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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

物业税应改名并尽快开征(来源:纳税人报)  

2009-04-09 22:49:59|  分类: 企业家讨论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  李开发:物业税是一个不科学、容易引起混淆的概念,而且引起除房子之外的不动产要不要征税的争论。而针对楼市,应该征收土地资源占有调节税,它和物业税的初衷一致,但是概念更精准,也更容易操作

楼市风云再起,房价上涨的说法再度抬头。在民众一致感觉房价过高的情况下,房价为何没有像预期的一样大幅下跌?楼市十年,造就了怎样的利益格局和价格困境?又如何解决之,对此,本报记者独家专访了著名经济学家李开发。

房地产税负并不重

针对目前房价上涨的传闻,李开发认为这是地产商的一种炒作,意在形成房价上涨的假象。“你会在这个时候买房么,你也不会吧?至少北京近几个月房价下降了10%以上,大家都在等着更大的降价,绝不会在这样的时刻出手。何况现在的高房价又有几个人能买得起?最终你会发现,正象时寒冰在最近的一个评论中所说的那样,那不过是开发商导演的假协议、假购房,那些所谓成交的房子协议最终会被撤销的。本来就是一个糊弄百姓的行为,你当真了?”

 针对目前的高房价中税费所占相当比例的看法,李开发认为并不准确。目前房地产领域的税负要分情况来看待。对普通买房人来说,自住型住房还要交税,这个并不合理、税负就加重了他们的负担。而对持有多套住房的人来说,税负很轻,炒房几乎基本没有任何税收成本。

 “纵观整个房地产行业,我认为税负还是比较合适的,问题在于持有多套住房的人没有得到很好地控制。目前房地产商喊着税负重,占到房价的几成,有作秀之嫌。因为不过是最近的一两年开发商腰粗了,赌地价,一掷千金了。而现在突然遇上房价下跌,故作哭天喊地状。但是应当看到,目前开发销售的住房90%是20048月之前的协议地价,为什么不讲那个价格特别便宜?有些人得了健忘症,只要在网上查一查,20049月有大块文章,说几个月批了今后5年都开发不完的土地。所以开发商不要拿高价地拿砸了的极个别案例在这里忽悠社会。关于房地产业的费的问题,虽然数量不少,税费总体可能占到房价的20%以上,但并不普遍。”

 针对“费”的问题,李开发认为,政府应进一步清理费,税费应合一,剔除房地产的隐性成本。这也是房价能够回归合理的一个因素。

制裁炒房从税入手

 针对房地产行业的暴利,李开发认为,目前各种政策对地产商和炒房人都有着“巨大的帮助”。比如住房预售制度、房贷制度、房地产评估制度、禁止开发商之外的任何建设主体开发房地产等制度。而另一方面解决房地产问题的政策依然没有出台,缺少有利于老百姓住房保障的相关政策。

     “众多国内的开发商在国内尝到了甜头,也尝试着到国外淘一把,但没有一个成功赚大钱回来,基本上都是无功而返,或铩羽而归。因为国外有不动产税,有贷款评估制度,而且又是现房销售制度,风险大得不得了,炒房没有市场。中国有的开发商去柬埔寨开发房地产,名目是农业庄园,结果建了大量的别墅群,洪森首相一个批示,几十栋别墅就被推土机铲平了。”李开发认为,国内相对缺乏对炒房有效地制约。

 回过头来看目前房地产市场的几个重要政策,都有利于房地产创造暴利。李开发表示,目前的住房预售制度为开发商造假提供了天然的政策便利,并且使开发商开发楼盘的成本低廉。“房子还没建,就开始卖,有的说是湖景房,结果就是个臭水沟。而绿化率、容积率,这些造假就更容易了。反正买房人又没见到房子,开发商说什么就是什么。”李开发同时表示,金融部门对房地产行业的过度支持,使得开发商很容易“空手套白狼”。这不仅造成了房地产商开发成本低廉,也造成了目前银行业被房地产市场绑架的尴尬局面,风险自然大大增加。

李开发同时表示:“我们的信贷制度也有问题。在英国法国有相应的贷款制度限制。例如,个人买房贷款总数不超过年收入的3.5倍,家庭购房不超过家庭年收入的4.2倍。我们的贷款总量没有什么限制,只要交得起首付。现在市场还有一个特别容易做假,明明这个房子卖100万元,但是签合同是150万,到了银行贷款的时候贷70%80%,首付都不用付。在深圳、广州屡见不鲜。我们整个制度没有能够衔接好,致使很多人在炒房投机。风险全让银行背了。”

除此之外,李开发认为导致炒房的最重要原因在于炒房的成本低廉。目前房地产税都在流通环节而不是在保有环节,持有多套住房却没有税收制约,可以任由空着,连出租都用不着。“开征不动产税在两会上再度被提及,这是目前公认的制裁炒房的最有效武器。一旦出台,房价将明显下行,上涨几乎不可能。”

土地资源占有调节税应尽快出台

针对两会代表建言针对房地产行业开征“不动产税”,李开发认为,这个方向是对的,但是进度太慢了。而且,“不动产税”这种提法不够科学、精准,应当更名为“土地资源占有调节税”。

 李开发表示不动产税是一个大概念,目前的习惯提法叫做物业税。这个物业税与物业费相模糊,物业是什么东西,概念也不是很清楚。比方你建工厂,叫不叫物业?不动产这个概念也不准确,比如工业厂房,从概念上来说,一定是不动产。但是工业企业的税费是另行规定的。如果不管三七二十一,持有不动产就要向国家交税,就会造成一定的混乱。李开发认为,“不动产税”或者“物业税”应改为“土地资源占有调节税”。

李开发强调,所有的国家都在严格控制土地资源。中国是土地资源非常紧张的国家,把广大的国土分摊到13亿人的名下,你会发现人均数字太小了。我们还应该知道,住房的价格其实并不是住房本身的价格,是住房所占有的公共资源的价格。北京金融街的房子,如果在怀柔,可能5000/平米,但是在金融街可能就值四五万,甚至七八万元。之所以值钱,是因为这些地段,有利于人们生活的地铁、商业、银行、医疗、学校等资源。城市越大,占有的公式资源越多。国家要通过“土地资源占有调节税”使得资源在社会上公平、均匀分布,不能让少量人拥有更多的社会资源。“土地资源占用调节税”对个人持有多套住房,不管是对商业性住房的房屋还是住宅房屋来说,实际是都是一种制约。

 相对于物业税或者不动产税的提法模棱两可、概念不清,李开发认为“土地资源占有调节税”可谓名正言顺,概念明确,主题突出,容易操作。凡是住房都要占有土地资源,“土地资源占有调节税”的开征可以较好的制约炒房的问题。没有多少人炒房,房价就会回归理性,这就解决了房地产市场最大的问题。

合理的税率是关键

“今年两会关于房地产税收的提案有一些,公开讨论的很少,主要就是要开征不动产税,这对持有多套住房者是当头一棒,对地方政府借土地生财、借高房价增加收入也是一个制约因素。牵涉到各方利益,所以也就比较敏感。”

 

李开发表示目前房价进退两难,“一方面是房价太高,大家买不起;另一方面是房价下跌太快,对经济有很大的冲击力。目前的高房价下调是必然趋势,在多方利益博弈下,需要政府坚定建设和谐社会的决心。因为高房价是维持不住的,人们没有那个购买力,那就必然带来各种社会问题。”

那么,不动产的开征是否能解决地产行业的问题呢?

李开发认为,强调税收要发挥调节作用,税种仅是一方面,还要看征税内容是否合理,看税负的轻重。而“土地资源占有调节税”的税率的制定是个关键问题。这在目前依然未知,所以即使真的出台“土地资源占有调节税”,其调节能力大小,还要看具体的税率设置。

“什么样的住房要收税?目前我们的建议,只有一套自住房可以是零税率。如果我持有一套住房,面积很大,远远超过小康的标准,也可以是零税率,因为我们以前政策没有规定,况且是自住。同时我们认为,先富起来的人可以有第二套住房。但是我们希望其一套在市区,一套在郊区,因为两套均在市区,占有公共资源就多了。第二套住房的税率较低,第二套住房在郊区的,应当更低。如果有第三套住房,就应当严格控制,税率要更高一些。第四套更高,国外通过这种办法来控制炒房,不允许一个人占有多套公共资源。比如第三套住房是3%的税率,第四套就应该是3.5%,第五套是4%,每增加一套住房增加一定的税收。 ”

李开发认为“土地资源占有调节税”的开征,税率合理是关键。一方面不要加重普通自住用户的负担,另外也要有力制约持有多套住房者。如果税负过轻,就起不到调节的作用。


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