地基其实都没有处理好,那里能象现在,多大建筑物,要多深的桩基础,再小的建筑物地基部门也要圈梁,甚至整体浇筑,所以,七十年是绝对安全绝对保险的说法。至于建筑物实际寿命,可能要长得多得多。也许200年,也许300年,总之,未来的建筑质量检测,肯定比现在更科学,不可能让百姓住在危房里。

  三、 物业税与七十年产权的关系。

  这个话题要展开谈。当初七十年的来由我们知道了,是因为这个原因我们定了七十年。其实就是定了这七十年,当初是为了土地出让金的好收,总得有个依据。因为那时候没有物业税。就是说,在持有过程中是没有税的。只要你一购买,就是你的了,再也用不着交税。也就是说,你一买就是历史,就是永久,没有人再能动你的产权了。也没有人再向你收税了,你就可能传下去。那么,传多久呢,最严酷的环境,那个住房只能保有时间就是七十年。所以要给个时间。但是当初没有物业税。物业税出台是保有环节征税,因为如果保有环节一征税,如果房子旧了,保有环节的税率高了,摆在自已手里不划算,这个房子就可以拆除了,荒废了,遗弃了。这个过程就是自我选择的过程,能保有多长时间,自己说了算了。

  四、 物业税的基础条件是产权私有化与永久产权

  研究一下市场经济的国家,开征不动产税的,在我国就是开征物业税的,都是建立在永久产权基础上的。因为物业税与永久产权互为依托。因为市场经济规律要求这样做,关系才理顺。不过你千万不要以为永久产权会一直“永久”下去,因为有不动产税,即持有税,遗产税,这些税收会制约那些没有社会效率的持有者,使得这些房屋与建筑物有效利用。比如,近几年的美国,有数以千套一美元一套的别墅在打广告销售。为什么,不是因为房子不能住了,是因为产业变动了,住在那个地方找不到好工作了,所以继续保有不划算,于是产权人选择了放弃。开征物业税的基础是产权私有化,永久产权,否则公民的个人财产与公有财产管理与交易就没有办法衔接。

  五、 从七十年产权过渡到永久产权难吗?

  回答是不难。因为,咱们中国是发展中国家,普通老百姓的主要资产就是那一套房子。所以,房屋产权永久化是普通老百姓的愿望。更重要的是,让房屋产权永久化,不仅是普通老百姓的需要,也是全社会的共同需要。确实,先富起来的人们房屋更多,这一批人比咱普通老百姓更需要。不信,你到街头任意找一个有房子的人,他一定会赞成产权永久化。你找一个没有房子的人,只要他是一个勤劳致富的人,他也会赞成产权永久化。因此这个命题是一个绝对多数拥护的命题。当然,从七十年产权到永久产权,从法律程序上是个过程,要先出台物业税,后出台永久产权法规,这样才连贯起来。

  六、 房屋产权从七十年过渡到永久,政府从管理难度与财政收支会有问题吗?

  房屋产权从七十年过渡过永久,显示了市场经济过程中的一个质的飞跃。它是市场经济的基础。什么时代将住房产权永久化,这一决策将会写进历史,它是历史发展的里程碑式的政策。那么,政府的管理上会有难度吗?笔者的研究是,原来的七十年产权,管理上的难度是极大的。你想一想,七十年到了,不管那个房子是好是坏,政府都难以操作。那个房子还好好的,你要让普通老百姓再交土地出让金,不容易。那个质量太差的,功能陈旧的,需要提前拆除的,也会有问题,一拆除,你的产权没有了,又是一场扯皮的官司。结果是普通百姓进也不是,退也不是,政府同样处在进退两难的境地。而产权永久化给百姓与政府都摆脱了干系,许多领域一下子关系顺了。从财政收入看,产权七十年,政府的一下收全了费用,收得太多了,社会承受不起。收得太少了,也不够应付七十年的管理。其实我们现在收的七十年费用,多数不到三年,这些费用就用完了,只好寅吃卯粮,接着买地。可是地不是源源不断的,但是房屋产权从七十年转化为永久产权后,收取物业税,在持有过程中征税,可以根据经济发展情况征税,可以根据产权人经济承受能力征税,可能根据社会管理需求征税,这样的税收才有针对性,也有可行性。可以这么定义,让房屋产权永久化,通过物业税来调节公平与效率,通过量入为出,政府的开支更有保障。将来一定会有人说,房屋产权永久化政策,是政府社会管理、税收管理科学化的一个重大步骤,值得在管理史上立一个丰碑。

  李开发,著名经济学家,《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员,中国企业改革与发展研究会常务理事,华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。
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