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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发:高退房率需关注,警惕五月份再现退房潮   

2009-05-05 12:17:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  地产中国网2008年4月17日发表了《一边热销一边退房楼市回暖真假难辨》文章后,引起了业内的广泛关注,众多媒体相继进行了以“退房率”为主题的相关报道。一时间,“退房”现象再次被推到了风口浪尖,也引起了有关政府部门的重视。

  如果是市场平稳的情况下,一个项目的退房率应该不超过1%,假如出现大幅度降价等“特殊情况”,那么这个数字在5%以下是正常的,超过5%就应预警了。

  同一公司两项目都有问题

  地产中国网就退房一事致电多家开发商。其中的退房率高达30.85%,成为了各家媒体关注的焦点,有消息称,北京建委已经就此事介入调查。对此,沸城相关负责人已通过地产中国网,正面回复“假按揭门”。

  2009年1月14日一天当中,中堂5号楼出现了46套退房,占到其退房总量的75%,在一天之中出现几十套的退房,很难解释为普通消费者退房。

  经地产中国记者调查,中堂与沸城同属于北京嘉源置业投资有限公司在北京的两个项目。

  同一家公司开发的两项目同时出现高退房率,成为关注焦点在所难免。

  北京嘉源置业投资有限公司的销售麻燕东接受地产中国网记者采访时表示,“假按揭”一事纯属乌有,按照北京的楼盘销售规定,不封顶不放贷,所以,项目的假按揭之说就是不攻自破的。

  据了解,今年3月份开盘的中堂,均价在12000元左右。封顶时间为2011年。

  至于退房率高达30.85%的现象确实属实,麻燕东不予否认。他表示事出有因。有一家投资公司以个人名义在楼盘价低时大量购入房源,但是该公司因为某些问题不得不将房源退掉。

  当记者问及是哪个公司以个人身份购买这么多套房子时,该项目负责人没有给予正面回应。

  麻燕东对地产中国网记者说,中堂退回的46套与沸城的退房同属一人的行为。此人在沸城与中堂同期大量购入多套住房,但因个人原因全部退回。

  据悉,中堂曾在4月初参加了位于北京国贸的2009北京春节房展。在采访中,麻燕东表示,“中堂已经没有房子了,参加方展会是为了形象宣传。”北京房地产交易管理网显示,2009年1月4日一天当中,中堂5号楼出现了46套退房,按常理,最少应该有46套房子可以出售,这与没房可卖只去宣传有些矛盾。

  不过麻燕东也坦言,建委已经介入此事进行调查,开发商方面也对建委的调查给予了正面回应。但调查结果不便对外透露。

  整栋退房

  北京市房地产交易管理网查询发现,截至目前,尚城的退房率为11.81%,位于昌平区回龙观镇史各庄村的尚城项目,在开盘后“热销”的情况下,记者发现大量的退房出现在今年3月25日,6号楼整栋退房。

  记者随后通过其他渠道了解到,目前交通和周边环境都一般的尚城,“热销”有很大一部分原因是某集团公司尚城的整购,并且该公司对于员工进行了买房补贴。集团内部人士透露他们仍在组织员工准备团购7号楼。

  业内预测:大规模退房潮或在6月发生

  据地产中国网调查发现,部分在售热销项目退房率高的不正常,沸城的退房率为30.85%,中堂的退房率为21.68%,退房率为11.28%。

  业内专家称,3月期间成交的楼盘,大规模的退房潮将在6月发生。

  中原地产华北区董事总经理李文杰在地产中国网博客中认为,“超高退房率”为“假按揭”的可能性极低,购房者退房,一方面是预售价格持续走低,若房价下跌三成,客户理论上毁约风险将极大增加;另一个可能就是境内外机构也参与了大宗买房行为,房价下降带来的交易难,选择退出。

  他认为,高退房率属于正常,并且认为,由于目前市场总体仍旧在2009年处于调整之中,预计陆续有楼盘继续降价,因此估计“超高退房率”现象还将持续一段时间。

  中国管理科学研究院研究员李开发曾接受媒体采访时表示,“如果我是手里有500套房子的开发商,如果我搞虚拟按揭非常的划算,如果是130平方米的住房,加起来,我要贷款总价是190万,然后20年,利息算过了大概是240万,那么虚假按揭,我贷到那么多,我手里有500套,那就可以拿到银行9.5亿的现金,然后我把前三年的月供先提出来,经的三年的忽悠,我保持了高价,然后在其中售出一部分,我就会天衣无缝,谁也不知道这是虚假按揭。然后因为房价起来了,我就会陆续换手,只要有15%的住房被销售掉,我就会轻松过关。至于五年后,十年后,用不着考虑这么远。”

  记者致电某银行总行信贷管理部,一位专门负责信贷人士表示,开发商通过“假按揭”套现的可能性不大。其中的风险不仅在于操作上的难度很大,需要银行内部人员与开发商串通,而且银行责任监管机制的加强,控制风险一直是各大银行的首要因素。

  中消协法律顾问邱宝昌律师就按揭问题对记者表示,这种通过一家投资公司来操作房源的行为,从法律的角度上还不能够判定为假按揭。

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