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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

触动住房制度“神经”李开发建议稿蹿红网络  

2009-04-19 20:49:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  [提要]一份在2007年便已出台的学者建议稿,却在2009年的3月突然成了众多媒体关注的焦点。在百度上输入“李开发+住房制度”,便跳出15700多条网页链接,且大部分是近期发布在网络上的。

一份在2007年便已出台的学者建议稿,却在2009年的3月突然成了众多媒体关注的焦点。在百度上输入“李开发+住房制度”,便跳出15700多条网页链接,且大部分是近期发布在网络上的。李开发是谁?他的建议稿是什么?第三次住房制度改革是什么含意?在楼市刚有所回暖的时候,这样一份建议稿的面世,背后有没有“房地产调控将再次从严”的玄机?如果建议稿的内容得到采纳,会对市场产生怎样的影响?

本轮事件,始发于东方早报2009年4月2日以《国家住房建设制度报送住建部》为题,指一份由10多位专家参与完成的《国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)》(以下简称“建议稿”)已报送住房和城乡建设部等相关主管部门,并对建议稿的内容进行了介绍和分析,文中用小标题标出“这次住房建设制度的拟订算是第三次国家住房制度调整”。随后,各网站纷纷以“国家拟第三次调整住房制度”为题给予转载。由于其中涉及市区二套房加税、城镇土地拥有永久使用权、城乡实施一体化等多个重要内容,一时群情关注,不少专家更纷纷撰写评论文章,就建议稿的相关内容进行评述。

对于建议稿内容,不少专家认为,该建议稿力图改变当前房地产市场中一些不合理的地方,但所提的建议缺乏合理性或操作性,如果作为国家第三次制度改革的内容推行,可能会带来不少新的困难与问题。

戏剧性的是,针对批评,该建议稿的执笔人、中国管理科学研究院研究员李开发第二天就发表声明,指有关报道称国家将推出第三套住房制度是一种误读,学者向政府有关部门提交自己的建议或研究成果,与人大代表的提案是一个类型,不能说学者有提案,政府就要用。

不过,李开发有意无意中又透露,他在两周前得到住建部官员的回应,并与有关司局领导进行了交流,他们只是表示还要研究研究。目前他正在等待发改委和国土资源部的回应。而在4月2日举行的中国经济名家讲坛上,李开发也公开表示,“我们这次报告会解读的建议稿虽说是学者版,不是政府版,但其目的是为国家住房建设制度的最终出台起着探路、试水、征询社会意见的作用。”据了解,这份建议稿于2007年6月成文。之后,李开发在不同场合均推介过这一报告。也有媒体对此进行过报道,但多局限于行业类报刊,反响并不大。这次一些媒体“误打误撞”,反而让这份建议稿一下子全国皆知。

根据李开发的阐述,建议稿最大的关键在于借鉴农村的宅基地制度,研究这个制度下的可实施性,以公民住房权为纽带,可以解决城市一体化过程中的住房制度问题,成为国家住房制度建立的主线。

但在不少专家看来,其核心关于加强保障房建设的内容目前已经是社会的共识,建议稿中最关键的还是城市居民享有永久不可转让的住宅土地使用权和在市区购买二套房需交税两条。前一条由于涉及土地的性质以及70年使用权的续费问题,后一条由于涉及变相征收物业税,都可称得上是对当前住房制度颠覆性的改变。

有媒体观察人士认为,这场争论,与其说是对这份建议稿本身的争论,毋宁说是前一阶段70年大限及物业税问题的争论;这也反映了当前社会各界对于住房制度如何改革,尚存有各种各样不小的分歧。

1城镇土地永久使用=土地私有化?

该建议稿第十一条:“城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。”

众所周知,中国的城镇土地属于国有,中国居民购买商品房,只拥有70年的使用权。而如果使用权变为永久性,则不禁让人联想到土地私有化的问题,再一次引爆了关于住宅使用权满70年后需不需要缴费的问题。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云认为,这种提法,与当前法律规定是相冲突的,与我国土地管理的理念也不符。居民享有永久性的土地使用权,则无异于架空了国家的土地所有权。

资深财经评论人叶檀则更直接地指出,这份乌托邦式的建议稿意在建立土地个人所有权制度。叶檀认为,国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。以此为标志,农村宅基地的商品属性从根本上被否定。而关于《土地管理法》中住宅70年大限的条文,再次印证了土地国有性质不可动摇,土地所有权的价格控制在政府手中。

对此,李开发回应称建议稿的核心在于强调“党和政府保障人民群众的住房基本权利”,而与土地制度无关。

而另一些专家则质疑这个操作背后的合理性。中原地产项目部总经理黄韬认为,这种提法违反了国有土地有偿使用的大原则。在当前的土地出让中,都是包含有70年的地价的,这跟农村宅基地的做法并不一样。另一方面,宅基地的流通性差,不可以抵押、转让或出租,甚至连继承也是有条件限制的,而城市的住房流动性强,需要可以交换和买卖,这两者不尽相同。同时,宅基地的拆迁补偿跟商品房的拆迁补偿标准不一样,如果城乡一体化,又该如何处理呢?

满堂红地产首席研究员龙斌则认为,城市人口集中,注定了城市土地的使用,是一种集约化的使用,因而无论价值、规模、规划等都与宅基地有着根本的不同。与其向农村学习宅基地的办法,还不如向香港、新加坡等地区学习城市集约化处理住房的经验;照搬农村宅基地的做法,是方向性的错误。

2、市区二套房加税=变相物业税?

建议稿第三十五条:第二套住房在市区的,不动产税从购买第2年起算,税率分别每年递增0.25%,达1.5%为限不再增加;第二套住房在城市郊区的,其税率减半征收,并在购买之日起10年内免税。

虽然李开发在接受采访时称,自己认为物业税的提法不确切,应该叫不动产税。不过针对不动产征税的行为,依然不免让人想到前一阵子沸沸扬扬的关于国家开征物业税的传言。省地税局一名官员表示,根据建议稿的描述,这种不动产税征税的对象与物业税的征税对象是一样的,纳税人也是一样的,从原理看两者差不多,但是不是就叫物业税还是不动产税,还可以进行讨论。

不少专家认为,通过征税来调节房地产市场的不平衡,初衷是良好的,但具体的方案操作性不强。

作为国内提倡对二套物业征税的第一人,中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华表示,对住宅二套房征税,日韩等国已经非常普遍。这份建议稿力图通过征税来对房地产的地区结构调整,对投资性买房起了一定的限制作用,调节了城乡与郊区之间的矛盾,有一定的积极意义。

不过,杨卫华、黄韬等专家都指出,市区与郊区的界限,尤其是城乡结合部一带难以划分。例如天河区,从理论上说当然是市区,但天河区的边缘地带属不属于郊区呢?上述省地税局官员则指出征收中有诸多困难:二套房应当按照个人还是家庭去界定呢?应该按照多大的家庭规模限定?如果按照家庭限定,是否对拥有物业的单身人士不公平?市区与郊区之间,是否要用划红线的方式来确定界限?如果划定了红线,是否会出现房地产企业集中在红线的一侧开发的尴尬情况?

杨卫华指出,税收是国家调节经济的重要杠杆,但税收不是万能的。房价这么高,难道是税收政策造成的吗?方案中设计的税负其实已经过重了,反而会加大消费者的负担。当前应该更多地通过市场的价格来调节。

龙斌则表示,全世界的城市化都是自然形成的,不一定要靠税调节,才能迫使他们去郊区居住。当前由于经济下滑、形势不好,对任何行业限制性的政策,都会对该行业造成特别大的打击,房地产也不例外,此时提倡加税,显然并不是一个好时机。

黄韬建议,与其无差别地对二套房征税,不如学习外国的做法,按物业是否空置来征税,这样就能打击住房空置率,真正达到调控投资性购房的目的。

链接

李开发何许人?

李开发,《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员。2004年,李开发是首批对郎咸平国有企业改革观点提出批评的学者,引发了国内一场持久的“郎顾之争”学术辩论。

近年来,李开发转而关注房产,坚持认为应该抑制房地产暴利,但他也认为,开发商没有违反法律,不能把房价的问题归罪于开发商。

历次住房制度改革

目前尚没有第一、第二次住房制度改革的权威表述。

最早可追溯到1988年1月15日,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。其改革办法是实现住房商品化。1998年,以国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,住房制度改革全面展开,住房实物分配被取消,实行住房分配货币化。

从1998年至2008年期间,我国共进行了8次较为重大的住房制度政策调整。2007年,十七大第一次在党代会报告中专门提及住房保障制度。当时,亦有媒体冠以“第三次变革”的称谓。

网络调查

六成网民认为改革更买不起房

在消息出来以后,凤凰网财经频道展开了一次简单的网络调查,共有11447名网友参与了投票。其中,60.9%的网民认为,所谓的第三次住房制度改革,将可能出现房价更贵的后果,导致更买不起,只有30.4%的人认为这是一件很好的事情,可以借此实现城乡居民一体化。

而对于对市区二套房加税的建议,有61.8%的网友认为,加税将使房价更高,对购房人没有帮助,但也有35.8%的人认为可以减少城市资源浪费,让更多的人有房住。

 

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