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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发:物业税不一定税率低就好,对老百姓友好  

2009-06-14 22:32:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  编者按:在住宅商品化浪潮当中,物业税的开征事关我们每一个人的切身利益,也正是因为如此,这个消息引起了社会的广泛关注。那么,究竟开征物业税对老百姓有什么样的影响呢?中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示,政府制订政策的目标不是要加重咱们普通老百姓的负担,税收政策当然不会与老百姓过不去。

  出台物业税是国家经济建设中的一件大事。从2003年开始预热,到现在已经六年了。前不久,国务院一个关于抓紧研究出台物业税的工作安排使得出台物业税成了全社会关注的焦点。由于物业税涉及面大,而且正在研究过程中,许多细节还在政策制订部门最后敲定。这些年经济发展,有房有车的人那么多,大家都成了交税对象了,究竟要交多少,交得起还是交不起,许许多多人打听探风。说来也挺正常,咱们普通老百姓,收入有限,每月要掐着用,不计划那能行呢?这不,许多人在网上找到了我的邮箱,向我讨教是那门子事。我特理解群众的心情。只能把我知道的信息,或者我们一批学者的意见与大家透透风。但是要声明,我们学者的意见有可能与政策相一致,也有可能与最终文件有偏差,我们是研究物业税的,不是制订物业税政策的,所以有了偏差也是正常的,因此还请大家担待一二。

  来信较多,我就群众来信中提出来的突出问题做一个解答。一共是六个问题。

  一、什么是物业税?

  这个问题许多人不当问题,其实真是个问题。物业税这个概念是个舶来品,其实就是香港东南亚人喜欢这种说法,其它北美西欧市场经济国家把它定义为不动产税。核心是土地与土地上的建筑物。还要细分一下,是指土地上的商业地产与住宅地产。至于工业地产与其它地产,国家另有征收方法。它是指不动产,我们知道汽车是动产,所以不在内,别与物业费混淆起来。

  二、物业税是什么税?

  物业税的这个说法也有分岐意见。大部分专家认为是财产税。但有部分专家认为是以资源税为基础的财产税,也有人认为是资源税,资源占用是主要部分。比如我就是这么认为的。我们知道,所有购买住房的人最后获得的是两个证,一是房产证,一是土地使用证。其实,细究起来,那个土地使用证的作用非常重要。你想,中国的土地资源是世界上最紧张的,一是因为有13亿人口,大家一平均,就比世界穷国的人均土地还少。第二,我国的土地质量差,有半数是穷山恶水,兔子不拉屎的地方,人们生存很艰难。因此土地都要十分节约。外国有个普遍的经济规律,是某一区域的经济总量一定与所在区域的人口成比例。经济总量大的地方一定人口多,谋生比较容易。土地在城市就是最稀缺的了。你在城里的房子值钱,其实不是住房值钱,而是它所在的那一块土地特精贵。你同样一幢房子,建筑费用就是800元平方米,在城市里也不会超过2000元一平方米,大多数1600元以内一平方米能拿下来。否则这些年许多小城市小县城怎么会有1000多元平方米的房子在出售呢?那么,到城里了,到大中城市了,房子马上价格翻番,比方说,北京的三环内住房,新房每平米二万元已经是正常的了,北京的老城区的四合院,每平方米要值8万,金融街,通常的房价要值6万,现在许多大城市市区的住房每平方米上万是十分平常的事。可见值钱的不是住房,是所在的土地资源。所以,我们一部分专家认为物业税这个名称不怎么对头,应当叫土地资源占用调节税。也就是说,物业税实际上是资源类税收为主体。这一说,不知大家还有不清楚的?欢迎大家提问。

  三、物业税对那些人征?

  或者说那些人是征税对象。回答是所有人。所有拥有住房与商业地产及土地的人。这里要提一点,不仅是城市人,还有农村人,不仅是中国人在中国范围内拥有这些不动产要交税,外国人在中国有住房与商业地产也要交。只不过开征的时间可能有先后。

  四、大致税率是多少?

  这里我只能把我们一些研究物业税的学者意见告诉大家。目前世界上市场经济国家与地区的不动产税情况有个大致的幅度。比如,在美国,不同的州的税率是不相同的。大致是1-3%左右,也有更高的,但有一个规律,就是那些年经济增长率超过3%以上的城市与地区的不动产税率多数在2.5%以上。最高的也有比这个高几倍的。新加坡与我国的香港是4%。少的也有0.5%的。目前我们专家中的多数专家认为,1%左右比较合适。但有一部专家认为2%左右比较合适。许多人看到过专家版住房制度建设稿,那个是专家版。大家可找来看一看。那也是一批专家的意见。不过,这不是说,1%不好,2%就好,关键在于我们的物业税想要个什么结果。大伙看一看新加坡为什么是4%,那个是个华人为主的国家,许多情况与我们的相接近,所以物业税的开征不一定税率低就好。税率是要适当一些才好,才有调控能力,有政府想要的调控结果。比如税率是3%,也会有许多好处。它对全社会的绝大多数人有好处。只是对炒房的不友好。

  五、物业税对咱们普通老百姓很友好。

  在最近收到的邮件中,最多的是普通网友与老百姓。许多人很感激,说李老师你关注民生,一定要为俺老百姓向政府提提意见。有的人说,我现在的月供压力就已经很大,政府还要我交物业税,我每个月收入就那么多,老婆前不久因为企业不景气又下了岗,政府还让不让人活了?有的在来信中说,他那个房子其实是弟兄几个合住着,但是产权是他的,面积虽然不到200平方米,但是实际上是几家住。人均也很少。在这里我特别感谢这些提问题的人,大家都是普通老百姓,没啥事咱也应当关照着,政府的政策也应当贴近民情,切合民意。我要告诉大家说,物业税其实对我们普通老百姓很友好。最主要的特点是保证生活基本需要的那一部分物业是免税的,或者叫扣减的,是税率为零的那一部分。虽然所有的人都要交税,但大家要记住,去税务所填一张单,填上税率为零,那也是一种交税,不是不交税。这不是形式主义,也许你一过那个坎,你就得交钱了。目前扣减的数,虽然还在讨论中,但基本的问题是每个人的基本生活面积要多少?有一些专家认为人均30个平方米,这是过去曾经有的研究机构认为的小康住房标准,在这个范围内税率是零。也有一些专家认为人均40平方米是合适的数。目前40平方米的扣减数为大多数专家所赞成。另外,这里有个分岐意见,就是一个人是单人户,该怎么办,有些专家的意见是适当放宽,有的专家认为基本家庭户是3口人,再加上我们现在的住房面积是建筑面积不是使用面积,所以还要上下浮动20%,所以社会上有144平方米之内税率为零的说法。目前该说法是主导意见了。不过,这个说法还是要分不同的城市,比如小城市,比如乡镇,许多人是城镇居民加农户,家里还要摆个农具什么的,这个面积他们不够用。那么,具体的扣减面积究竟是多少?还得分对象研究。目前所说的也仅是北京的一些情况。设想一下,大多数普通老百姓只有一套房,面积比144平方米大的真是不多,再说了,政府制订政策的目标不是要加重咱们普通老百姓的负担,税收政策当然不会与老百姓过不去,所以你尽管放宽心踏实挣钱去。

  六、关于征收方法

  这是个核心问题。目前我们也不知道主导意见。有从价征收与从量征收两种意见。从量征收,就是从面积征收。你是100平米,他是200平米,那么200平方米的其中有56平方要交物业税。但是人们认为,市中心与远郊区不一样,同在市中心,不同的地段也不一样。你要是买老潘的三里屯SOHO,房价超过3万呢,怎么能一样呢,与他相距不到两公里的地方,价格就差1万多元一平方米,房子跟房子咋一样呢?所以多数专家赞成从价征收。就是你的房子值多少钱?按多少钱来征收,扣减多少钱。比方,你的房屋在北京三环内,100平方,价值160万元,论面积,你不要交税,有144的扣减点,但是你的房子特值钱,也就是说占有资源特别好,或者叫位置特别好,如果扣减点是资产100万元,余下的部分要交税。那么是有60万元要交税。我们偏向有一头符合扣减标准的,比方面积符合144平方米以下的,就是税率零了。但不知道这个意见最终是不是主导了。从量征收的不公平,体现是好位置与差位置不一样,相差是一个天一个地。从价征收的也不一样,人家小民百姓就是当初住在这里。比方说,有朋友给我邮件说,他家住在东城区,是四合院,占地面积有200多平方,住了上百年了,也没有出租,一家四口,他在国营企业,他太太在公交公司售票员,两个人每月全部收入就是4000上下,交物业税实在交不起。象他这种情况是实情。我会和那些参与物业税政策研究的学者转告这些情况。我个人认为他这种情况应当是零税率。当然情况很复杂,最终结果还得要有个平衡。不过不要担心,一个税法出台,少不了征求意见过程,大家到时候还可以再反映,我也会帮大家在许多地方提出你们的问题与疑惑。复杂的是第2套房与第N套房,事情多着呢。

  李开发,著名经济学家,《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员,中国企业改革与发展研究会常务理事。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。

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