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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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国家住房制度建议参考资料4李开发:房地产支柱理论在利益集团干扰中走偏  

2009-03-02 16:46:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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www.eastmoney.com   2007-06-22 12:07   李开发  

 

 如何评价房地产支柱理论的作用,近来在理论界、财经界争议颇多。2003年是房地产支柱理论的诞生年,从问世以来,房地产开发热潮一浪高过一浪,房地产开发的形象进度也越来越快,但随之而来的是房地产价格年年飙升,有些城市甚至年年幅度超过20%,个别的甚至超过30%,人民反响的最强烈的教育、医疗、住房“三座大山”中,教育涉及的是每年3000万人,医疗涉及的是每年上千万人,唯独房地产业波及3-5亿人。由于房价畸高,所以从2005年起,国家就开始对房地产业进行宏观调控,然而调控非但没有奏效,房价反而飙升更快。在此情况下,人们对房地产理论开始反思,甚至有许多专家学者建议取消房地产支柱理论这个提法。支持房地产继续享有支柱地位的也大有人在。笔者认为,讨论一项涉及国计民生的产业的位置与作用,关键不是公说公有理,婆说婆有理,不在于一个学术领域的争吵,而在于找准位置,找对位置,依据事实,辩明真伪。唯物主义的真理理论告诉我们,真理也有相对性。正确的东西不能绝对化。笔者认为,房地产支柱理论没有错,错在好经念歪了,对房地产支柱理论的不正确的解读。应当从事实本源来捋清房地产支柱理论的概念,更好地发挥房地产支柱理论的作用。


  为什么将房地产业列为国民经济的支柱产业?答案有四大理由,一是房地产在改善城市环境,扩大城市功能中有巨大作用,是城市经济建设的形象工程;二是房地产在城市化进程中,能够不断满足扩大的城市发展与住房需求,是重要的保障工程;三是房地产业可以拉动消费,改变国人储蓄倾向,推动现实消费,进而扩大投资,产生有效需求。四是扩大就业机会的重要途径。从这几个理念来看,把房地产业列为支柱产业具有重要的战略意义与重大的经济贡献作用。

  从房地产业列为经济支柱产业以来的四年实践,我们可以重新认识房地产业支柱理论的四大理由。

  第一,房地产对城市发展的推动是巨大的,对改善城市环境的作用不可低估。但有不和谐的因素。主要是开发商追求利润的动因,城市规划的软约束,造成不少地段的超强度开发,给城市发展留下严重的后遗症。规划的绿地变成住宅,规划的8层变成了18层,小区的车位从30%下降到10%,有的重要交通路口,由于人气旺盛,开发商千方百计说服规划部门更改规划,建设了数幢30层以上的写字楼,总的建设面积高达20万平米,由于写字楼常常100平方米可能容纳一个小型公司,致使在狭小面积里,人流拥挤,车流阻塞,成为交通不畅的重要原因。房地产业不规范的发展负面影响不容忽视。

  第二,房地产业在不断满足城市扩大与改善的住房需求方面,确实起了一定的作用,但问题是主要的,基本目标相距较大。由于房价暴涨使得大多数城市居民无力改善住房。从类别上看,房地产业解决了少许白领阶层的住房问题,解决了少数一加二家庭即年轻子女加双方父母合力购房工程,但城市的大多数的人的住房愿望难以实现。许多大中城市的房价已经飙升到城市家庭平均年收入15倍以上,笔者研究北京居民从1996年人均收入7700多元到2006年的接近20000元的实际,在没有大宗开支的情况,全部积蓄也不超过12万元,与动辄百万元以上的房屋价格无法接轨。而从另一个层面看,真正的富裕阶层早在2003年之前,住房改善的任务已经完成,房价暴涨只是富裕阶层参与投机炒作的重要机遇而已。房地产的基本功能已经从居住异化为投资增值功能。据统计全国房地产在开发商手中的没有售出的就高达1。4亿平方米,那么已经售出空置在投资炒作人手中的有多少,目前没有数据,但那么多高尚住宅夜晚灯火廖若晨星说明数字不容低估。房子再多没有解决居住功能,空置的“房子”其实其真正意义不是房子,而是用于投资增值的一种无差别的产品,跟居住是不搭界的。

  第三,房地产业列为支柱产业后没有起到促进消费拉动投资的作用,反而成为经济发展的绊脚石。居民手中有大量的储蓄,早在2002年时候,银行中存款余额约12万亿元,到了2007年5月,这个数字也飙升到17。8万亿元。储蓄没有下降,反而大幅度上升。原因在于,真正需要住房的是广大真正缺少住房的中低收入阶层,由于根本无力承受高涨的房价,所以无法将储蓄转化为投资。房地产成为了富人资本运作并用以瓜分中低收入阶层财富的利器。

  第四,在扩大就业方面,房地产业起到了一定作用,但有偏差。调查表明,虽然近年来,城市建设总的工作量增加较大,但建筑工人依然是月入不过千元,甚至也就是五六百元,财富并没有分配给新就业者,但售楼小姐月挣数万却不绝于耳。房地产发展过程中财富分配不公平的一面比较突出。

  通过分析,我们认为,房地产业作为支柱产业的确出了问题,而且比较严重。房地产支柱理论本身没有错,错在于操作层面过分夸大作用,国家正确的产业导向政策没有得到地方政府的充分重视,众多利益集团为误导推波助澜,使健康发展的房地产业在实践中走偏。

  走偏之一:把房地产业夸大为独一无二的支柱产业,使国民经济严重失衡。近些年来,许多城市在发展中一切向房地产业让路,政策可以无限变通,以致于房地产业畸形发展。从国民经济中产业的整体发展上看,房地产业属于三大产业中的第三产业,在第三产业群体的十二大门类中列建筑业序列。在建筑业类六个行业中名列第三,是房屋开发。回顾一下国民经济的三大产业,第一产业是农业与林牧业、渔业及采矿业,是原辅材料与食物取得一类;第二产业是制造业与加工工业;第三产业是为第一与第二产业的服务业。第一产业的重要性不用说了,民生之本,事关五亿农民与十三亿人口,近十几年每年的中央一号文件都是农业,所以一定是主要的支柱产业;第二产业是国民经济中最活跃的细胞,是经济的活力所在,是国民产值的主要来源,也是国家税收的主要来源,国民经济的现代化、国民经济的结构转型,主要就是第二产业升级换代。纵观世界经济竞争,核心都是在制造业与加工工业,比如,在日本,重型机械制造、精密仪器,精密机械、汽车业、电力机械、材料冶金、材料化工、集成电路,计算机产业等等,在全世界首屈一指,因此有巨大的竞争力。第二产业也可细分为二十八个门类,是国民经济的核心与动力部分,既是基础所在,更是竞争力所在,这是公认的;第三产业中,主要有十二个大类,无论是商业贸易业,还是交通运输业,还是金融业,还是餐饮业,酒店旅馆业,教育业,文化业,医疗卫生业,恐怕其重要性都没得说。咨询服务业是个大行业,其中技术研发、财会服务、法律服务,社区服务等,目前正是国内外产业提升的重要基础,另外还有一个是建筑业。在建筑业中,六个分支,如建设工程、勘探测量、基础设施、房屋开发、规划设计、咨询监理等,虽然提法不一,但房地产业只不过是建筑业的一个分支,不仅是中国这样,其它国家的经济排列也是这样。近些年来,房地产窜升到建筑业头上,同时也窜升到第三产业头上,现在凌驾于整个三大产业之上。在许多大城市,固定资产总投资中,房地产的投资已经占半数以上了。固定资产投资比例是经济发展的睛雨表,大体上有与财政收入、GDP占有的比例相近的正相关值。近些年来,我们有的城市新增GDP将近一半来自房地产及其相关行业,财政收入新增部分则主要来自房地产相关产业,有的甚至占到整个财政收入的40%以上。

  走偏之二,把以经济适用房为主体的保障性住房为主的房地产发展取向改变为商品房包打天下。1998年以来,国务院确立了经济适用房是住房开发的主体地位,2003年以来党和政府建设社会主义和谐社会,明确房地产的根本任务是改善城市居民的居住条件,扩大消费,拉动投资。今年三月,温总理在《政府工作报告》中提出,“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持,建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”所谓重点发展面向广大群众的普通商品住房,就是广大普通群众能够买得起的、具有价格承受能力的商品房。在实际操作中,发展重点依然没有得到有效落实,不论是从数量还是面积来看,中低价位的商品房与经济适用房不仅数量稀少,而且还在刚刚开始建设,离起到调节作用的时期还要待以年月。

  走偏之三,把房地产业的社会保障功能方面的政府职能交给开发商,违背了市场经济的基本规律。2007年元月,建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。” 思考我国房地产业的发展轨迹,笔者深切认识到,同医疗、教育问题一样,在住房这个事关城市9亿人口的民生问题方面,迷信市场化只会适得其反。

  住房不是普通意义上的商品(时下所有的导致房价上涨的理论都基于普通商品)。住房是体现人民居住权利的核心产品,是人们生活的最基本的公共品,是和谐社会的基础产品。住房与自来水一样,对人们生活是必需的,设想如果把城市自来水全部交给开发商,我们可能会用到50元/吨的自来水,甚至更为天价的自来水。住房全部商品化实际上结果是把广大中低收入阶层挤出市区到远郊区居住,因此是与普通老百姓的切身利益不相容的。为广大普通群众提供居住的基本住房是政府职责。但地方政府却将这一职责委托于开发商。开发商不是了保障性住房的建设者,开发商作为“理性经济人”必然追求利益最大化,结果是政府不作为,开发商坚决抵制,结果可想而知。

  走偏之四,不能规避风险并且有助于哄抬房价的房地产贷款政策。对比国外的房地产开发,几乎没有中国的期房预售政策。在外国销售是现房,预售也只是交纳少量定金,而且在指定帐户由政府监管,房地产商不能动用。对购买第二套房及第N套住房用来炒作一律不加制约,同样提供80%的房贷,致使炒作成风,房价不断暴涨;对暴涨的房价在贷款上没有制约措施。比如在房价超过居民收入多少倍后,高价房并不需要大量增加首付,以致于开发商无所顾忌的推高房价。结果风险全部压在银行,而银行的利益导致政策投鼠忌器,始终不能科学调控房价,致使房价轮番走高。

  房地产支柱理论被利益集团误导如此,想房地产市场健康不可得。当前的任务,应当正确评价房地产业在经济发展中的作用,还支柱理论的本来意义,正本清源,才能将房地产业回归健康发展的正途。


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