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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

“居者有其屋”非官方解决之道受关注   

2009-04-19 20:49:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  城市公共资源那么紧张,中国更紧张,允许一个家庭拥有多套住房而不交税,要被地球人笑掉大牙

  经济学家李开发,近日因一份关于住房制度改革的建议稿而成了焦点人物。这份向有关部门提交并向社会公布的建议稿名为《国家住房建设制度(2010—2050)》,其49条内容勾勒出一个完整的住房改革方案。

  2007年11月5日,温家宝总理在出访中亚的行程中接受香港凤凰卫视记者专访时说:“我们确实需要设计一个新的住房建设制度。”

  长期从事城市经济发展战略与城市规划研究的李开发说,自己平生所愿是“做一个为老百姓利益鼓与呼的学者,做一个为体制改革与社会进步鼓与呼的学者”,总理的表态让他振奋。

  李开发联合其他学者,开始调研并设计这项方案,想早日实现“居者有其屋”。

  方案公开后,李开发收到许多赞许,同时也有质疑,学者叶檀评价这一方案为“动机纯良”但“乌托邦式”。

  在住房成为与医疗、教育并提的“新三座大山”的背景下,这份方案被赋予了超过其原意的内涵。某媒体称“国家拟第三次调整住房制度”。李开发赶紧在博客上澄清:“本建议是学者的研究成果,并不是国家将要出台相关制度的来源。”

  不过这份建议仍然引起了官方的高度重视。李开发告诉《瞭望东方周刊》,他已得到住房和城乡建设部官员的回应,有关司局领导也与他进行了交流。

  北京基本保障性住房可以不到3000元一平米

  李开发的建议稿,主张将农村宅基地制度引入城市,实施城乡居民一体化的住房保障。“农民30年来从没有发生过住房问题,其核心就是政府不收税费,是完全成本价的住房。”

  建议稿将城市保障性住房分为三类:一种是住宅土地使用权住房,一种是调剂类自住型住房,第三种是廉租房。

  住宅土地使用权住房属于基本保障性住房,建议稿规定申请特大城市如北京住宅土地使用权住房的标准家庭户(三口之家),可获得的住宅土地使用权面积为20平方米,购买容积率不低于3.5的住房面积上限65平方米。城市规模越小,住宅土地使用权面积则相应增加,容积率也相对降低。

  调剂型自住房是保障性住房的另一种。国家鼓励有条件的城市居民积极改善居住条件,用住宅土地使用权购买调剂类自住型住房,其住房面积上限为基本保障型面积的两倍。

  国家对城市调剂类自住型住房房价的上限进行控制,以城市居民家庭平均年收入为依据:中小城市不大于8:1,大城市和特大型城市不大于10:1。

  根据李开发的初步测算,按照这个方案,像北京这样的城市,基本保障性住房可占到40%~45%,调剂型住房也在40%左右,商品房占20%。“随着经济的发展,后两者会上升,买基本保障性住房的会减少。”

  至于价格,李开发告诉《望东方周刊》:“在北京,按这个标准,基本保障性住房多数可以不到3000元一平米,位置在市区而不是郊区;调剂型自住房,四环内面积不超130平方米,最多是90万元,每平米不足7000元。这种调剂型的住房容积率较高,不能算是住得舒适,要想舒适,就购买随行就市的商品房。”

  该项建议另一个特点是,已经成为城市人的外地户籍人口,符合一定条件,也可以申购保障性住房。特大型城市,申请住宅土地使用权住房,须居住五年以上,有正当稳定的经济来源,收入水平达到或超过当地居民平均值。城市越小,居住年限相应降低。

  “在北京这样的城市,四分之一强不到三分之一的外来人口可以达标。”李开发说。

  建议稿还主张对购置第二套住房实施征税。“第二套住房在市区的,不动产税从购买第二年起算,税率分别每年递增0.25%,1.5%为上限;第二套住房在郊区的,税率减半,并在购买之日起10年内免税。”

  对于投资性住房,“从第一套起,或包含自住性住房从第三套起算,不动产税税率从该住房的市场价值2.0%起算,每增加一套住房税率提高0.5%。”

  李开发说,建议稿已经充分考虑到先富群体的利益,税率比国外低得多,“富人要知足,懂得收敛自己过度的欲望”。

  城市管理者要会算账

  《瞭望东方周刊》:建议稿说保障性住房向符合条件的外来人口开放,这如何与户籍挂钩?他们能否借此取得户籍,成为真正的城市居民?

  李开发:是的,他们将成为真正的城市居民。这是有政策依据的。1998年7月22日,国务院发出批转公安部《关于解决当前户口管理工作中几个突出问题的意见》。文件第4条指出:在城市投资、兴办实业、购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属,凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或者生活来源,已居住一定年限并符合当地政府有关规定的,可准予在该城市落户。

  对11年前的国务院文件,我们只要稍加调整,就可以与现在的制度衔接。

  市场经济需要大量的劳动力自由流动,需要清除流动中的障碍。这些人已经融入了城市,你不承认有用吗?只会是两张皮。

  《瞭望东方周刊》:但是管理者会认为外来人口的增长会给城市带来过大的压力。

  李开发:管理者要会算账。比如农民,在城市享受不到保障性住房,只好高价租房;辛苦赚的钱却要送回老家,建一个长期不住的房子,既是浪费,也是怪圈。原籍政府想管理人不在,这边是人在政府却没法管,服务也衔接不上。

  不少农民工跟我说,他们准备在城市里呆几年,挣二三十万就回老家去,盖个房子,开个小店铺,因为城市里没有他们的房子,也没有相应的保障。如果他们把这些收入留在城市里消费,对经济是一个巨大的推动。

  以北京为例,约500万外来人口,如果每人每年租房费用1万元,相当于每月830元,对北京的GDP贡献就是500个亿;如果每月手机费200元,生活费900元,交通费200元,GDP贡献额就是800亿元;如果再加上他们组建企业交纳的税收以及文化教育各项消费,总算起来,可能有整个北京市GDP的40%。

  我们做过一些调查,500万外来人口中,至少有300万是技术白领与管理白领,如果允许他们中的一半,也就是150万人买保障性住房,假定每套50万元,整个拉动的消费就高达7500亿元;如果1/5能购买调剂性住房,可多拉动消费2000亿元。

  这还仅仅是一个北京市。如果国家出台全国性的住房建设制度,有可能拉动消费10万亿元,甚至20万亿元的巨大居民储蓄全部投入消费。

  这样大的拉动力量,医疗办不到,教育办不到,只有国家住房制度能办得到。

  民生问题不能市场化

  《瞭望东方周刊》:在你看来,住房问题延续多年未能解决的症结何在?

  李开发:根本的问题在于住房制度改革,核心是公民的住房权利的实现。思考我国房地产业的发展轨迹,从1998年国务院关于住房制度改革的两个文件起,到近年来的两会政府工作报告,一以贯之的观点是,民生问题不能市场化。

  《瞭望东方周刊》:既如此,为什么保障性住房建设到现在并不完善,以致住房成为一个重大社会问题?

  李开发:这涉及近几年在深化经济体制改革的时候,对地方财政收入来源的调控问题。地方财政供养的人很多,但收入来源很有限,又希望加快发展速度,于是片面推动房地产发展---土地一卖就是钱,房价高税收也多,地方过多地依赖土地财政来支持经济发展,在房地产上走得太远。

  2007年元月,当时的建设部长汪光焘在全国建设工作会议上指出,住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障,他说,从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。

  《瞭望东方周刊》:但是在保障性住房开发当中,仅靠政府之力恐怕难以为继,仍然需要借助市场力量吧?

  李开发:那些一天到晚说建设保障性住房就要政府花钱的人肯定不会算账。中国8亿农民住房政府没有掏一分钱,就是宅基地政策。像廉租房建设,一直认为政府要掏钱,其实也可以不掏钱的。

  我们测算过,政府只要给政策,市场就可解决廉租房的问题。什么政策,就是建设过程中一切均是成本,没有利润,政府也不征税,建设一个400套的酒店式公寓型廉租房,每套30平方米,如果用来出租,参照大学生公寓,可住4个农民工,月租金如果是800元的话,每个人只分摊200元,一定租得起。这个价位的投资回报是6%。

  免税费后,有这样的投资回报率,我们可以鼓励社会筹集资金建设,建成后也不收营业税、所得税,但是我们要求建设者要在其中留出2%~4%的特困户住房,少收甚至不收租金。这种廉租房有了物业,有了日常管理,做到了清洁、安全、卫生、管理有序的目的。政府的任务只是给政策,并加强监管。

  泡沫总有一天要破灭

  《瞭望东方周刊》:一种舆论认为房价居高不下是政府托市所致,因为政府可获得可观的土地出让金,如果政府大力支持保障性住房开发,收益是否会减少?是否会带来改革的阻力?

  李开发:其实政府的收入并没有减少。人们的错误认识是以泡沫化下的高房价为参照,但那本来就是不科学的。低收入人群房价越高就越买不起,越是存款,内需就更拉不动。建议稿进行差别化对待,需求拉动了,各个层次的消费者都满意,公平与效率都兼顾到了,政府当然也能从中获益。

  《瞭望东方周刊》:那么房地产商的利益呢?

  李开发:房地产商的利益也没有受损。房地产商跟我说,靠泡沫的好日子不会长久,总有一天要破灭。就像前面计算的,拉动巨额消费,开发商在其中有巨大利好。个别老板与其雇人造势,签假合同、假按揭,不如踏踏实实赚合理的利润,那样才能长久。

  《瞭望东方周刊》:但是你提出的对二套房进行征税的建议,仍然被不少人批评为将影响楼市的投资信心。

  李开发:建议稿提出限制是宽松的。允许有第二套住房没有错,但是经济条件好的富裕人群也要兼顾公共利益。城市公共资源密集,人口多,如果有钱人都可以在城市中心区拥有第二套住房,中低收入阶层就会被挤压到远郊区。

  美国的土地资源那么宽松,人口是中国的四分之一不到,对二套房的持有环节税制非常严厉。最近一年多,媒体报道美国金融危机以来有一美元一套的花园别墅上千套,却没有人敢碰,因为那是烫手山芋,持有环节的税收够他喝一壶的。

  许多国家实行一户一房制度,几乎没有一个国家不对多套住房的持有者征税。城市土地那么紧张,中国更紧张,允许一个家庭拥有多套住房而不交税,要被地球人笑掉大牙。

  李开发:著名经济学家,坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一,2004年“郎顾之争”中代表国务院国资委与郎咸平进行论战。《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员,中国企业改革与发展研究会常务理事。

 

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