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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

国家住房建设制度参考资料5李开发:从中美商品房预售制度比较看我国制度缺陷与改进方向  

2009-03-02 16:43:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《城市开发》2007年第8期

近几年来,随着我国城市化进程的日益加快,整个社会对住房建设的需求不断增长,房地产业在国民经济GDP中的比重日益提升,同时房价也日益高涨,普通老百姓的收入水平与购房承受能力距离不断扩大,国家对房地产业实行宏观调控,但房价依旧逐月攀升,引起社会广泛关注。许多专家学者及其它业内人士把房价暴涨归结于制度缺陷,其中预售制度即是其中的重要内容之一。笔者拟就中美两国房地产预售制度的差异分析,探讨我国房屋预售制度的改进方向与对策。

一、 我国房地产预售制度的主要特征及问题实质。商品房预售即是“卖楼花”,是一种期房约定销售方式。在此期间,购房者以较便宜的价格获得了在建中的住房,付出的时间等待,从合同文本看来,付出的全部购房款的资金利息,同时也付出了资金的机会成本。开发商获得了重要的资金援助,付出的是未来收益的可能减少。从这个意义上看,双方的权利与义务是对等的。

 

房屋预售

       开发商

       购房者

 

 

从形式上

看权利义务

1、 以减少未来销售收益的让利空间换取当前的资金补充,解决运营资金不足问题;

2、 探索市场前景,以调整开发策略与市场策略;

1、以预期比市场较低的价格获得住房的权利;减少房价上涨的风险损失;

2、付出全部购房款的利息成本,及该项成本的用于其它投资的机会收益;

 

 

从实质上

看权利义务

1、 通过相关的攻关措施,在容积率、绿化率、开发面积、物业管理、交付时间等众多方面,扩大收益,损害购房者利益,已获得暴利;

2、 通过挪用资金、转移投资项目,获得其它高额回报,但也有可能造成资金损失、资金占用,给购房者造成损失;

1、通过虚假的或者扩大的广告欺诈,购房者落入陷阱,由于开发商设法加大容积率、增加总建设面积、及其它种种因素上盘剥购房者,包括高价出售车位、出售地下室等、损害了购房者的利益。

2、由于开发商的挪用与转移资金,有可能造成烂尾楼,给购房者带来长期不能入住、血本无归的问题;

 

 

制度环境

与市场管理方面

现行制度下,监管不严,管理不当的可能性较多,管理者不作为甚至乱作为,使得开发商容易实施更改规划、调整容积率及其它损害购房者利益的行为而不受到惩罚。

购房者是一个群体,由于价值取向不一,容易被开发商各个击破;如果当地市场的监管者、执法者被开发商俘获,开发商就可以用合法的理由来损害购房者利益,并且使得购房者损失得不到相应的补偿。

 

这样,由于“桔生淮南为桔,桔生淮北为枳”,在住宅开发方面的预售制度使得整个风险主要由消费者承担。其外部原因是,法制成本太大,法制不健全,执法者有可能被利益俘获,执法者的自由裁量权过大。因为如此,购房者很难用法律制度与监管制度维护自己的权利,实际生活中维权道路充满困难。有数据显示,预售制度实施十三年来,住房预售制度造成纠纷全部是消费者向开发商讨说法、消费者权益受损害的案例,而开发商都是强势的一方。从这里可以看出,预售制度并不能保障消费者的基本权益。预售制度本身的设计缺陷与法制环境的不健全是一个问题的两个方面。

预售制度一个次要风险是银行风险,但笔者不同意把消费者风险与银行风险并列考虑,是因为银行能足够的独立的抗御风险的能力,有足够强大的与开发商博弈的能力,出现的问题是银行本身的政策缺陷、体制缺陷造成的。所以这两个问题不是并列平等的问题,也是不宜在一个层面上考虑的问题。

预售房制度的关键在于:1、购房者的钱被开发商提前支取;2、缺少对现房销售的监管,结果使得预售等同于正式销售;3、购房者维权缺少制度保障。监管显然应从这三个方面入手。如果预售并不能使开发商挪用消费者的资金,那么这一问题就不能发生。如果我们的制度规定十分具体明白,执法的程序简洁,那么这类事例也就很难发生。

在美国,由于预售制度的相关规定与程序不同,权利与义务制约关系的不同,加上法制环境的不同,几乎极少发生消费者状告建筑商(即我国的开发商)的相关案例。因此,对比两国的相关规定,认识中美两国预售制度的不同,就显得极具操作意义。

             中美两国在房屋建设预售及其流程中的差异

项目

内容

中国做法

美国做法

   主要差异提示

开工

1、《国有土地使用权证》、

2、《建设用地规划许可证》、

3、《建设工程规划许可证》

4、《建设工程施工许可证》

 

1、《楼宇建设开工许可证》;(实际包含范围与我国现行四证无异,是经各部门统一签批的证书;

美国的相关手续更细致具体,详实,相关条款审批后具有法定效力,任何人不能事后修改。我国的相关证件如规划等法律约束意义不大,具体条款比较粗略,通过疏通就可能中途变更或修改。中途修改规划几乎已经成为常事。

 

 

预售

1、《商品房(预售)销售许可证》

2、预售资金等于销售,全额收取购房者房款。(或由房地产商联系银行,帮助 客户订立住房押揭销售合同,房地产开发商从银行处获得客户的全款。购房人则逐月向银行还款。

建造商委托律师制订楼宇销售计划书,由司法局核准后,方可预售。

 

在美国,预售只向客户收取2-10%的定金,定金由专门机构管理,直到房屋建成投产时才划给建筑商,预售价格与实际销售价格差距不大;

我国预售等于正式销售,收取的款项是全款,而且全部房款归开发商自由支配。

销售

1、《住宅质量保证书》

2、《住宅使用说明书》

3、主要销售毛坯房

我国的相关文件内容很笼统,整个说明书不过数页,且只给出说明,对法律责任、建设方的保修、风险担当等相关内容含糊不清,许多内容没有涉及。出现纠纷时难以保障购房者利益。

1、(同上栏)

2、入住许可证

3、必须销售装修房,并且家具、家用电器完全配套。

美国的入住许可证有数百页,内容极为详细,每个部件均有详细说明,材料构成,工艺特点,质量体系,保修内容,甚至包括物业、环境、出了问题的追诉程序、处理办法,违约制裁措施都应有尽有。

出现问题后监管者依据事先约定裁决,建筑商没有回旋余地,消费者维权简便直接有效。

押揭贷款资金的发放与银行管理特点

负责发放抵押贷款银行主要是国有制企业;

银行管理者基本不承担或只象征性承担贷款风险责任,银行管理者个人通过发放贷款获得利益成为人所公知的事实;

日常监管跟不上;

出了风险后较难制裁相关人员。

主要是股份制银行;

日常监管可靠。

银行管理人员需要承担贷款风险;

银行管理人员专业程度高,规避风险能力强。

对房屋抵押贷款的风险评估水平高。

 

我国的规定非常松,程序性审查与实质性审查常常流于形式。而在英美,规定均非常具体。比如,英国规定,非第一套自住性住房,贷款应当根据申请人偿还能力确定,规定规定贷款额不高于申请人年收入的3.5倍,或家庭年收入的4.2倍。

预售与正式入住时间及价格差别

时间不定,通常一年到一年半时间,不断延期交付成为常态。

预售价与正式价格有较大差距,通常10%甚至更多一些。

通常半年之内。

预售价与正式价格通常相差在2-5%之内。

因为,经司法局审定的销售计划书具有法律效力,内容有几百页厚,包括房子价格在内的所有内容都有详细规定。计划书不可以更改,否则要承担较大损失。由于开发商预售后不能调整价格,不能悔约,加之预售款项也不能先期支付,开发商只可以用预售款作为一种信用理由。所以开发商常常推迟报送计划书,以求随行就市,卖出相对较好的价格,预售也就成为了解销售市场的一种方式了。

入住情况

在前期的规定之后,政府不再管入住事情,开发商决定什么时候可以入住;

获得入住证须政府有关部门对相关质量面积装修情况严格审查且合格才可以。从时间上看,一年很正常。但建造商在有95%以上的项目通过检查时,可申请临时入住证直接售房。当然,未完善的项目也要限期通过验证,否则要停止销售重审。

由于现房入住方面没有必要的监管,管理单位不会因为监管失误受到惩处。在入住管理的时间、质量监督、保证消费者权益方面没有相应的具体的可操作的条文,致使交房一再延期、质量缩水成为正常现象;

 

 

 

监管

方面

监管制度的完善、监管的力度等

预售制度建设五十年以上,

多种住房建设方式并存,

其它法律法规较齐备;

预售制度仅十三年;

从2003年开始,取消了其它住房建设方式,所有购房者必需向开发商购房;

监管内容不完备;其它法律环境与法律制度相对不足;

通过以上对比分析,总结一下我国预售制度的缺陷,可分为制度性缺陷与环境性缺陷两个方面。在制度性缺陷方面,先期制度线条太粗,没有资金监管过程,现房入住时缺少政府监管,监管人员不按规矩监管与没有规矩无法监管同时存在。在环境性缺陷方面,住房建设单一模式,购房者缺少选择空间,对监管的监管制度不落实,整个法制环境有利于强势集团不利于购房者;执法者过大的自由裁量权衍生腐败问题。因此,减少住房建设中的问题,抑制住房价格的不正常暴涨,需要从制度性缺陷与环境性缺陷两方面入手,拾缺补遗,借它山之石,完善制度,强化监管,住房建设才能走上正常的轨道。

 

 

 

 

 


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