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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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国家住房建设制度建议稿参考资料1李开发:建设保障性住房政府可以不花钱  

2009-03-02 16:51:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:建设保障性住房政府可以不花钱

文章来源:新民周刊 文章作者: 发布时间:2007-09-06  

 

  开发商的“天气预报”比文件还准

  不久前结束的“全国城市住房工作会议”就“全国保障性住房建设”作了专题讨论。笔者认为这是朝着正确的方向前进了一大步。

  刚刚过去的2007年上半年房价让人瞠目结舌。在房价已经两年呈20%以上涨幅的基础上,再次全国性高涨,其中深圳上半年就暴涨了50%,其它地区上涨30%已经成为稀松平常事。不论是广州市调控房价的七条政策,还是南京一房一价的做法,都没有束缚住房价这一脱缰的野马。

  回顾近三年房地产调控,越调越失控,越调越飞涨。房价背离大部分人们的承受能力,这是不争的事实。人们有理由思考我们的保障方式与保障路径是不是正确。

  笔者认为,政府出台的有一些办法确实能够抑制房价,但缺少细则,执行不力。三年来,从2005年的《国八条》、2006年的《国六条》,到2007年的“兵分三路”,出台的各项措施几乎都没有发现管用有效的内容。加之部分地方政府官员公开为房价高涨张目,房地产开房商的对策化解,因此调控成效甚少。更不容忽视的是,确有许多调控的措施,比如招拍挂政策、控制土地供应、打压小产权房的政策,不论是从市场经济理论、还是从计划经济理论上看,都是推高房价的。无怪乎房价飞涨、猛涨与报复性上涨。任志强先生的“只为富人盖房”、“房地产就该暴利”、“政府每调一次就涨一次”、“不买房的都亏了”不幸都一一言中。某房地产商会公布有48%的经济适用房为富人为占有。潘石屹为此有一名言, “富人抢走穷人的救济粮。”开发商的“房地产天气预报”比文件准确。这一现象值得深思。

  正象笔者在2006年接受媒体采访时曾经大声呼吁的那样,房价不是调控核心,核心问题是居民的住房保障问题。这也是本次“全国住房工作会议”的研究重点。

  回首今年年初,建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”三年的调控历程,政府调控思路从“房价调控”回归“保障性住房”,也说明房地产市场调控是一个探索的过程。

  对比“住房自有率”是个伪命题

  宏观的房地产市场应当分为两大块,一是保障性住房,二是商品房市场。我们近几年的房地产调控成效逆动,问题的关键在于混淆两者的区别,把保障性住房委托给开发商。更何况保障性住房从总量上看仅不足2-3%,而且许多机关单位集资建房还占用其名额,加上高收入人群弄虚作假拿走了一部分经济适用房,因此保障性住房成为点缀,全社会只有向开发商购房一条路。最近的会议仅落实了特困户的廉租房,占70%以上的中低收入者未进入政策保障的范围,这显然与民众的要求相距甚远。

  近一年来,众多专家在讨论房价高涨的成因时多次引用一个数字,就是中国的城市住房自有率已经达到82%,国外许多发达国家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,认为中国人拥有自己的产权房的意识太浓,我们住房保障制度做的已经很不错了。我认为这其实是一个伪命题,中外的情况不具有可比性。

  事实上,近几年当中我们把世界上一些能找到资料的国家住房制度都进行了一些研究。比如说美国的社会保障体制比较健全,没有户籍等二元体制,社会的创业机会比较多,那又是一个汽车上的国家。买房对一部分习惯于流动的人群来说,不仅不方便,而且买了也会卖出去。

  在美国和西欧,与个人收入的比例折合起来算,住房和租房相对都很便宜。此外,美国有17%左右,西欧有高于20%的人口居住在政府或企业提供的廉租房里。而美国与西欧的老年人往往到了65岁就出售自己的住房住进老年公寓。

  但是在中国的许多城市,“购房入户”叫得很起劲;大城市租房价格相当贵,与其把钱交了房租,不如贷款购房;炒房还可以有巨大的增值。在这种情况下住房自有率当然高。再说,住房自有率也不等平均自有率,有一部分有多套住房,有许多人一套没有。所以住房自有率说明不了任何问题。

  政府没有找准解决城市居民住房权利的实现途径

  笔者认为,城市居民作为共和国公民,实现住房权利是宪法赋予的神圣的权利之一,是一种基本的社会公平。但结合建设部汪光焘部长关于住房权的观点,城市人民有住房权实现途径吗?目前没有。

  依据《中华人民共和国宪法》中关于人民权利的内容,城市人口的住房权是确保的。在计划经济时期,采取分配的方法来解决。任何一个人参加工作,供职的单位有责任解决其住房。单位向职工收取极为低廉的房租。本人参加工作之初,与一地级市中级法院院长邻居,本人一间20平方住房,院长全家不过三间另带一6平方厨房。后来分了一套使用面积40平方的住房,本人月工资收入69元,(1985年),房租每月只有3块钱,相当于工资收入1/23,没有听说谁交不起房租。这和现在市场混乱价高、令人发怵的租房市场完全不一样。在当时的条件上,这么便宜的住房谁不租是傻子。同时,人们也没有自已建房的土地与资金条件。

  进入市场经济时代,政府没有找准解决城市居民住房权利实现的途径。住房市场化到现在已经有10年了。1998年国务院的23号文件出台时,规定家庭收入低于房价四倍的可以申请补贴。这个意见是当时一大批专家讨论制订的,也参照国际上的正常做法,即房价为家庭收入的4倍为上限。所以在这个精神主导下,住房的价格没有出现大幅度波动,老百姓是有承受能力的。但2003年后,这一政策发生了偏差。房地产市场已经为房地产开发商把持,政府的经济适用房的管理线条太粗,数量太少,根本无法与开发商抗衡,以至于开发商个人利益最大化, “富人抢走穷人的救济粮”。

  将“宅基地制度”引入城市

  反观面广量大的中国农村,政府没有花过一分钱,却从来没有听说农民有住房问题。其原因就在于政府用政策确定了农民解决住房的途径,即农民实际拥有住房权,体现方式就是宅基地制度。农民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本价。套着这一条思路,五十年来,中国农村从来没有出现过农民的住房问题,也没有兴风作浪的房地产开发商。这一例证值得重视,住房土地使用权问题是其中核心。

  笔者在前不久中国经济体制改革研究会的“低收入人群的住房问题研讨会”上,提出“转换思路,政府建设保障性住房可以不花钱”。

  按照资源公平占有的原则,城市居民应当从土地制度上来解决住房保障问题。在农村,户均可获得180到400平方米左右的宅基地,那么,我们完全可以把这项制度延伸到城市。在小城镇,户均可享有60平方米住宅土地使用权,折合成容积率,大约可以购买120-150平方米的住房;在中等城市,为了控制资源,加上容积率提高,每人可以拥有30平方米的住宅土地使用权。按容积率为1:3的比例,可购买90平方米的住房;在特大型城市,每户可拥有20平方米的住宅土地使用权,按照1:4的容积率,可购买80平方米的住房。单人户可拥有12-15平方米的住宅土地使用权,购买容积率1:4以上的住房40-50平米。

  所有以住宅土地使用权为基础的购房只应当包括拆迁费、配套费与建筑成本,这与农民的宅基地是一样的道理,比商品房少两大块,一是土地出让金,二是暴利。在北京,三口之家,如果不是位置特别好的地段,在建筑成本通常为1850元左右的前提下,再加上拆迁费与配套费,合计起来3000元/平方米可解决问题。

  一个人在原住地之外的地方申请住宅土地使用权住房,就必须放弃原住地的住宅土地使用权。新住地的住宅在其合理的扣除面积之外,必须交纳土地资源使用税(叫物业税不确切),原住地的住宅当然也须交纳土地资源使用税。一个家庭(1户)只能在一个地方享受住宅土地使用权,这就促进了土地的流转与土地使用权的流转。可以解决我们近10年无法解开的剪不断理还乱的住房管理与保障制度的症结。

  近几年来,笔者多次参加有关方面的房地产调控政策讨论。在一次研讨会上,有的专家不同意我的观点,说土地是政府的。我说这个不错,那么政府又是谁的呢?今年的政府工作报告中,温总理说,房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。什么叫重点,就是比例上要大,要超过那种价位高的商品房的比例。所谓面向广大群众,就要开发广大群众有购买能力的价位合适的住房,地方政府不能通过保障性住房来挣广大中低收入阶层的钱,这个意思再清楚不过。

  有专家又提出,政府财政没有足够的能力来实现广大中低收入者的住房保障。

  城市居民的住房保障难道真要政府掏钱吗?在中国的广大农村,在经济条件远不如城市的农村,农民的住房保障政府花钱了吗?没有!我们只是建立了农户宅基地制度,中国的9亿农民就从来没有发生过住房问题。我们天天在谈住房保障,却离住房保障越来越远,我们为什么不可以将在广大农村行之有效的住房保障方式引入城市呢?

  炒房作为投资行为,虽然不利于住房市场的调控,但显然是合理的市场行为;银行业30%以上的贷款集中在房地产上,虽然已经成为重大问题的雷区,房价也已经走火入魔,但是光从现有的调控措施找不到解决问题的可行办法。实现“公民住宅土地使用权制度”,恰恰可以解决全国人民的住房保障问题,还可以打破城乡二元化体制,解决城市化过程中的一系列难题,对城市之间居民迁移提供了体制性解决办法。

  过渡性措施

  关于城市困难户、新生与外来就业群体(含原住地农村的公民)需求的廉租房建设,笔者认为,廉租房建设是保障性住房框架内的事,并不是像很多专家认为的那样,一定要政府要拿许多钱才能解决这个问题。

  我们测算,组建一个廉租房基金会,通过社会力量筹集资金,这部分资金投资回报率可以达到6%左右,比银行利息高得多。前提是政府要给政策:一是不收土地出让金,只征收配套费与拆迁费,二是免征廉租房建设的各项税收,三是安排位置在交通与公共配套设施完备的地段。政府免除的资金可用来补助特别困难户。

  廉租房如果建小户型,以在北京建设为例,每户30平米,有卫生间和厨房,用来出租每月只需700元,外来打工人群、农民工如果4个人住一间,每月每人不足200元。由于投资的回报率可以达到7%左右,所以钱不是问题。而30平方米的房租600-700块钱,只相当于目前租房租金的50%不到,特困户可减半收取,流动人口、农民工也有这个的承受能力,复杂的房地产宏观调控政策就可以稳妥落实,

  笔者认为,由于多年来住房制度方面的思路走偏,已经导致了一系列严重问题,现在应当返朴归真,回归本位。作为过渡,凡自住性的第一套住房,超过限额的面积,不论大小,在10年内不开征土地资源占用税;第二套以上住房,从缓开征,可从第一年的房产现值的0.5%征起,每年提高0.5%,最终达到最高限额3%。居民拥有第2套以上住房即商品性住房,应当分清在城市核心区、城市外围功能区、城市远郊区的不同,对应的资源占有税应相对不同:比如,城市核心区的是3%,城市外围功能区的应当减半征收,城市远郊区应当再减半征收。这样,根据占有公共资源的多寡开征不同的资源占用税,既可以满足富裕阶层的丰富性住房需求,也体现了不同资源占有的效率,符合资源社会化平等共享的原则。

  政府应当确定城市核心区主要满足住宅使用权的住房购买需求,居民申请面积超过住宅土地使用权的部分可按商品房对待随行就市。商品性住房主要在城市功能区与远郊区建设。参照新加坡的做法,对外国人投资购买中国住宅与开发商品性住房进行必要的限制。这样的住宅土地使用权制度一落实,城市化进程中的众多矛盾将会迎刃而解。政府只出政策即可实现天下大治,这才是最高明的政府管理章法。

  (作者为《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员)


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