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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:物业税定义模糊,建议更改税名  

2009-06-14 22:32:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  什么是物业税?物业税的提法来自于我国的香港与东南亚,然后传入我国。因为,在香港与东南亚,物业与房地产是同一内涵。但是在西方大多数国家还是不动产税。就其内涵来说,目前专家一致认为,是土地与土地上的建筑物。这些建筑物不能移动,或者移动就会形成巨大的改变,或者失去其原有功能。

  研究确定一个好的税名很重要。你收税是为了干什么,从税名上有讲究。这个税名不怎么好。所以前一度时期,我提出来,物业税改个名称好。所以许多专家也提出来,叫不动产税好。

  但是从税法理论与政策导向上看,我觉得,确定一个税名,指向要明确,让所有人不发生岐义。二是能够体现内涵。三是体现政策导向,政府想往那个方面引导。

  目前的习惯提法叫做物业税。这个物业税与物业费相模糊。物业是什么东西,现在老百姓交的物业费里面有停车费,还有什么其它杂费。这个概念也不是很清楚。比方你建工厂,叫不叫物业?不动产这个概念也不准确,比如工业厂房,从概念上来说,一定是不动产。但是工业企业的税费是另行规定的,已经纳在企业房产税率,我们国家对企业另有一套税收办法。如果不管三七二十一,持有不动产就要向国家交税,就会造成一定的混乱。

   目前,我国房地产税共有12个税种,分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。即耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。简单分类是三个,房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,这也是不动产税的范围。

  虽然物业费与物业税是两个概念,但物业这个概念在老百姓心中比较模糊,指向不是十分明确,不符合老百姓的习惯认知。

  我们所说的物业税实际上是地产税与房产税的合一,房产中只包括住房房产与商业房产。但是名称叫物业,定义不清楚,老百姓会误认为我们既收了费,也收了税。我们购买房子,获得的是两个证,一个是土地证,一个是房产证。但是土地是占有的资源,是资源税,房产是持有的私家财产,是财产税。那么在这个领域里有房产税,房地产税,契税,印花税。土地增值税,营业税等,所以我们说物业税这个指向不是特别简洁明晰。

  所以我建议,“物业税”或者是“不动产税”名称,都不如改为“土地资源占有调节税”。

  理由之一,政策方向明确,减少对土地资源的占用,提高占用效率。所有的国家都在严格控制土地资源。中国是土地资源非常紧张的国家,把广大的国土分摊到13亿人的名下,你会发现人均数字太小了,也排在全世界最后的。

  理由之二,虽然土地与房地产是两个东西,但是房子是依附在土地上的。我们发现,同样的房屋,在不同区位的价格有天壤之别。这是由这个位置上的土地资源稀缺性决定的。因为,住房的价格其实并不是住房这个建筑物本身的价格,而是住房所占有的依附在土地上的公共资源的价格。北京金融街(000402,股吧)的房子,如果建在怀柔,可能5000元/平米不到,但是在金融街可能就值四五万一平方米,甚至七八万元一平方米。一个住房之所以值钱,是因为这些地段上有大量的有利于人们减少人们生活成本的地铁、商业、银行、医疗、学校等公共资源。城市越大,占有的公式资源越多。因此,以土地为主的资源需要调节控制。

  理由之四,国家要通过“土地资源占有调节税”使得资源在社会上公平、均匀分布,不能让少量人拥有更多的社会资源。因此,它体现了社会公平资源占有,关注弱势群体,关注民生的内容。

  因此,用“土地资源占用调节税”的税名来取代物业税的名称,是合适的。相比之下,原来的税名啥也说明不了。

  相对于物业税或者不动产税的提法模棱两可、概念不清,征收“土地资源占有调节税”可谓名正言顺,概念明确,主题突出,政策导向清晰。它把中央的民生政策体现出来了,有非常好的作用。


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