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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发猛批叶檀:相信住房制度最终会实施  

2009-04-05 17:12:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                           李开发答复叶檀:相信住房制度建议最终会实施

 

      今日上网读到了叶檀女士发表在《南方都市报》上关于住房制度建议方案的评论,出乎意料。叶女士算是当代名家,其风范与水平历来是我欣赏的,而且其评论往往入木三分,值得推崇。然后这个评论却让笔者大跌眼镜。笔者分析主要原因是快餐文化,也是时代病。社会信息如海洋,大家行色匆匆,许多时候一目十行,有的甚至只看题目,还没有来得及看全文,根不用说去消化,就忙于发表评论,结果下笔千言,离题万里。叶女士虽然文章好,但看错了对象,所以最终也不免跑题,如果作文评分,也绝对得不到90分以上的高分。

   《武汉晚报》前日发表一篇评论,题目极好,《从误导到误读》,评论说,“近来误读的事颇多。从前只是名人说话遭“断章取义”,如易中天“讨老婆讨最丑的”之类,而连日来,这种误读已涉及公共信息、政策方面。常常是头日有耸人听闻的新闻标题出现,后日便有部委解释纯系“误读”。但除非故意,报道失误的媒体一般好像没有受到过多追究,这不能不说是一种进步。但在新闻报道放开的同时,还有很多细节需要新闻界同时予以规范和自省。 抽离主要观点而突出一两句话,生发演绎并不存在的东西,或者迎合读者的情绪,在当下的传播生态中都是比较常见的。媒体作为传播者,并不是不能对报道对象加以诠释,但起码自己不能误读,才能做到不误导。这一失误往往发生在提取新闻主要信息的过程中,从严密到通俗易懂,的确容易发生偏差。”

     下面就叶女士的文章的相关观点做一些讨论。

     第一,文章题目导向误差。叶女士说,“住房制度改革,要害在中国的土地制度。”坦率地说,笔者研究国家住房建设制度的课题,一直认为其根本的问题在于住房制度改革,核心是公民的住房权益的实现。中国在国际保障公民基本权利公约中早就签了字,其中基本权利中主要一项是住房权利。2007年元月,当时的建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。” 思考我国房地产业的发展轨迹,从1998年国务院关于住房制度改革的两个文件起,到近年来的两会政府工作报告,一个一以贯之的观点是,民生问题不能市场化。住房、医疗、教育问题,这些事关系13亿人口的民生问题,迷信市场化只会适得其反。

     我们不能把所有住房都当成商品,否则公民的住房基本权利就无法保证。如果住房全部成为商品,那么城市的可供土地很快就会被富人瓜分掉,普通劳动者只能从富人手里购买住房。开发商作为“理性经济人”,在住房建设过程中必然追求利益最大化。在追求利润的目标引导下,房价的大幅攀升就不可避免。象城市自来水一样,如果把城市自来水全部交给开发商,我们可能会用到50元/吨的自来水,甚至更为天价的自来水。老百姓的“基本”住房权利,我们特别强调“基本”这两个字,那就是象国务院文件精神一再强调的紧凑型的住房,而不是宽松的、舒服的住房,当然不同的城市有不同的标准。我们的建议稿把基本保障型标准(与国务院1998年文件衔接)、调剂型自住房的面积上限为保障型的一倍,价格上限也有规定。这个制度保障了人民的基本需要,开发商有钱可赚、政府土地税收也有来源,也是实现了共赢的。但愿读者不致于再误读。

     政府以人民利益为最大出发点。从住房制度改革的那一天起,政府一直把保障性住房建设放在重中之重的位置。1998年的国务院文件提出,“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济?用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴?。”文件还指出,“不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。可以说,十多年来,国家相关文件的精神是一脉相承的。

   建议稿第二条指出,党和政府保障人民群众的住房基本权利。坚持住房保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制订政策保障人民群众的基本住房需求,同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件,通过住房商品化形式满足自己的住房需求。

     对照建议稿,文章的核心观点已经鲜明突出。而叶女士的关注点则放到土地制度上去了。可见是叶女士太忙了,失察于细微。

    第二,内容上理解偏题。叶女士接着批评《建议稿》,说《建议稿》要“把农民的宅基地制度推广到全国,城市居民像农村居民一样,可以申请一块属于自己所有的住房土地,国家给每个居民划拨一块,这样也就不存在土地溢价、高房价之困扰。如果此举成功,中国房地产制度进入第三次大改革绝非妄语。”这是从土地制度上的发挥出来的内容。与建议稿的阐述不搭界。

     建议稿从来没有想到给每个人划一块土地。建议稿的思路是,公民的住房权利的承载是住宅土地使用权,但这不是建议稿的创造。住房的基础是土地,近二十年来,许多家庭都领到了房产证。任何一个房产证上面都有住房的建筑面积,公摊面积,每一个房产证之外,要配发一个国有土地使用权证。但是没有谁能想到实际上去划一块土地,只有叶女士想到了。

  建议稿第十条指出,“中国农村的宅基地制度已经实施了30多年,这个制度保障了广大农村居民的住房需求,没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题,其科学内涵值得肯定与推广。

  将农村宅基地制度与城市住房制度接轨,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”

  建议稿第十一条指出, “ 国家保障全体公民住房权利的实现途径。城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。可依据住宅土地使用权的相关规定,在城市申请保障性住房,在农村申请自建或委托建设住房。”

  第三,对问题认识深度不够。这里需要进一步探讨。8亿多农民为什么30年来从没有发生没房住的问题,没有发生高价房的问题,农村也没有获得暴利的开发商?一是政府没有把住房的建设权全部交给开发商,二是政府没有从农民的建房上收取费用。因此,宅基地制度历经30多年,农民赖以安全地拥有住房。农村8亿农民的宅基地政策事实上是中国农民实现住房保障权利的途径。农民的保障性住房实际上是成本价住房。

  中国农民不可能高人一等,城市人当然也可享受农民已经享受的权利。随着改革开放的逐步深入,农民进城,成为城市人已经是最司空见怪的现象,也是城市经济发展所必须。但是一个多年来摆在我们面前没有解决的难题是,对于已经融入城市的农村人来说,我们从制度上没有找到其进入机制,许多家庭已经完全在城市生活,甚至已经许多年,收入水平也达到了一定水准。但小孩入学,医疗保障、经济适用房等都不接轨。另一面的情况是,人已经进入了城市,但是农村的承包地、农村的住房在闲置,我们没有从制度上找到退出机制。一个不完全的调查资料表明,如果让已经进入城市的农民的宅基地盘活为耕地,大约能增加可耕地1.5亿亩。承包地荒芜是一个现象,另一个是住宅空关,已经进入城市的农民不仅不去住,还要拿钱去维修。一个极平常的现象,为了保持这一个在制度的根,进了城的农民把把辛苦挣得的钱积累起来就是为了建一幢楼房,或者瓦房,一处并不实际居住的房子。如果从制度上让他们退出农村的宅基地,承包地,让他们从制度上能够购买城市的经济适用房,从土地上使用上来说,更有效率,从经济关系上也理得更顺,而且是一种两好兼得。城市化的过程需要的结果本来就是如此,只是我们需要找到一种制度来解决这个问题。

  我们在两年多的研究摸索中,研究小城市进入大中城市的人的住房问题,研究城市之间人口互相流动问题,最终的研究结果是,人的流动是市场经济配置资源的需要,让制度保障人的流动是十分必要的。住房的保障性制度要体现这种流动,为这种流动提供条件。如果不提供这个条件就会产生诸如农民进城的类似悖论。那么我们为此设定了五项要求,一是有序流动,不为城市增加人口压力,二是稳定的工作,三是与达到城市收入平均水平之上的经济状况,四是相应的工作年限,五是在申请城市保障性住房时必需同时放弃在原农村的宅基地与承包地。这样的结果是:城市与农村的资源配置更有效率,城市的发展不仅没有受到干扰,而且关系理得更顺。这个制度给广大到城市的农民一个明确的目标与可以实现的希望。它有三个成功之处,从和谐社会的要求看,从城市化发展的要求看,从资源配置合理与高效看,都是非常必要的。我们就此研究从小城市流进大城市,从一个城市流动到另一个城市的人口与住房制度,发现均可采用这个框架,整个社会主义市场经济下的劳动力资源配置与人口流动就都活了。它符合了中国的国情与政策体制。如果说我们课题组有一个最大的成就,就是我们找到了这一个渠道,找到了解决这一切流动背后的问题的金钥匙。在近两年大量的调查研究与征求意见后,几乎没有人不认为可行。有的专家甚至认为国家要给课题组经济学研究的最高奖都值得。因为在一个纷繁复杂的社会现象背后,找到了如此便捷顺利的解决问题的通道,实现了政策、政府、管理与服务、资源配置的多种融合,管理有序,全社会共赢。所以,我们坚信这个制度的框架不管情况如何变化,一定会在中国生根开花,发芽结果。

  谨此与叶檀女士商榷。

附叶女士的原文:

 

《住房制度改革,要害在中国的土地制度》

2009-04-04 10:18 ? 南方都市报

作者:叶檀

  笔者相信李开发先生牵头完成的《国家住房建设制度建议稿》会无疾而终,因为这份乌托邦式的建议稿意在建立土地个人所有权制度。

  建议稿提出,将农村宅基地制度与城市住房制度接轨,实施城乡居民一体化的住房保障,城乡住宅使用权的申请,这是国家住房建设制度的核心。这话看着玄,其实一点也不玄,就是把农民的宅基地制度推广到全国,城市居民像农村居民一样,可以申请一块属于自己所有的住房土地,国家给每个居民划拨一块,这样也就不存在土地溢价、高房价之困扰。如果此举成功,中国房地产制度进入第三次大改革绝非妄语。

  农村居民拥有一块自己的宅基地,自己建房自己住,没有出现城市中的住房困难群体,但拥有宅基地的代价是,农民不可能进行交易,不可能获得投资收益,因此不影响商品房市场的定价体系,政府与开发商的利益体现在土地的征收过程与商品房的出售过程之中。如果城市也如法炮制起来,中国的土地制度要彻底改写,一些地方政府也就要陷入财政破产的境地了。

  现实究竟如何呢?政府有关部门在降价、保持交易量、保障地方财政安全之间犹豫不决,最终,促使开发商降价、保持土地的国有属性占据了上风。换言之,目前的土地制度不会动摇。

  小产权房合法化大门已经关上。2008年1月8日,国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。以此为标志,农村宅基地的商品属性从根本上被否定。在政策层面上,关于小产权房的争议可以告一段落,政府不会放开土地市场化流转的大门,农村土地与商品房用地被隔绝在两个市场中,没有互通款曲的可能。

  今年3月,一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”,在49条新规当中,最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,预留操作空间的用意明显。对于市场推测的“有偿续期”,国土资源部负责人的解释是,“自动续期”规定何时出台还没有明确说法,“有偿”只是专家的推测,这种推测是不负责任的。不管是有偿无偿,上述文件再次印证了土地国有性质不可动摇,土地所有权的价格控制在政府手中。

  笔者认可这份建议稿的理念,将容身之地当作每个公民的公益性保障资源,建议稿称之为“住宅土地使用权”,政府退出部分土地市场,还利于民,借此打通城乡居民的界限,为城镇化过程中农民进城住房问题打通关节。与其让不合法不合规的小产权星火燎原,还不如承认住宅使用权的公共资源属性,让国民利益均沾。

  但房地产市场要进行上述根本性的变革,还取决于有关方面的认知和现实条件的约束。

  要抑制高房价,土地市场的改革是大势所趋,每个公民拥有一块保障型土地的前提是,像宅基地一样,不允许通过交易获得资产性收入,这与建立基本住房保障制度相似。事实上,政府在推出保障型住房时,对土地价格实行优惠,甚至是无偿划拨,现在可以从法律关系上进行确认,并推广到每个人头上。如此一来,公共资源将惠及所有国民,而不只是低收入阶层。

  存在的现实约束是,每个公民手中握有的土地使用权价值是不一样的,以目前大城市的资源集聚能力,当然许多人都想在特大城市获得一块住宅土地,但这是不现实的。中国的城市化不仅仅是房地产领域的均等化,更牵涉到社会保障、就业机会等方面的公平性,农村居民以宅基地掉换城市的土地使用权,就牵涉到交易与级差地租的定价问题,在现阶段是难以达成的任务。最终我们仍然无法实现想像中的公平。

  更大的问题是,如果每个公民拥有住宅土地使用权,房地产市场该何去何从,把土地集中到房地产商手中进行统一开发呢,还是像农村一样自家建自家的房?看来我们还得开发一种土地住宅权使用券,在购买第一套住房时充抵购房款,不分地段好坏,人手一份。但这样一来,又成了撒胡椒面。

  绕来绕去,笔者想说的是,建议稿动机纯良,在实行时存在技术障碍。复杂的制度改革最好用简单的办法来做,争取实质性突破,如果能够争取到住宅70年后不续费,并且固定成法律文本,就是土地所有权改革的实质性胜利。(作者系资深财经评论员)


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