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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

城中楼盘不断扩容,南京城中房价上限在哪?   

2009-06-14 22:31:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  今年以来城中楼盘在南京房价的一片涨声中,也纷纷取消优惠。据相关统计,在城中目前在售的20多家楼盘中,整体价格在不断上扬,单价冲破2万元/m2关口的楼盘越来越多,如金鼎湾国际、长江路九号、凯润金城、锦盈大厦、锋尚国际等,下半年即将亮相的城开御园预计也会超过2万元/m2。

  “城中存量房大概5个月左右就可以去化掉”,“城中可供开发的土地太少了”,这样的言论让购房者对城中房价的走势颇为关注。本期《头脑风暴》邀请了两位业内人士进行探讨。

  头脑 风暴

  正方

  未来可能超过2.5万元/m2

  南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉

  对于房价的走势,我认为供求关系是最关键的因素。基于这样的原因,城中楼盘未来涨到2.5万-3万元/m2甚至超过这个价格,也不是没有可能。”

  城中的需求旺盛,主要来自以下这些支撑:财富经济中心,高密度、高收入人群聚集区,城市交通枢纽,城市商业中心,深厚的历史文化底蕴,……总之,城中是一座城市的精华所在,加上南京人固有的“恋城情结”,这里历来都是,或许永远都不会改变的“置业首选之地”。

  而供应稀缺主要体现在:一是可改造用地少,根据2002年老城规划,加上旧城改造、企业搬迁用地,可开发建设土地仅1.5平方公里左右,经过近几年的开发后目前预计不到1平方公里左右;二是“疏散老城人口”的策略,2006年老城规划提出了“控制居住用地总量,努力疏散人口,减少居住用地195.76公顷”。

  应该说,这几年的供应高峰提供了一个不错的购买时机。2005年以前,南京年均出让老城用地中,住宅加酒店式公寓的规划建筑面积约50万m2;2008年下降为10多万m2左右。2005年之后土地出让剧减必会带来后市供应“断档”。

  对于房价,我的观点是,经济决定上限。2007年之后,城中楼面地价约10000-13000多元/m2,毛坯房保本价约16000-20000元/m2,随着拆迁成本上升和供应稀缺溢价,地价和房价将进一步上升,这基本是底限。同时,上限取决于经济发展、富裕人群的财富增长以及供应的稀缺程度。财富增长必然带来资产价格上涨。我认为,南京城中未来涨到2.5万-3万元/m2不是梦,能不能涨得更高,就看经济的发展状况了。

  反方

  上升空间关键还要看产品

  陈密 中百达总经理

  城中楼盘价格的差别性还是蛮大的。如果仅仅是沾了个‘城中’的名分,在产品、资源等方面缺乏相应竞争力,那么将来也不会有什么上升空间。”

  这几年南京城中房价一直在涨,在我们代理的项目中,几家城中楼盘销售都还不错。在与客户沟通后得知,他们中不少人已在周边区域买了房子,而现在还是回归城中,那些30-45岁左右的买房人,正处于事业高峰期,对时间成本很看重。

  这就是城中的诱惑,留在城中、选择城中的人越来越多,房价自然会水涨船高。但要说到城中房价的上限,我觉得这个问题不能“一刀切”。

  其实由于地段、产品、品牌等的诸多差异,城中楼盘价格的差别性还是蛮大的。比如说顶级豪宅或者占有绝对稀缺资源的房子,上升空间会很大,3万不是问题;但如果仅仅是沾了个“城中”的名分,在产品、资源等方面缺乏相应竞争力,那么估计将来也不会有什么上升空间。

  拿莫愁湖那边的二手房来说,现在看不到湖景的在2万元/m2,看到湖景的单价能卖到2.5万元。现在玄武湖、湖南路附近的一些楼盘,销售很好,就是因为它们的城市资源、景观资源独一无二。

  目前市场上的顶级豪宅不多见,而它们是房价的领跑者。因此我觉得,最终决定价格的,产品本身并不逊于地段,甚至前者还会起到更关键的作用。

  去年的金融风暴对楼市而言是个“分水岭”,不仅意味着房价的一次波动,而且更把楼市带入到一个大竞争时代。现在很多开发商都愈发意识到,只有把产品做得精细和专业,才能在市场上拥有足够的竞争力。而这样的观念改变,对楼市而言是好事。

  其他 观点

  半垄断状态下房价难降

  经济学家 李开发

  一个城市中心区的建筑,是几十年、上百年的积累完成的,如果想降低房价,几乎是不可能的。实际上城市里面的房地产开发商处于半垄断状态,由于垄断,想调节房价就比较难。

  城中房价将现两极分化

  杭州中原营销机构总经理 章惠芳

  市区土地资源不可再生,在一定时间段内供应量相当有限,除非出现新一轮旧城改造。但也不会所有的房子都跟着一起涨,将来两极分化的趋势将会更突出。

  南京城中上升空间较大

  南京万唐置业董事长 周斌

  我对比了一下全国几个城市的房价,杭州核心区域在4万元左右,深圳也在三四万,而南京目前还在2万上下徘徊。撇开城市之间的经济差异,我觉得南京城中的房价还有较大上升空间。

  市中心房价也会跌

  耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒

美国最近3年的房价一直在跌,包括市中心房价,这一趋势还将继续。连联邦政府都宣布,房价下跌将持续至2010年。最起码,最近的银行压力测试已经假定房价在2006年至2010年间下跌41%。
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